Miljøhuset

Miljøhuset

Sted: Oslo

Prosjekttype: Kontorbygg

Bruttoareal: 14.300 kvm

Byggherre: Ryenstubben Invest

Totalentreprenør bygg:
BundeBygg

Kontraktsum eks. mva:
108 millioner kroner

Totalentreprenør tekniske fag:
GK Norge

Prosjektledelse: Stor-Oslo Prosjekt

Arkitekt: SJ Arkitekter

LARK: Bar Bakke

Rådgivere: RIB: Seim & Hultgreen - RIBR: Egil Berge - RIA: By Akustikk - RIG: GeoVita - Rådgiver forurensede masser: NGI - Rådgiver poretrykks-
måling og naboregistrering: Multiconsult - RIE og utførende: Lys og Varme - RIVENT og RIENERGI: GK Norge - RIRØR og utførende: YIT - Rådgiver bygningsfysikk: Rambøll - Miljørådgivning: Golder Associates

Underentreprenører/leverandører: Grunnarbeid og fundamentering: Smefa Entreprenør - Kalkstabilisering: LCM - Prefab betong- og stål-
konstruksjoner: Contiga - Glass og aluminium: Bolseth Glass - Solav-
skjerming: Solskjermingsgruppen - Mur- og flisarbeider: Mjøndalen Mur og Puss - Taktekking: Icopal Tak - Beslagarbeider: Franke Onsrud Blikkslageri - Sparkling av gulv: R. E. Gulvavretting - Grunnarbeid, betongsaging og kjerneboring: T.H.Anlegg - Gulvlegging: Ragnar Anderson - Malerarbeider: Bygg og Mal - Himling: Nor Partner - Lås og beslag: Trio Ving - Dører: Daloc - Rømningstrapp og rekkverk: Jotne Ankers - Kantinekjøkken: Myhrvold Storkjøkken - Parkett: Parkettpartner - Kjøkken og innredning: Designa - Kontorfronter og glassvegger: Bosvik - Heis: Kone - Ventilasjon: GK Norge

Med god hjelp av BundeBygg har GK nettopp ferdigstilt Norges største passivhus – til seg selv.

Miljøhuset på Ryen i Oslo, med 14.300 kvm fordelt over fem etasjer, skal med energigjerrige løsninger og med målrettet og dokumentert ressurs- og materialbruk, synliggjør GK Norges miljøambisjoner. Foruten å være det største passivhuset her i landet, ligger Miljøhuset også an til å oppnå sertifiseringen Very Good etter de strenge standardene til det ledende miljøklassifiseringsverktøyet BREEAM-NOR.

GK Norge og BundeBygg har samarbeidet i mange prosjekter gjennom årene, da gjerne med BundeBygg som totalentreprenør og med GK under seg i en teknisk entreprise.

På Ryen er settingen en litt annen og med en noe uvanlig kontraktsform. BundeBygg har den bygningsmessige totalentreprisen med en kontraktsverdi på 108 millioner kroner eks avgifter. Mens GK er totalteknisk totalentreprenør (TTE), med ansvar for rør- og sanitær-
løsninger, elektrotekniske løsninger og ventilasjons- og klimaanlegg.

– BundeBygg har hatt fremdriftskoordi-
neringen for GK, men ikke fremdriftsansvaret. Det har gått veldig bra, blant annet fordi GK har tre hatter i dette prosjektet; de er hovedaksjonær hos byggherren, de er største leietaker og de er entreprenør. Denne utradisjonelle kontraktsmodellen ville jeg ikke umiddelbart valgt, dersom ingen av entreprenørene hadde hatt leier- eller eiertakerinteresser, forklarer Geir Johnsen. Han er prosjektleder og partner i Stor-Oslo Prosjekt AS, som har hatt prosjektledelsen for Miljøbygget. Kostnadsrammen inkludert eiendommen ligger på ca 250 millioner kroner.

Bak byggeherrenavnet Ryenstubben Invest as, finner vi GK Eiendom, GK Norge og Stor-Oslo Invest. Ryenstubben 10 ligger sentralt langs Ringveien og umiddelbart rett øst for Porsche-bygget ved rundkjøringen. Stor-Oslo Invest hadde tidlig eierinteresser i tomta, den gang med andre finansielle investorer som senere trakk seg ut. GK kom inn på investeringssiden, men også som leietakere. De siste års vekst gjorde at de var i ferd med å vokse seg ut av sitt daværende hovedkontor i Østensjøveien.

Myra ingen ville ta i
– Det var en grunn til at en tomt med en beliggenhet så kort vei fra sentrum, og med en utbygget infrastruktur, har blitt liggende urørt lenge. Den var myrlendt, og krevende å håndtere og få kontroll på, sier Johnsen. BundeBygg brukte nesten 3 måneder på grunnarbeidet der 120 kalkpeler ble satt ned i de løse massene.

Fullskala showrom
Rammetillatelsen ble gitt i november 2008. Prosjektet ble utviklet i henhold til Tek 07 og Energiklasse C, og både BundeBygg og GK ble kontrahert etter denne beskrivelsen. Men miljøkravene vokste, ikke minst med tanke på GK som eier og leietaker. Et hovedkontor bygget i egen regi, måtte avspeile miljøkonsernets egne ambisjoner og samtidig være et utstillingsvindu for firmaets høye faglige kompetanse.

– Det er ikke ideelt for en byggherre å forespørre pris for en oppgradering fra Tek 07 til passivhus etter at kontrakten var signert og grunnarbeidene var godt i gang. Sett mot den merkostnaden entreprenørene skulle ha, og den støtten vi ville få fra Enova, var forskjellen forholdsvis liten. Merkostnadene var på ca 6,5 millioner, mens Enovatilskuddet utgjorde ca 4 millioner kroner, sier Johnsen.

Fra første fase har Miljøbygget endret noe uttrykk. Det var en klarere tredeling av volumet tidligere, toppetasjen mot vest var inntrukket, i tillegg hadde bygget flere sprang og noe større vindusarealer.

Endret fasader
– Som en følge av at vi valgte passivhus, gjorde SJ arkitekter en god jobb med å endre fasadene fra å være tydelig artikulert med sprang og liv i fasadene, til å fremstå mer strømlinjeformet. Det gjorde sitt til at entreprenørene fikk større og bedre kontroll på luftlekkasjer i klimaveggen, noe som igjen ga lavere fasadekostnader. En økt tetthet førte til at byggherrene kunne øke leieprisen fordi energikostnadene for leietakerne ble tilsvarende kraftig redusert, sier Johnsen.

Dilemma?
– Arkitektenes utfordringer i fremtiden vil nok være å kunne tegne spennende og estetisk gode bygg, og samtidig kunne innfri byggherrens ønsker med hensyn til miljøkrav i fasader. Det vil ikke gi det spillerommet som arkitektene hadde tidligere. Om få år vil passivhus bli standarden i teknisk forskrift. Det vil nok prege arkitekturen på godt og vondt i fremtiden, og være en utfordring for arkitektene, påpeker han.

– Jo, det er viktige spørsmål som vi stadig stiller oss selv; hvordan skal vi kunne ivareta denne kreativiteten? Jeg tror at vi, etter som vi stadig får mer erfaring og kontroll på konsekvensene av å bygge passivhus, igjen kan slippe oss litt mer løs. At man igjen kan spille litt på de uttrykksformene vi har til rådighet, sier arkitekt Marianne Lommerud i SJ arkitekter.

Som en følge av energikravene ble de bærende konstruksjonene flyttet bak ytterhuden, med søylene inne i bygget. Det gir rette, uavbrutte innervegger mot det ytre miljøet. Konsekvent bruk av grenstaver til hver arbeidsplass, bidrar til å unngå forræderske punkteringer i diffsperren.

– At vi flyttet søylene inn i bygget, var en klar forutsetning for å mestre kuldebroene. Vi hadde allikevel utfordringer når det gjelder kabling til den automatiserte solavskjermingen, men vesentlig mindre enn det ellers ville ha vært, sier byggeleder Jarle Magnushommen i BundeBygg. Som et ledd i kvalitetssikringen ble det i nært samarbeid med Isola og Glava, prøvebygd en vegg i første etasje. Alle tømrerne deltok engasjert i hvordan tetteutfordringene, også rundt vinduspartiene, kunne løses. Veggen ble stående som en mal man kunne ha som referanse i byggeperioden.

Smalt og tørt
Til ytterveggene er det brukt hele 11.000 løpemeter med Moelvens bindingsverk Iso3. De isolerte stenderne har en kjerne av isolasjonsskum som reduserer kuldebroer.

– Her er det brukt 220 mm stendere, pluss en 73 mm utvendig påforing. Med tradisjonelle stendere ville den blitt 350 mm tykk, her er den ikke mer enn 290 mm. I tillegg var alt prekuttet, noe som ga lite kapp. Måten å jobbe på skiller ikke mye, men Iso3 er vesentlig lettere i vekt. Stenderne var også nedtørket til 8 prosent. Det er en klar fordel siden bygget er ekstremt tett og vi kunne ellers fått en utfordring med å få det tørt. Vi brukte mye tid på å foreta fortløpende fuktmålinger av veggene for hver akse før vi lukket, sier Magnushommen.

Den reduserte veggtykkelsene fra 35 cm til 29 cm, utgjør i et stort kontorbygg et vesentlig større utleibart areal for byggherrene. For Miljøhusets del utgjør 5 cm ca 86 kvm «ekstra» areal.

Å få klemt diffsperren ordentlig rundt dekkeforkantene, og få tett overgang mellom hulldekkene og toppsvillen, bød på utfordringer. Diffsperren settes tidlig på og må henge lenge, den må derfor tåle store påkjenninger.

– En 0,20 plast ville ikke ha holdt. Vi fant ikke noe produkt da som egnet seg til det. Vi brukte en 0,40 plast, som også brukes som radonsperre. Den fungerte godt, men nå i ettertid er det produsenter som lager diffsperre spesielt beregnet for dekkeforkanter.

Trykktestene
Miljøhuset har i regi av bygningsrådgiver på fysikk, Rambøll, gjennomgått omfattende trykktester for å kunne etterprøve samarbeidet mellom arkitekter, rådgivere og entreprenører.

– Kravet på passivhus er 0,6 luftvekslinger pr. time. Bygget ble testet fem ganger. I september i fjor viste resultatet 0,26 luftvekslinger for hele bygget. Testene har faktisk vært nede i utrolige 0,23 luftvekslinger. I en fasadedel i en etasje oppnådde vi 0,12 luftvekslinger! Vi kan si vi har innført en ny norm; klin tett, sier en stolt prosjekteringsleder for energi og ventilasjon i GK Norge, Kjell Støkket.

Miljøhuset bruker behovsstyrt ven-tilasjon, og har tekniske anlegg for en høy grad av varmegjenvinning.

– Gjenvinningsgraden hvis alt går på fullt er på 82 prosent, men det skjer så å si aldri. Hvis det er 70 prosent samtidighet ligger, gjenvinningsgraden på 85 prosent. GK har utviklet og selv levert VVS- og elektrotavlene som er installert her, og også designet automatikken som blir individuelt tilpasset hvert bygg, forklarer Støkket.

Det er valgt en løsning med luft til vann-varmepumpe. Den skal avgi tre ganger så mye energi som tilført energi. Siden bygget er så tett og godt isolert er det kjølebehovet om sommeren som egentlig bestemmer størrelsen. Varmepumpen kan reverseres, ved en gitt dato på høsten forandres den fra kjøle- til varmedrift. Det oppvarmede vannet som den henter, går i kjøleanlegget. På den måten brukes de samme batteriene sommer som vinter.

– Varmebehovet til ventilasjon om vinteren er egentlig dekket gjennom luft til vann-varmepumpen, bortsett fra på de helt kaldeste dagene. Ved varig drift på dagtid genereres det vanligvis så sterk intern varmeproduksjon, fra pc-er, lys og mennesker, at det ikke er noe behov for tilleggsvarme. Vi har rett og slett tatt sjansen på at vi ikke trenger radiatorer, sier Støkket. Varmepumpene er dimensjonert for temperaturer ned til minus 15 grader, spisslastene skal en elkjele på 200 kW ta seg av.

I stedet for radiatorvarme har bygget et nytt system for varme, som skal gi mulighet for individuell tilpasning. I noen av grenstavene, ca en per arbeidsplass, er det lagt inn varmeelementer på 200 W.

Ventilasjonen styres av LindinVent, et VAV-system som GK Norge står som leverandør av her i landet. En ventil i taket i hvert rom med innebygget automatikk, sørger for riktig luftmengde og lys.

– Tilløpsventilen styrer lyset av og på, den registrerer hvor varmt det er i rommet og temperaturen på lufta som blåses inn i rommet. Vanligvis har ventilasjon urstyring. Vi har valgt å gjøre det litt annerledes; etter hvert som ansatte kommer på jobb, teller systemet antall personer som sokner til det aggregatet. Da stenges omluften, og det kjøres på med friskluft som tilpasser luftmengden etter det behovet som til en hver tid er nødvendig, forklarer Støkket.

BREEAM
– Initiativet til BREEAM kom ikke fra oss, men fra BundeBygg. De var nysgjerrige og foreslo for oss å vurdere å implementere det i prosjektet. Dette er et pilotprosjekt for BREEAM-NOR, en norsk tilpasning som ble lansert i oktober 2011. BREEAM ble besluttet gjennomført etter at vi hadde bestemt oss for passivhus, med det fikk vi en flying start. Det ligger gratispoeng i beliggenheten – det er kort gangavstand til kollektivtilbud – og med en etablert infrastruktur i et allerede utbygget område, forklarer Johnsen.

– Det BREEAM egentlig dreier seg om er en bevisstgjøring i alle ledd og på alle nivåer, og å etterleve dokumentasjonskravene. Til det har vi hatt bistand av det autoriserte revisorfirmaet Golder Associates. Overfor BREEAM skal vi kunne dokumentere at alle valg er bevisste og ikke tilfeldige.

– Vi har brukt en del ressurser på å etterspørre dokumentasjon og sertifikater på de produktene og produksjonsmetodene som skulle benyttes. Mange leverandører og produsenter brukte en del tid på å fremskaffe dette, bekrefter Magnushommen.

Geir Johnsen er tydelig på at engasjementet må finnes i alle ledd. Ikke bare at selskapene utad er engasjerte, men også ned på nivået til den enkelte saksbehandler.

– Man må velge sine konsulenter og samarbeidspartnere med omhu. Vi visste jo ikke at vi skulle bygge verken et passivhus eller BREEAM-NOR hus med høy klassifisering da vi kontraherte GK og BundeBygg. Kontraktmessig og juridisk har de hver sin tilknytning til byggherren, og kunne kjørt sine egne løp uten hensyn. Det har gått bra fordi de to har samarbeidet godt seg i mellom. Her har det bare vært en god opplevelse, helt uten noen form for posisjonering og taktikkeri fra deres side, avslutter Johnsen.

Tekst og foto: Trond Joelson