Orkla City

Kommunen legger opp til at kollektivknutepunktet Skøyen skal få en tett og bymessig utforming. Orklas nye hovedkontor, der den høyeste delen har 16 etasjer, er et viktig element i en kvartalsutbygging som har høye miljø- og energiambisjoner.

Fakta

Sted: Skøyen, Oslo

Prosjekttype: Kontorbygg / boliger

Areal BRA: 24.750 kvadratmeter (inkl. boligblokk 7 etasjer på cirka 1 500 kvadratmeter)

Byggherre: Drammensveien 149 AS (Orkla Eiendom)

Prosjektutvikling: Scandinavian Development

Prosjektstyring: Constructive Development

Totalentreprenør: Skanska Norge

Kontraktsum eks. mva.: 530 millioner kroner

Arkitekt og LARK: NSW Arkitektur

Interiørarkitekt: i-ark

Rådgivere: RIByFy: Skanska Norge l RIE: ECT l RIV: Norconsult l RIB, RIG, RIBR, RIAKU, RIM/Økol, RIVA: Multiconsult

Underentreprenører og leverandører: Rivearbeider: AF Decom l Utomhusarbeider: Uteanlegg l Grunnarbeid: Håkanes Maskin l Fundamentering: Kynningsrud Fundamentering l Tømrer- og betongarbeider: Skanska Norge l Glideforskaling: Interform l Betongtrapper: Contiga l Betonginjisering: Ing. Habberstad l Tømrer boligblokk: GST l Elektro: Bravida l Ventilasjon: Haaland Klima l Rørlegger: Assemblin l Heis: Reber Schindler l Solceller: Solcellespesialisten l Solcellerekkverk: Sagstuen l Fasadevask: Koltek l Papirsjaktsystem: Marimatic l Automatisk P-anlegg: Metrisk l Maler: Hunvik l Flytsparkling og epoxy: Epoxyservice l A-plan gulv boligblokk: Gulventreprenøren l Flis: Mur- og flisarbeid l Gulvbelegg: ATG l Sportsgulv: Gulv- og takteknikk l Parkett: Bo Andrén Norge l Naturstein/terrazzogulv: Ellingard Naturstein l Mur og tegl: Fjeldheim & Knudsen l Taktekking: IcopalTak l Glass- og alu-fasadeelementer: Staticus Norge l Glassfasader boligblokk: Profilteam l Systemvegger og himlinger: Acusto l Blokkvegger og foldevegg: Trysil Byggprodukter l Blikkenslager: Arth. Norderhaug l Dører: Swedoor l Vinduer boligblokk: Lian l Porter: Hörmann l Branngardiner og røykluker: Bramo l Betongdekkeelementer: Bubbledeck l Stålarbeid: Åkrene Mek. l Karuselldør og adgangssperrer: Boon Edam l Lås og beslag: Trioving l Betongsaging/ kjerneboring: Mimax l Branntetting/Isolering: Firesafe l Rekkverk og trapper: GBS l Trelast/byggevarer: Optimera l Storkjøkken: Norrøna Storkjøkken l Kjøkken og baderominnredning boliger, og tekjøkken næringsbygg: HTH l Fast bygginnredning: Idema l Utleie brakker/lifter/anleggsmaskiner: UCO l Auditoriumsstoler: Egas l Sykkelstativ: Haniss l Innvendig og utvendig skilting: FokusNeo l Gasspeiser: GOVD l Byggvask: Østlandske Byggrengjøring l Fugearbeider: Øyan & Schie l Løfteplattformer: Thyssenkrupp

Byggherre for Orkla City er Orkla Eiendom, som inngikk en totalentreprisekontrakt med samspill med Skanska Norge i juni 2016. Det nesten 25.000 kvadratmeter store prosjektet er tegnet av NSW Arkitektur, og består av en lavere bygningskropp på syv og et høyhus på 16 etasjer.

Det nye hovedkontoret skal romme konsernledelsen, ledelsen for fem av konsernets forretningsområder og flere av Orklas merkevareselskaper. Kontorbygget har aktivtetsbaserte arealer, og er dimensjonert for 950 ansatte.

Orkla selv definerer nybygget som et fysisk symbol på hva selskapet står for. De ønsker det skal være innovativt og moderne, men samtidig også tidløst og bærekraftig. Løsningene skal være gjennomtenkte, fremtidsrettede og fleksible.

Var planlagt høyere

Planområdet på Skøyen ligger svært sentralt på nordsiden av Drammensveien, med Askekroken i øst, og med fredede Sofienlund fra 1813 som nærmeste nabo i vest.

Orkla Eiendoms opprinnelige forslag innebar et kontorbygg på hele 21 etasjer, som ikke fikk gehør hos Plan- og bygningsetaten (PBE). Ut i fra et da nylig utarbeidet byplangrep for Skøyen, fikk PBE utarbeidet sitt eget forslag på 16 etasjer, med en lavere del på syv etasjer mot vest. Dette forslaget ble adoptert av NSW Arkitektur og innebærer at prosjektet nå består av cirka 21.000 kvadratmeter over og vel 3.000 kvadratmeter i to etasjer under bakken.

En viktig føring fra kommunen var at det også skulle inn en boligdel i prosjektet. Sofienlunden er et punkthus nordvest for næringsdelen og består av 12 leiligheter fordelt på sju etasjer. I nord kan det eksisterende «Essobygget» fra 1990 en gang i fremtiden måtte vike plass. Da ligger det til rette for en ytterligere kvartalsutbygging i nord og øst, og med flere rene boligbygg enn det ene som er med i dette byggetrinnet.

Hele området skal utvikles med en kvartalsstruktur. Drammensveien blir en bygate med trikkelinjer, mens biltrafikken der skal legges på baksiden i nord. En allmenning fra Sofienlund skal etableres ned mot fjorden.

Faglig leder Thor Arne Kleppan i NSW Arkitektur forteller at kvartalet skal transformeres til et fotgjengerkvartal, slik at publikum skal kunne gå ut og inn mellom bebyggelsen. Publikumsfunksjonene i første etasje – blant annet kafe, restaurant, frisør, digitale showrom og et bakeriutsalg i boligbygget – skal eksponeres ut mot gatenivå og de diagonale gangpassasjene.

Organisering

– Alle kontorfunksjoner er hevet opp fra gateplan. Den vertikale programmeringen har påvirket utformingen, forteller Kleppan. – Hjertet av bygget med fellesfunksjonene er i det dobbelt-høye volumet i plan 6 og 7, med kontoretasjene over og under. Bygget trappes tilbake i plan 6 og 7, der blir det uteareal for kantina på plan 6. Foruten kantine og kaffebar, inneholder disse planene også et auditorium og et møtesenter i en dobbelthøy etasje.

Orkla ønsket aktivitetsbaserte arealer, men hadde også en rekke spesifikke krav i romprogrammet utover de man normalt finner i ordinære kontorbygg. Det er derfor lagt inn en rekke spesialutformede arealer til produktutvikling, laboratorier og prøvekjøkken.

Utfordringer i grunnen

– Orkla City er det mest komplekse prosjektet jeg noensinne har vært med på, bekrefter prosjektleder Ståle Håkull hos Skanska Norge. – Det er et komplekst designbygg, inkludert et høyhus på 16 etasjer. Det er ikke mange firkantede og gjentakende etasjer. Heller ikke mange rette vinkler, men flere sprang og store utkraginger.

Prosjektet følger kurvaturen langs fortauet i Drammensveien og Askekroken, og ligger tett opptil både eksisterende bebyggelse og med store trafikale påkjenninger. Én høy kjelleretasje skulle graves ut, i et område kjent for krevende grunnforhold.

– Vi hadde muligens undervurdert grunnforholdene i tilbudsfasen, og ikke tatt helt innover oss hvor komplekst det var. Kjelleretasjene har kompliserte innvendige avstivninger og med rekkefølgeavhengigheter for å unngå setninger på nabobebyggelsen. Det tok derfor lang tid for oss å komme opp av bakken, forklarer Håkull.

De 12 leilighetene i Sofienlunden ligger to og to i hver etasje, som gir dagslys inn fra tre sider.

– Bygget har en monolittisk form, med skuffeliknende balkonger som gir det en dybde. Den skulpturelle formen får en kontrast mellom den mørke teglen og en enkel detaljering med aluminium på balkongene, forteller Kleppan. I tillegg til balkongene er det et felles utomhusområde på taket, der det er en blanding av tredekker og vekstjord. 15 prosent av takflaten har over 80 cm med vekstjord, her skal det bli blomstereng med trebeplanting.

Energi- og miljøfokus

Orkla Eiendom har hele veien hatt svært høye miljøambisjoner. Orkla City er designet, prosjektert og bygget for å tilfredsstille BREEAM-Nor Excellent, og med Energimerke A. Programmering minimerer kjølebehovet i alle arbeidsarealer, men optimaliserer samtidig utsyn og dagslys.

Et vidt spekter av miljø- og energitiltak er gjennomført; grønne tak med solcellepark, solceller i deler av fasaden og i glassrekkverk rundt takterrassen i plan 6. Rundt kantina er det glass med elektrokromatiske felt som regulerer solfaktor og lysgjennomstrømming. Prosjektet har fått sju millioner kroner i støtte fra Enova.

Oppvarmings- og kjølebehovet er redusert til et minimum ved hjelp av blant annet en godt isolert bygningskropp.
– Tetthetsmålingene ga et ekstremt godt resultat. Vi oppnådde 0,1. Det må være ny rekord for Skanska, og viser at de prefabrikkerte fasadelementene er tette, sier Håkull.

Fasaden består av like deler vindusareal og isolert klimavegg med en utvendig avdekning i emaljert glass utenpå selve klimaveggen. En luftspalte i bakkant gir en endring i karakteren avhengig av solinnfall. – Det blir en lysgjengivelse gjennom den utvendige kledningen. På grunn av avstanden til klimaveggen gir det en refleksjon i fasaden – og en viss dybde, påpeker Kleppan.

Kun 33 p-plasser

Orkla City oppnådde full pott på BREEAM-poengene på mobilitet. Skøyen er Norges tredje største kollektivknutepunkt etter Oslo S og Nationaltheatret. Det vil bli enda flere reisende, den nye Fornebubanen skal også ha en T-banestasjon her. Denne situasjonen har gitt utslag i parkeringsdekningen i kjelleren, der det er 630 sykkelplasser. Men dispensasjon er gitt på kun 33 p-plasser for bil, som altså er et betydelig antall færre plasser enn det opprinnelig er pålagt.

NSW Arkitektur har designet fasaden i et omvendt klassisk perspektiv. Vindusbredden varierer fra 80 til 240 centimeter, og blir bredere og bredere oppover i etasjene. Underdrivelsen av perspektivet er et effektivt optisk fenomen som bidrar til å tone ned høydevirkningene for de 16 etasjene.

– Vi håper byggene blir et viktig bidrag til byutviklingen på Skøyen, og tror at funksjonene og de utadrettede virksomhetene på bakkeplan sammen med brukerne og publikum vil skape en god urban situasjon, avslutter Kleppan.