Krydderhagen

Foto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond Joelson

Basilikum er navnet på boligene i første byggetrinn på AF-prosjektet Krydderhagen på Hasle. Så følger Koriander som er under bygging og Muskat får byggestart etter ferien. En høyblokk utgjør det siste byggetrinnet av totalt 550 boliger.

Fakta

Sted: Haslevangen, Oslo
Prosjekttype:
94 leiligheter – tre bygg
Byggherre: Haslemann -
AF Eiendom / Høegh Eiendom 50/50
Totalentreprenør: AF Bygg Oslo
Arkitekt: Dyrvik Arkitekter
LARK: Grindaker
Rådgivere: RIB/RIBR/RIG: Rambøll l RIE, RIVA, RIVv: Sweco l RIVr: ÅF Reinertsen l RIA: Norconsult
Underentreprenører/leverandører: Riving: AF Decom l Gravearb.: Kåre Mortensen l Spunt/pelearb.: Entreprenørservice l Betongarb.:
Engane l Elektro: Sæther Elektriske l Bravida A. Halvorsen & Sønn l
Ventilasjon: LS Solland l Prefab bolig: Con-Form l Stål til Con-Form: Metacon l Armering: Celsa l Badekabiner: Part l Heis: Kone l Dører: Jeld Wen Sweedoor l Lås og Beslag: KABA Møller Undall l Trappe-elementer: Nor Element l Gulvavretting: Aker Byggteknikk l Malerarb.: Malermester Buer l Taktekking: IcopalTak l Parkett: Parkettpartner l Kjøkken: Sigdal l Garasjeprot/branngardin: Norport l Blikkenslager: Sigurd Fossli l Branntetting/Isolering: Firesafe l Gulvstøp/gulvsparkling: Betongmann l System-himling i fellesareal: Akustikk Innredning l Fliser: BBM l Tegl inkl. lecasokler hus A1: Fjeldheim og Knudsen l STO-puss A2 og A3: ABC Pussteknikk l Aludører inngangspartier Ema Glass l Rekkverk: GBS Produkter l Ståldører: Trygve Eliassen l Fuging: Øyang & Schie l Nettingboder: Troax Nordic l Gartner: Braathen Landskap l Gulvsparkling, kjeller: Gjøvik Golv-avretting l Prefab garasjedel: Spenncon l Vinduer: NorDan l Stålarbeider: Rosmek

Basilikum består av 94 leiligheter fordelt på tre bygg med litt forskjellig innhold. Ett bygg har bare små, effektive leiligheter, 2-roms og 3-roms leiligheter på henholdsvis 45 og 63 kvadratmeter. Ett bygg har hovedsakelig bare store og romslige leiligheter 3 og 4-rom leiligheter der alle er større enn de små effektive.

– Tredje bygg er en kombi-
nasjon av store og små leiligheter. Av markeds-
messige årsaker har vi bevisst valgt å skille de små fra de store leilighetene, påpeker prosjektleder Espen Friis Jørgensen i Haslemann (eid 50 prosent av AF Gruppen og 50 prosent av Høegh Eiendom).

Romslige planløsninger
Prosjektleder i AF Bygg Oslo, Glenn Stigen, trekker frem leilighetenes romslige planløsninger og private takterrasser for leilighetene i toppetasjen. En vindeltrapp fører opp til takterrassen på inntil 60 kvadratmeter.

– Hver leilighet har en, to eller tre balkonger, og en inntrukket terrasse på leilighetsplanet. Det er fokusert mye på uteområdet og grøntanlegget rundt byggene, og det er anlagt en park. Alle leilighetene har gulvvarme knyttet til fjern-
varme. Det bygges etter TEK10, med vinduer med 1,0 i U-verdi, og der målinger viser at entreprenøren er godt innenfor tetthetskravet, sier Stigen.

Arcus-kjeller
Kjelleren under byggene er fra produksjonstiden til Arcus, der er det nå parkering for over 500 biler, samt tekniske rom og boder.

– Å bygge inne i en gammel kjeller er ikke billig, og det har nok kostet mer enn å bygge helt nytt, påpeker Stigen.

Endret reguleringsplanen
Høegh Eiendom kjøpte og regulerte eiendommen, før AF kom inn i prosjektet. Det ble avholdt en arkitektkonkurranse, som ble vunnet av Dyrvik Arkitekter. De gjorde om på skissene til regu-
leringsplanen, og tonet ned størrelsen på byggene i separate byggetrinn, spredte dem litt mer utover, og la et tun rundt hvert byggetrinn som har sin identitet og sitt lokale gatetun og nærområde. Området skal være bilfritt. Innkjøringen til garasjen er utenfor området ved Haslevangen.

– Endringene falt også i god jord hos myndighetene, selv om det bryter totalt med byggegrensene som ligger i reguleringsplanen, forteller Jørgensen og fortsetter:

– Høydene i reguleringen er ikke utnyttet i alle byggetrinn. Det høyeste bygget kommer i siste byggetrinn, og ligger øverst i området som et signalbygg på ti etasjer. I tillegg ligger leilighetene i Krydderhagen omsluttet av en trekant mellom T-banestasjonene på Økern, Hasle Torg og nye Løren. Det er tre T-baner innen rekkevidde, som gir oss en fantastisk nærhet til offentlig kommunikasjon, fastslår han.

Tegl og STO-pussfasade
– De tre byggene i STO-puss og tegl er tilpasset i ulike nyanser som gir et godt inntrykk. Teglfasaden er valgt ut fra Vinmonopolets gamle hovedbygg og avstemt mot det. Det er et ganske dominerende bygg i området, som vi må forholde oss til, påpeker Jørgensen.

Han trekker frem AF Bygg Oslo som en meget dyktig entreprenør.

– Vi har fått ferdig overlevert de to første byggene med innflytting henholdsvis i januar og i april. Det siste bygget helt uten anmerkninger. På det første bygget var de kun to leiligheter med en anmerkning, opplyser han.

Byggetid
– Det har vært et godt samspill mellom byggherre og entreprenør, der vi tidlig i prosessen fikk en felles forståelse for hva som skulle bygges. Dette er viktig slik at entreprenøren kan konsentrere seg om å bygge iht. kontrakt og levere riktig kvalitet uten store avbrytelser. Dette skaper ro i organisasjonen, sier Stigen.

Den totale byggeperioden har vært relativt lang da deler av en stor garasjekjeller måtte ferdigstilles før oppstart av boligene over.

– Vi har vært enige om å ikke presse byggetiden for mye, selv om det ofte kan være god økonomi fra byggherrens side å ha kort byggetid og overlevere tidlig. Vi mener at det å gi nok tid til gjennomføringen betyr mye for kvaliteten. AF er sterkt fokusert på SHA-arbeidet. Det er ingen tvil om at byggetiden har betydning for sikkerheten og SHA-arbeidet i prosjektene, legger Jørgensen til.

Logistikk
I tillegg til boligprosjektene, er AF Bygg Oslo i gang med å oppføre det fjerde næringsbygget på området. Samtidig har utbyggingsselskapet også oppgradert veisystemet på Hasle og bygget den nye Bøkkerveien.

– Å ha god kommunikasjon mellom alle prosjektene har vært vesentlig, med jevnlige møter mellom de forskjellige byggetrinnene for å ivareta utfordringer som kan oppstå når det gjelder trafikkavvikling og tungtransport. Det er laget gode riggplaner for hvert delprosjekt og en overordnet riggplan for hele området med faseplaner for den, slik at alle skal bli informert om de forskjellige prosjektenes vesentligste aktiviteter, og kan varsle når en spesiell oppgave skal utføres, sier Jørgensen.

– Den gruppen som utbygger etablerte tidlig med ansvar for overordnet infrastrukturanlegg har vært nyttig for oss i planleggingen av logistikken ut og inn, supplerer Stigen, og tilføyer at i tidlig fase var det også en overordnet SHA-koordinator som jobbet med denne problematikken og sørget for at grensesnittene mellom de forskjellige byggetrinnene ble ivaretatt.

– Vi skjønte at det fort kunne bli konflikter og tok med oss erfaringer fra Sørenga, hvor de hadde mye av den samme problematikken, med mange aktiviteter på samme området, legger han til.

Underentreprenører
Stigen forteller at det i kontrahering av underentreprenører er lagt stor vekt på valg av kjente, solide underentreprenører og samarbeidspartnere som AF har gode relasjoner til, og som levere god kvalitet til riktig tid innenfor de strenge retningslinjer og krav AF setter til etikk, HMS, kvalitet og seriøsitet.

Digital tilvalgsprosess
– Vi er, kanskje i motsetning til en del andre entreprenører, ganske åpne for tilvalg og endringer. Jeg som utbygger mener at det er et viktig salgsargument overfor kunden. Særlig når vi skal oppføre mange byggetrinn, da er vi fokusert på at dette skal vi klare å få til. Vi er veldig innstilt på å tilfredsstille kjøpers ønske om endringer. Det er selvsagt en utfordring å få dette til å gli inn i produksjonen, men vi har vært i tett dialog med kjøperne, særlig kjøperne av de store leilighetene i toppetasjene hvor det har vært mye tilvalg og endringer. Det er blitt flere møter og befaringer i leilighetene med kjøperne, når vi har ment det har vært behov for det, sier Jørgensen, og legger til at de jobber mye med å digitalisere tilvalgsprosessen slik at det ikke bare en «papirlefse» som blir delt ut til kjøperne.

– Vi lager en webløsning slik at kundene kan gå inn i databasen og velge og plukke selv, og finne ut hvilket prisnivå de skal legge seg på ut fra tilvalgene. Rapporter sendes direkte til entreprenøren med hvilke valg som er gjort, sier han.

Samme systemet brukes også på endringsforespørsler der kjøper kan legge inn en forespørsel om endring, legge ved en tegning og sende inn.

– En egen person i systemet vårt følger med på dette. En intern dialog mellom utbygger og entreprenør i det samme systemet avklarer hvordan denne endringen skal håndteres, og det sendes tilbakemelding til kjøperen. Det er dermed en logg på all kommunikasjon mellom utbygger og kjøperne og mellom utbygger og entreprenøren. I neste byggetrinn, Koriander, som er under bygging er det tatt i bruk full ut, forklarer Jørgensen.

Tilvalg- og endringssystemet er integrert med systemet som også brukes for forbefaringer, overleveringer og 1-årsbefaringer. Det brukes en iPad, der vi registrerer feil og mangler, og tar bilder som går rett inn i rapporten.

– Vi registrerer feil og mangler på det faget som mangelen tilhører, f.eks. parkett, maler eller rørlegger. Når vi sender ut rapporten går det melding direkte til de forskjellige fagene om mangler som må utbedres. Dette blir brukt på egenbefaringer og befaring og overleveringer med kjøperne, og ettermarkeds-
avdelingen til AF Gruppen tar dette videre og bruker det på ettårs befaringen. Alt ligger i ett system, det samme systemet som også håndterer FDV-dokumentasjon. Kjøperen får et brukernavn og innloggingspassord til systemet slik at de kan gå inn på sin leilighet og se på FDV-dokumentasjonen og se på tilvalg og endringer som de har gjort, legger han til.

– Ryddig prosess
– Dette er en veldig ryddig prosess for entreprenør også, kommenterer Stigen, som trekker frem at det å jobbe grundig med tilvalg og endringsmuligheter sammen med byggherren er viktig i tidlig fase for at kundene lettere skal få god forståelse for hvilke muligheter og begrensninger det er i prosjektet.

– Det krever en god dialog siden byggherren ofte ønsker å tilby kundene «alt», mens man som entreprenør må forholde seg til gitte krav og forskrifter, tekniske løsninger og fremdrift innenfor gitte rammer, som ikke alltid gir rom for alle kundens ønsker. Dog prøver vi å bistå så godt vi kan for å ivareta kundene, sier Stigen avslutningsvis.