Lillohøyden

Vel 20 år etter at det gamle industriområdet fikk en omstart med nytt liv fortsetter utviklingen i Nydalen. Flere store boligprosjekter planlegges eller er i godt gjenge. Selvaag Boligs Lillohøyden er allerede tatt i bruk og bidrar med 253 leiligheter i den nye bydelen.

Fakta

Sted: Oslo
Prosjekttype: Boligblokker
Bruttoareal: 33.047 kvm
Byggherre: Selvaag Bolig
Totalentreprenør:
Betonmast Selvaagbygg
Kontraktssum eks mva:
453 millioner kroner
Arkitekt: Betonmast Selvaag HMS/KS
Byggherre: Aase Byggeadministrasjon
Rådgivere: RIBR: Hjellnes Consult l RIG, naboregistrering og rystelses-
måling: Multiconsult l RIA: Brekke & Strand Akustikk l RIV og RIV rør: DeltaTek l RIE: Mingar Consult l RIB (ekstern): Siv. Ing. Danielsen l RIB, Byggeteknikk, RIA, LARK: Betonmast Selvaagbygg
Underentreprenører/leverandører: Rør: Total VVS l Elektro: Ørnulf Wiig Installasjon l Ventilasjon: Bjerke Ventilasjon l Plattendekker: Betongprodukter l Armering: EA Smith Stål Tranby l Armering innleie: Brandbu Bygg og Armering l Vann-
tetting betong: Ing. B. Habberstad l Malerarbeid og gulvbelegg: Malerm. Mathisen l Gulvstøp: Gaukås Gulvstøp l Peling, spunting, forankring og vanntetting: Holt Risa / Seabrokers l Badekabiner: Parmarine l El-utstyr: El-Bjørn l Stillas: Xervon Norway l Listverk: Miljølist / Treprodukter l Kjøkken, garderober og baderomsinnredning: HTH Kjøkken l Parkett: Parkett-
partner l Membran- og takarbeider: Follo Tak l Brannisolering- og tetting: Firesafe l Blikkenslager: Edvin Hansen l Innv. lettdører: Dooria Norge l Fuging: Øyan og Schie Fuging l Rekkverk, inn- og utv. spiraltrapper: GBS Produkter l Trelast og byggevarer: Maxbo Proff l Trelast: Woodify l Avfallsug: Envac Norge l Behandling betongdekke kjeller: Flowcrete Norway l XPS og EPS: Brødr. Sunde l Radon-sikring: Radonmannen l Stein utomhus: IBF Norge l Gartner og utomhus: Anleggsgartnermester Arild Garseg l Lekeapparater, benker og bord: Lek og Sikkerhet l Inspeksjonsluker: Optimera l Inngangsparti dører: Noractor l Bemanning og armeringsarbeid: Eterni

Selv i høytliggende Nydalen har Lillohøyden en unik beliggenhet på et høydedrag sør for Kristoffer Aamots gate og med grense til Sandaker-
veien i øst. Platået er hevet ytterligere ved å legge p-anlegget med to etasjer, og med innkjøring fra sørvest, under to av de tre blokkene. De er på totalt åtte etasjer, men varierer noe i størrelse med henholdsvis 61, 103 og 89 leiligheter i de tre blokkene.
Leilighetene varierer i størrelse fra 45 kvm for toroms, til 120 kvm for femroms leiligheter. Enkelte av leilighetene har store private takterrasser, andre enheter går over to plan.
Tomta har vært i Selvaag-
systemet i mange år, og inneholdt flere eldre industri- og lagerbygg og huset blant annet Priorbygget fra 1957. I en egen entreprise ble hele bygningsmassen revet i november 2012.
I en kontrakt verdt 453 millioner kroner pluss avgifter ble Betonmast Selvaagbygg engasjert som totalentreprenør for det 33.000 (BTA) kvm store prosjektet. Fysisk oppstart var i begynnelsen av januar 2013, men prosjektteamet startet opp i september 2012.

Ble halvert
– Et rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsen sa at skolesituasjonen i området skulle være avklart før vi fikk tillatelse til å sette i gang vårt prosjekt. Vi rammesøkte 500 leiligheter, men siden skolesituasjonen var så prekær, inngikk vi etter dialoger med EBY og Utdanningsetaten avtale om å avstå den østligste delen av tomta til skolebygging. Dermed består ikke Lillohøyden av de opprinnelig seks planlagte blokkene, men tre blokker med til sammen 253 leiligheter, forklarer porteføljedirektør Øystein Klungland i Selvaag Bolig.
Skolen, som har fått navnet Fernanda Nissen skole, ble igangsatt midtveis i boligprosjektet. Den skal står ferdig i 2016, og bygges nå av Betonmast Oslo. I forhandlingene med kommunen var Selvaag Bolig forutseende; det ble lagt inn en kontraktfestet atkomstrett over skoletomta for å få en rasjonell og fornuftig tilkomst til de tre blokkene i byggeperioden.
– Det var et avgjørende grep for å sikre oss tilgang. Ellers ville vi ha blitt låst inne, de øvrige sidene av tomta er for bratte og uhensiktsmessige for å gi effektiv tilgang, bekrefter prosjektleder for Betonmast Selvaagbygg,
Håvard Henriksen.
– De tre månedene vi hadde i forkant før oppstart gjorde at vi hadde god tid til å prosjektere, planlegge og gjøre innkjøp. Leverandører i forbindelse med oppføring av råbygget samt de tekniske kunne komme tidlig inn og være med å prosjektere, slik at prosjektering, detaljer og fremdrift ble optimalisert, sier Håvard Henriksen, prosjektleder i Betonmast Selvaagbygg.
– Prosjektet er utviklet og tegnet av Betonmast Selvaagbygg. Men også andre deler av prosjekteringen, med blant annet RIB, bygningsfysikk og landskapsarkitekt er gjort i eget hus. Det er når vi selv kan komme tidlig inn at vi kan gjøre de effektive grepene. Da sitter vi tett på, og får også en særs god kontroll på de valgte løsningene, understreker Henriksen.

Tre elementer
– Denne prosjekteringen er noe av det bedre vi har opplevd. Prosjekteringsledelsen gjorde en veldig god jobb; det ble sørget for at det alltid var tegningsgrunnlag til stede i god tid før oppstart av de forskjellige aktivitetene. For å få et godt resultat er det – i tillegg til å ha flinke folk i gjennomføringsfasen – viktig å ha tre elementer til stede; rasjonelle bygningskropper, fortløpende levering av tegningsunderlag og en kontinuerlig produksjon uten stopp underveis, poengterer Klungland.
Selvaag er i dag et konsern bestående av flere selskaper, men pionerideen med rasjonell boligbygging og varige og solide løsninger er fremdeles en bærebjelke i boligutvikleren Selvaag Bolig.
– Vi skal bygge boliger for folk flest. Og etterlate oss boligbygg vi er stolte av. Dette er et relativt rasjonelt prosjekt å gjennomføre, samtidig som vi skulle ha frem kvaliteten – ikke minst i fasadene. Det gjaldt blant annet
balkongløsninger uten søyler, men med store utkraginger mot sørvest. Søyler her ville endret uttrykket ganske radikalt. I tillegg er det lagt inn ekstra kvaliteter i forbindelse med valg av type tegl og glassrekkverk balkongene. Det er alltid et finstemt samspill mellom det å bygge rasjonelt, og det å få frem et godt estetisk uttrykk, sier Klungland.

Godt salg
I tillegg til to milde vintre, var det også en fordel at driften kunne foregå uten opphold. Det var lagt opp til et naturlig byggeopphold mellom de tre blokkene. Salgsstrategien fanget opp den store markedsinteressen med dertil raske påfølgende salg. Det igjen førte til en forutsigbar bestilling fra byggherre som ga en kontinuerlig drift fra blokk til blokk for Betonmast Selvaagbygg.
– Prosjektet var til salgs i et velfungerende marked. Etter hvert som det kom i gang og råbyggene har reist seg så har salget vist at også kundene så hvilken bra beliggenhet Lillohøyden ville få, påpeker Klungland.
– At byggherre bestilte igangsetting av de tre blokkene omtrent rett etter hverandre var svært fordelaktig for oss. Da fikk vi en veldig bra fremdrift på råbyggene, der planene ble fulgt til punkt og prikke. Det ga oss tidlig et forsprang. Men det var også en rasjonell drift i flere andre ledd. Vi hadde to malerlag, ett i hver oppgang for å spare tid. Det som krevde koordinering var tidspunktet når vi holdt på i alle tre blokkene samtidig. Befaring og
overlevering med kunde i en blokk, montering av kjøkken og parkett i den neste, mens vi holdt på med betongarbeider i den siste blokka, sier anleggsleder Pål Frenvik Sveen i Betonmast Selvaagbygg.
Den første blokka sto ferdig i november 2014, og den andre i mai 2015. Den siste ble levert i september 2015, det var to måneder før kontraktfestet overlevering.
– Betonmast Selvaagbygg har i egen regi utført alt av betong og tømrerarbeider. Med egenproduksjon har vi fått en god kontroll på bemanning, kvalitet, fremdrift og økonomi. Dette er en modell som har bidratt til at prosjektet har blitt overlevert byggherren til rett tid med rett kvalitet, sier Henriksen.
– Ved å ha en høy andel av egenproduksjon får vi ikke bare en bedre kontroll på valg av løsninger. Vi er også overbevist om at de ansatte får et helt annet eierforhold til den jobben de gjør, avslutter arbeidsleder Jan Yttervik i Betonmast Selvaagbygg.