Innlegg: Hva bør du passe på ved delovertakelser?

I hvilke situasjoner kan delovertakelse skje?

Behovet for delovertakelse bør vurderes forut for kontraktsinngåelsen. Et typisk tilfelle hvor det vil kunne være hensiktsmessig med delovertakelser vil være i boligprosjekter hvor det vil være i begge parters interesse at delfelt eller enkeltboliger delovertas etter hvert som de ferdigstilles. Det samme vil være tilfelle i større fasaderehabilitering- eller balkongprosjekter hvor det skjer en fortløpende ferdigstillelse pr. bygning. Det vil da være upraktisk å vente til alle bygningene er ferdigstilte før det skjer en samlet overtakelse. I slike tilfeller bør det avtales i entreprisekontrakten hvilke deler av arbeidene som skal delovertas og hvordan delovertakelsen skal gjennomføres. Det vil skape forutberegnelighet for partene, og redusere risikoen for tvister.

Dersom det ikke er avtalt i entreprisekontrakten at det skal skje delovertakelse kan partene underveis avtale delovertakelse dersom man skulle være enige om at er hensiktsmessig. Også i slike tilfeller bør det avtales hvilke deler av arbeidene som skal delovertas og hvordan delovertakelsen skal gjennomføres.

Etter NS 8405 pkt. 32.7 og NS 8407 pkt. 37.5 har byggherren i tillegg rett til å gjennomføre delovertakelse etter å ha drøftet dette med entreprenøren. I motsetning til hva som var tilfelle etter NS 3431 er det ikke nødvendig at entreprenøren er forsinket eller at det foreligger sterke grunner for å ta kontraktsarbeidene i bruk. Byggherren har etter NS 8405 og NS 8407 en ensidig rett til å kreve delovertakelse uavhengig av hvilke innvendinger entreprenøren måtte ha, og uavhengig av hva som måtte være byggherrens begrunnelse for å kreve delovertakelse. Det eneste vilkåret er at byggherren drøfter dette med entreprenøren. Standardene inneholder ikke bestemmelser om hvordan drøftelsene skal foregå. Det bør imidlertid gjennomføres reelle drøftelser hvor entreprenøren får anledning til å komme med sine synspunkter, og hvor partene vurderer hvordan delovertakelsen vil kunne påvirke den videre byggeprosessen. Byggherren har imidlertid ingen plikt til å ta hensyn til entreprenørens innvendinger, og byggherren bestemmer selv hvilke deler av kontraktsarbeidene som skal delovertas.

I de tilfeller byggherren har krevd delovertakelse har entreprenøren krav på å få kompensert de tidsmessige og økonomiske konsekvensene som delovertakelsen medfører. Dette må entreprenøren varsle i tråd med de alminnelige bestemmelsene om fristforlengelse og vederlagsjustering.

Det er altså verdt å merke seg at entreprenøren er avhengig av byggherrens samtykke for å få gjennomført delovertakelse i en situasjon hvor deler av kontraktsarbeidene er ferdigstilte, og det ikke er avtalt delovertakelse i entreprisekontrakten. I en slik situasjon kan bestemmelsene om at byggherren ikke har rett til å ta kontraktsarbeidene i bruk til sitt tiltenkte formål forut for overtakelsen kunne være et forhandlingskort for entreprenøren. Det er imidlertid ikke i alle situasjoner byggherren vil ønske en suksessiv brukstakelse av kontraktsarbeidene. I prosjekter hvor det skal skje en suksessiv ferdigstillelse, og hvor det vil være i entreprenørens interesse med delovertakelse, er det derfor viktig for entreprenøren at det i entreprisekontrakten avtales at det foretas delovertakelse.

Hvordan skal delovertakelse gjennomføres?

Delovertakelse skal i likhet med ordinære overtakelser gjennomføres ved overtakelsesforretning. I utgangspunktet skal de alminnelige bestemmelsene om overtakelse gjelde så langt de passer. I de tilfeller man har avtalt delovertakelse i entreprisekontrakten er det imidlertid ikke uvanlig at man har avtalt egne prosedyrer for forberedelse, innkalling og gjennomføring av delovertakelsesforretningene.

Ved delovertakelse skal det angis hvilke deler av bygget eller anlegget som overtas og hvilken kontraktsverdi eller forholdsmessig verdi disse har. Dette har bl.a. betydning for å fastslå de konkrete virkningene av at det gjennomføres delovertakelse, jf. nedenfor.

Hva er virkningene av delovertakelse?

Ved delovertakelse gjelder i utgangspunktet de ordinære bestemmelsene om virkningene av overtakelsen for de deler av kontraktsarbeidene som delovertas.

Dette betyr at byggherren får rett til å i bruk de deler som delovertas, og at risikoen for de deler som overtas går over til byggherren ved delovertakelsen. Delovertakelse innebærer også at en eventuell dagmulkt slutter å løpe for den delen av bygget eller anlegget som overtas. I slike tilfeller vil den løpende dagmulkten fra delovertakelsestidspunktet måtte beregnes forholdsmessig av den del som ikke delovertas. Entreprenørens sikkerhetsstillelse må også reduseres forholdsmessig. Videre vil reklamasjonsfristen for de delene som delovertas starte å løpe ved delovertakelsen.

NS 8405 pkt. 32.7 siste ledd og NS 8407 pkt. 37.5 siste ledd gjør to unntak fra utgangspunktet om at de ordinære bestemmelsene om overtakelsesvirkningene også gjelder ved delovertakelser. For det første skal totalentreprenøren fortsatt holde hele kontraktsarbeidet forsikret inntil alt er overtatt. For det andre får entreprenøren en rett til å sende sluttfaktura med sluttoppstilling for den delen av kontraktsarbeidene som overtas. Entreprenøren har imidlertid ikke plikt til å sende sluttoppgjør for det som delovertas, og kan vente med å sende sluttoppgjør dersom det skulle anses hensiktsmessig. Dersom entreprenøren sender sluttoppgjør kommer de alminnelige sluttoppgjørsbestemmelsene til anvendelse, og samtlige krav som er direkte knyttet til fullføringen av denne delen av kontrakten må medtas. Dette gjelder imidlertid ikke krav som også omfatter andre deler av kontraktsarbeidene.

Avslutning

Det beste rådet for å unngå tvister i tilknytning til delovertakelser er at partene i forbindelse med avtaleinngåelsen vurderer behovet for delovertakelse. Dersom man avtaler delovertakelse bør man også vurdere om det bør fastsettes særlige bestemmelser om gjennomføringen og virkningene av delovertakelsen.