Risiko i byggeprosjekt – før og etter regulering

Losing av ambisiøse byggeprosjekter gjennom uklare politiske landskap var ett av temaene som i vinter ble tatt opp i seminarserien Byutvikling21 i regi av Hjellnes Consult og Senter for eiendomsfag.

– Det politiske landskapet er velkjent – kommunestyret skal vedta reguleringsplanen. Men hvis du er avhengig av dispensasjon for å gjennomføre et prosjekt, handler det også om politikk og politisk vilje – som ved regulering. Faglige råd og argumenter skal avveies mer konkret, og vedtak skal fattes, sier Horn. Han beskriver ulike typer reguleringsrisiko ved å ta utgangspunkt i tre faser i prosjektene: tidligfase, reguleringsprosess og gjennomføringsfasen.

Løft blikket
I første fase av eiendomsutvikling (tidligfasen) er det viktig å se på arealet og omgivelsene også utenfor tomta eller det påtenkte planområdet for prosjektet.

– Dette kan omfatte trafikkanalyser av alle trafikantgrupper og varestrømmer, eller å vurdere tilknytningsmuligheter til annen teknisk infrastruktur som er nødvendig for å realisere prosjektet og bruke det som planlagt, sier Horn, og nevner traseer for ekstern energitilførsel som eksempel på infrastruktur som ikke alltid blir vurdert tidlig nok. Dette kan være særlig viktig ved næringsutvikling, som kan omfatte virksomheter med stort energibehov. Hvis en påtenkt leietaker trekker seg, kan vedkommende bli erstattet av en mer energikrevende virksomhet langt senere i prosjektet.

– Derfor kan det være fornuftig med en tidlig kartlegging av mulige føringsveier for kabelgrøfter og annen infrastruktur, og hvilke områder dette berører, utdyper Horn.

Tenk konkret tidligst mulig
Et annet eksempel kan være eiendomsutvikling på jomfruelig mark. Horn mener eiendomsutviklere og grunneiere, sammen med rådgivere, bør tenke langsiktig og konkret. Slik kan de for eksempel sørger for å sette av tilstrekkelige areal til utvidelse av all nødvendig teknisk infrastruktur, og på den måten ta høyde for økte og endrete behov i takt med at området og prosjektet utvides og teknologien stadig endres.

– Poenget er å tenke konkret så tidlig som mulig. Tverrfaglig tidlig-rådgivning kan være en nøkkel til suksess. Da kan man identifisere og håndtere de risikofaktorene det er mulig å forutse, og unngå en del unødvendige risiko og kostnader senere i prosjektet, sier Horn.

Trekk fagene tidlig inn i reguleringsarbeidet
Andre fase er selve reguleringsarbeidet. Det er regelstyrt og langt på vei forutsigbart - også kostnadsmessig, ifølge Horn, selv om stadig flere interessenter og myndigheter skal uttale seg eller gi tillatelser. For eiendomsutviklingen betyr det at antall gode hensikter er økende, og dermed krav om flere utredninger og uttalelser. Horn poengterer at det er mange og ulike interesser å ta hensyn til, og de kan stå i konflikt med utbyggerinteressene.

– Trekk inn fagene og rådgivere tidlig. Slik kan de tenke på mest mulig tidligst mulig, for å kalkulere fremdrift og kostnader for prosjektet, mener han.

Byggesaksprosessen - en undervurdert risiko?
Tredje fase er gjennomføring av prosjektet, hvor byggesaken viderefører reguleringsprosessen.

– Uansett hvor godt en regulering gjennomføres, viser det seg at mange byggesaker krever dispensasjon, fastslår Horn. Han understreker at kravet til detaljering i reguleringen er høyt. Samtidig kan prosjektet som skal realiseres endre seg underveis, for eksempel at det får andre sluttbrukere enn hva som var forutsatt under reguleringen. Detaljprosjekteringen kan vise at reguleringen ikke passer, for eksempel formålsgrenser og byggegrenser.

– Da er ofte dispensasjon nødvendig, og den avhenger av politisk vilje, presiserer Horn.

– Dispensasjon er uansett en risiko for prosjektet, for det er ikke noen selvfølge at kommunen gir dispensasjon. Da er samfunnsforståelse og politisk teft verdifullt, i tillegg til evnen til å se andres motargumenter, understreker Horn. Han legger til at naboer og andre som kan eller skal uttale seg, kan bidra til en godt opplyst sak og god argumentasjon.

Risiko ved byggestart og innflytting
I gjennomføringsfasen av et prosjekt – det vil si i tiden etter rammetillatelsen er gitt - kan det også oppstå risiko knyttet særlig til to milepæler i prosjektet:

* igangsettingstillatelsen

* brukstillatelsen

For igangsettingstillatelse handler risiko selvsagt om utsettelse og kostnadsøkning.

– Det mest nærliggende er kostnadene til entreprenørene som står klare til å sette i gang, sier Horn. Han mener denne risikoen relativ greit lar seg styre ved å ta fatt i vilkår i rammetillatelsen, og gjøre gode forberedelser av igangsettingssøknaden - i tide.

– God dialog med kommunene er også av uvurderlig verdi, sier Horn. Det å styre risikoen for forsinkelse ved brukstillatelsen kan være vanskeligere. Investeringen er gjort, og kostnadene ved utsatt bruk kan være store.

– Dagbøter er forutsigbare, mens merkostnader for dekningsleie og annet kan bli betydelige. Noen vil uansett sitte med svarteper hvis brukstillatelsen forsinkes, med de merkostnadene dette kan føre til, sier Horn.

Risiko for byggestans
Under byggingen, mellom igangsetting og bruk, er det også to forhold som begge kan medføre risiko for byggestans og forsinkelser.

* Ulovlig bygging

* Tilsyn med tilbaketrekking av ansvarsrett

Ulovlig bygging kan skje ved at man bygger etter tegninger som er endret i forhold til tegningene som er godkjent i tillatelsen. Også bygging uten tegninger, eller endog uten tillatelse, er ulovlig. Horn mener dette et stykke på vei kan forebygges, ved å bruke gode rådgivere på myndighetsprosessene.

– De bør følge prosjektet tett i byggetiden også - ikke bare under prosjekteringen og forberedelsen av byggesaken, understreker han.

Tilsyn kan forsinke
– Kommunalt tilsyn kan i verste fall føre til at et involvert foretak mister ansvarsretten, hvis kommunen avdekker store mangler eller brudd på myndighetskrav. Dette kan koste dyrt. Tilsyn i tiden tett opp mot igangsettingstillatelse og brukstillatelse kan innebære høy risiko. En del kommuner praktiserer tilsyn i forbindelse med saksbehandling. Av og til opplever vi at vedtak kan synes å bli satt på vent i påvente av at tilsynet blir avsluttet, opplyser Horn. Selv om tilsynet konkluderer med at forholdene er i orden, kan dette likevel gi forsinkelser i søknadsbehandlingen og merkostnader for prosjektet.

– Regelverket gir ansvarlig søker ansvar for å legge til rette for tilsyn. Vi kan bidra med spesialkompetanse på det, sier Horn.

Kompetente rådgivere
Rådgiverne bør kjenne og skjønne de politiske prosessene og forholdet mellom politikk og administrasjon, forvaltningens arbeidsmåte og regelverket – spesielt for de to siste fasene, ifølge Horn. I tillegg bør de ha god oversikt over prosjektering og bygging; både fagene og kontraktene.

– Vår jobb er å argumentere godt og redelig for prosjektet, slik at eiendomsutviklere og utbyggere får gjennomført sine prosjekt, sier Horn. Da er det viktig å kjenne hensynene bak reglene og interessene til alle berørte, så som grunneiere, forvaltningen, organisasjoner og mulige politiske motstandere av prosjektet.

– Vårt demokrati slipper mange til, og det krever åpenhet og ryddig argumentasjon. All offentlig saksbehandling, fra planprosess til ferdigattest, skjer skriftlig og skal kunne ettergås av alle, presiserer Horn.