Løkkehagen

Picasa

I den rivende utviklingen av Økern og Løren har JM Norge overlevert det foreløpig siste boligprosjektet; 192 leiligheter fordelt på fire bygg rundt et stort og godt skjermet uterom.

Fakta

Sted: Løren, Oslo

Prosjekttype: Leilighetsbygg

BRAS: 12. 942 kvadratmeter

Byggherre: Spireaveien 6 Utvikling KS

Totalentreprenør: JM Norge

Kontraktssum inkl. mva.: 443 millioner kroner

Arkitekt: Spor Arkitekter

LARK: Grindaker

Rådgivere: RIB: Djerving l RIG: Grunnteknikk l RIVA: Moe l RIV vent: Multiconsult l RIV rør: Østfold Rør l RIBR: Norconsult l RIAku: Brekke & Strand l RIE: Strømmen El-installasjon l Tiltaksplan grunnforurensning: Golder

Underentreprenører og leverandører: Råbygg: Con-Form l Grunnarbeid: Brødr. Dokken l Utomhus: Tore Rafoss l Rørlegger: Østfold Rør l Elektro: Strømmen El-installasjon l Ventilasjon: Oras l Heis: KONE l Taktekking: IcopalTak l Maler- og flisarbeider: Bygg & Mal l Vinduer: Norgesvinduet l Innerdører: Swedoor l Branntetting og ståldører: Firesafe l Alu-dører: Noractor l Mur og puss: Mjøndalen Mur & Puss

Løkkehagen ligger innenfor kommunens største byutviklings-prosjekt noensinne, Hovinbyen, der det åpnes opp for opp imot 40.000 nye boliger og så mange som 100.000 arbeidsplasser i løpet av noen år.

Etter omleggingen av Ring 3 og åpning av den vel 900 meter lange Lørentunellen, er trafikkbildet og bomiljøet i området ikke til å kjenne igjen. Tidligere «umulige» boligområder er nå godt innenfor nasjonale krav til utslippsgrenser, svevestøv og støy. Den eksisterende villa- og rekkehusbebyggelsen har fått selskap av stadig flere boligprosjekter, som har fortrengt slitne lagerbygg og småindustri.

Det gjelder også for den vel ti mål store tomta der Løkkehagen nå ligger. Her foregikk tidligere produksjonen av elbilen Buddy i lokaler som nå er revet. Nord for tomta ligger Løren Idrettspark med store grøntområder, mens de nærmeste arealene i øst er øremerket kommende boligprosjekter.

Byggherre for Løkkehagen er utbyggingsselskapet Spireaveien 6 Utvikling KS, der JM Norge er en av de største aksjonærene. Løkkehagen er utviklet av JM Norge i samarbeid med Eiendoms-plan Management og en investorgruppe. Totalentreprenør, med en kontrakt på 443 millioner kroner inkludert avgifter, er JM Norge.

Spor Arkitekter, som har hatt ansvaret for utformingen, har valgt å trekke de fire blokkene ut mot yttergrensene av tomta. Et grep som har skapt et skjermet parkliknende tun mellom bebyggelsen.

De fire blokkene trapper alle ned en etasje, har dermed fra fire til sju etasjer. Hvert av byggene har en toppleilighet med privat takterrasse. De fleste av leilighetene er gjennomgående. To av byggene har hovedbalkongen inn mot tunet. Mens de to andre har hovedbalkonger mot sør og vest, men med ekstrabalkonger på motsatt side for å ivareta utsynet til tunet.

Selv om det indre tunet er skjermet, ble det lagt vekt på å skape siktlinjer gjennom bebyggelsen fra de fire hjørnene som byggene danner.

– Utomhusanlegget er blitt en oase, forteller Tanja Kleive Guettler, prosjektsjef i JM Norge, og peker på forskjellige soner med plener, busker, beplanting, frukttrær, lekeapparater og sittebenker.

– Generasjonsmessig er det en god blanding av kjøpere, også mange barnefamilier har flyttet inn. I gårdsrommet kan barn leke og beboere samles og treffes. Alle busker har bær som kan spises, og rabarbraen kan høstes, sier hun.

Løkkehagen består av et salgbart areal på 12.942 kvadratmeter. Fordelt på de 192 leilighetene, gir det en snittstørrelse på 67 kvadratmeter.

Salgsstarten var i august 2015, med en fysisk oppstart i januar 2016. Råbyggene ble påbegynt to og to samtidig, og ble overlevert før jul 2017 og før sommerferien 2018. Byggene er fundamentert til fjell, med plattendekker og stålsøyler i fasadene og med bærende betongvegger i leilighetsskillene.

En viktig del av fremdriftssystemet er prefabrikkerte og uisolerte skallvegger produsert i Sverige. De ankommer byggeplass med ferdig innsatte vinduer og løftes suksessivt inn i leilighetene og monteres

Fremdriftssystem

Guettler forteller at Løkkehagen er typiske leilighetsbygg for JM Norge, der mange av prinsippene for LEAN benyttes. JM Norge kaller det takt-tider; en definert tidsgruppe for hvert håndverker-

fag, tømrer, elektriker og rørlegger i hver etasje. I praksis betyr det at hver gruppe har en gitt tid på seg før de må forflyttes til neste etasje.

– Hvert fag må gjøre seg ferdig og rydde på sitt sted, før neste fag overtar. Det blir en forutsigbar produksjonsmetode. Det går raskere, og hvert fag vet alltid hvor og når de skal jobbe. Produksjonen blir jevn, uten brannslukking. For Løkkehagens del opplever vi at de tekniske fagene omtrent ikke har hatt én time overtid, understreker Guettler.

P-kjelleren har innkjøring fra sør, der selve parkeringsarealet er under blokkene, ikke under tunet i midten. Det har gitt anledning til en form for rundkjøring der man kan kjøre rundt og parkere på begge sider. Fra p-kjelleren er det en oppgang til hvert av de fire byggene.

En stadig større armada av elbiler har skapt nye utfordringer i parkeringsanlegget. Spisslastene er gjerne på topp når folk kommer hjem fra jobb og alle slår på induksjonsplatene på komfyren for å lage middag. I parkeringsanlegget er det lagt opp til dynamisk laststyring på ladestasjonene, som benytter ledig kapasitet og fordeler dette utover ladepunktene etter behov.

– For å gjøre det enklere for sameiene, er det målere på den enkelte ladestasjon som blir belastet hver enkelt husstand etter bruk, forklarer Guettler.

Balkongene og inngangspartier er kledd med gyllent panel. Fasadene er i mørk tegl, med en sokkel i vesentlig lysere tegl.

– Vi diskuterte mye om vi tok sjansen på å ha en så mørk fasade, og var nok engstelige for at det kunne oppleves trangt. En del tid i oppstartsfasen gikk med til å finne referanseprosjekter vi likte. Spor Arkitekter var trygg på at det ville fungere, vi har også beholdt arkitektens detaljering fullt ut. Lite er overlatt til tilfeldighetene, det har vært et godt samarbeid mellom arkitekt, murerfirma og vår prosjektleder for å finne løsninger som fungerer, oppsummerer Guettler.