Lillebyleiligheten

På det tidligere industriområdet på Lilleby i Trondheim vokser det nå frem så å si en helt ny bydel, og et av de prosjektene som nå er i ferd med å bli fullført er Lillebyleiligheten – 330 leiligheter fordelt på åtte blokker som varierer fra fire til åtte etasjer.

Fakta

Sted: Trondheim – Lade

Prosjekttype: Bolig: 6 blokker – 185 leiligheter

S - BRA: 12.550 kvadratmeter

Byggherre: Ladalen (Heimdal Bolig/TOBB)

Totalentreprenør: Consto Trøndelag

Kontraktsum eks. mva: 340 millioner kroner

Arkitekt: PKA Arkitekter

LARK: Agraff

Rådgivere: RIB: Aas-Jakobsen Trondheim l RIV: Prosjektutvikling Midt-Norge l RIAku: Brekke & Strand l RIE: Sønnico l RIBr: Rambøll l RIVA: Vianova l RIGeo og RIMiljøgeologi, oppfølging og kontroll av forurensede masser: Multiconsult

Underentreprenører og leverandører: Lås/beslag: Kaba l Blikkenslager: Olaf Hansen l Mur/puss/flis: Ragnar Skånøy l Tømmer: BN Bygg l Glass- og alufasader, rekkverk: Glassbygg l Tekking: Mestertak l Himling: Modulvegger l Maling: Edvardsson l Rør: Oras l Branntetting og dører: RH Prosjekt l Betongelementer: Spenncon og Contiga l Ventilasjon: Bryn Byggklima l Elektro: Sønnico l Stillas: Ramirent l Grunn-arbeid: SG Entreprenør l Utomhus: Din Gårdsplass l Parkett: ABS Parkettgruppen l Kjøkken: HTH Kjøkkenforum Trondheim l Badekabiner: Norac l Vinduer: Nordan l Stikning/oppmåling: Nidaros Oppmåling l Plasstøpt betong: Tekton Entreprenør l Ytterveggselementer: Overhalla Hus l Renovasjon: Ragn Sells

Heimdal Bolig har vært ansvarlig for utviklingen av prosjektet gjennom utbyggingsselskapet Ladalen AS. Consto Midt-Norge har vært totalentreprenør for seks av de åtte blokkene. Constos prosjektleder, Ove Bremseth, opplyser at man har brukt ganske nøyaktig to år på gjennomføringen. De to siste blokkene er det for øvrig Backe Trondheim AS som har hatt total-entreprisen på.

Lettsolgt

Consto har hatt byggingen av 185 av leilighetene i prosjektet, og Bremseth sier det har vært en krevende, men også meget spennende jobb.

– I prosjekter der fremdriften delvis er avhengig av salg av leiligheter, er det ikke uvanlig at det blir litt «slakk» i fremdriften, men her har det nesten vært motsatt, og vi har hatt press på oss for å bli ferdig slik at de nye beboerne kan flytte inn, sier han.

Og Ragnar Husby, som er Heimdal Boligs prosjektleder i prosjektet, forteller også at det har vært enkelt å selge disse leilighetene:

Lillebyleiligheten har truffet markedet meget bra med en leilighetsmiks, kvalitet og rett pris til rett tid. Det er vel ingen prosjekter i dagens marked i Trondheim som har solgt flere enheter på kortere tid. Prosjektet har hatt fem salgstrinn og vi hatt en jevn og høy etterspørsel hele tiden. I konkurranse med de mange andre prosjektene i området solgte vi 328 leiligheter på ett og et halvt år, sier han.

Området skifter karakter

Lillebyleiligheten er en del av den store bytransformasjonen som skjer på Lade og Lilleby, og i en utbyggingsfase som strekker seg frem til 2026 skal området som tidligere omfattet industri med blant annet et smelteverk gjøres om til en levende og grønn bydel som skal få 4.000 - 5.000 innbyggere. Det er ett av de største byutviklingsprosjektene i dagens Norge.

De åtte blokkene er fordelt rundt et stort, sentralt gårdsrom. Dette ligger lunt og skjermet, og i prosjektet er det også brukt mye ressurser i fellesarealer og utearealer, blant annet med flere store takhager. Byggene «starter» i åtte etasjer bakerst, og går ned til tre etasjer i fronten mot sørvest, slik at man sikrer utsikt og lys. Det kan være verd å merke seg at det også er blitt plass til en egen nærbutikk i prosjektet.

I likhet resten av det store området er det også lagt opp til minimal biltrafikk inne i området. Det er bygget en stor parkeringskjeller som også vil bli knyttet sammen med for å betjene andre nybygg som skal komme i nabolaget, og det er rikelig med sykkelparkering både utenfor byggene og i parkeringskjelleren.

God kvalitet

Ove Bremseth er tydelig fornøyd med resultatet av to års arbeid med prosjektet, og legger vekt på at man i høy grad har lagt vekt på estetikk og kvalitet i de løsningene som er valgt.

– I fasadene er det blant annet lagt opp til variasjoner, noe som naturligvis gir utfordringer i byggeprosessen. For eksempel er bare det å sette stillaser mer krevende i en fasade med varierende form enn i en som er rett, sier han.

Valget av puss og kobber i fasadene, sammen med glassrekkverk på balkongene er også detaljer som gir en opplevelse av kvalitet.

Det er trondheimsarkitekten Per Knudsen som har utviklet prosjektet sammen med Heimdal Bolig.

Mange utfordringer

Å bygge på en tidligere industritomt gir en rekke utfordringer, ikke bare at man støter på forurenset masse som krever dokumentering og dokumentasjon. Det har også vært et komplisert grensesnitt mot ulike former for offentlig struktur i grunnen.

– Det bygges jo mye også omkring oss på alle kanter, og alt knyttet til VA, elektro, søppelsug, bredbånd og så videre har vært krevende, ikke minst for byggherren. Men alt blir løst på en god måte.

Bygget står også på leirgrunn, noe som også har krevd sine løsninger:

– Byggene er basert på kompensert fundamentering, altså at vekten av huset er den samme som vekten av den massen som er blitt fjernet. Om vi ikke hadde fått til en slik løsning, hadde alternativet vært peling, noe som ville gitt helt andre kostnader. For øvrig har vi også lagt en tykk lastfordelingsplate i bunnen, en 40 til 60 cm tykk helstøpt plate, sier Bremseth.

Han er godt fornøyd med prosjekteringsarbeidet som ble gjort, både når det gjelder byggemetode, bæresystemene og ikke minst parkeringskjelleren.

– Jeg er spesielt fornøyd med kjellerløsningen, som er omprosjektert sammenlignet med plan-ene som fantes da vi fikk prosjektet, sier han.

For øvrig er selve byggemetodene ganske tradisjonelle. Bæresystemet er av stål og hulldekker. Ferdige badekabiner og annet er løftet på plass underveis.

– Det hele er så godt planlagt og prosjekter at vi har eliminert byggefeil totalt, det er tilnærmet null av dette, fremholder Bremseth.

Byleiligheter

Heimdal Bolig betegner leilighet-ene i prosjekter som effektive byleiligheter på to, tre og fire rom. Den minste treromsleiligheten på 43 kvadratmeter ha vært spesielt populær.

For å få en optimal og kostnadseffektiv produksjon er den samme planløsningen benyttet i alle byggene, og det er seks leilighetstyper som går igjen. De ligger rundt et lukket heis- og trapperom med glassfasade. Byggene inneholder fra 31 til 48 leiligheter.

Heimdal Bolig benytter 3D-prosjektering i alle prosjekt. All prosjektering i fra arkitektur, rådgivende ingeniører alle fag er utført med 3D-prosjektering i en felles IFC modell, hvor det er benyttet BIM for konstruksjonsgjennomgang og kollisjonskontroll i prosjekteringsfasen.

Det er benyttet Stream BIM fra Rendra. Prosjektet er også optimalisert gjennom LEAN-planlegging i alle faser.

– Vi har satt pris på samarbeidet med en så konstruktiv og proff byggherre som Heimdal Bolig. Sammen har vi evnet å ferdigstille et prosjekt til avtalt tid og med meget god kvalitet som vi alle kan være stolte av, sier prosjektleder Bremseth i Consto.

TOBB-prosjekt

Gjennom et samarbeid med TOBB er det i tillegg til blokkene koordinert og satt opp et prefabrikert modulhus med 51 leiligheter. Disse baserer seg på «leie-før-eie». Det er en modell som retter seg mot grupper som har vansker med å komme inn i boligmarkedet, for eksempel på grunn av manglende egenkapital. Man starter med å leie, og underveis vil man få en verdiøkning og kan bygge opp nødvendig egenkapital som å overta som eier.