Innlegg: Avbestilling av byggearbeider

Det er urolige tider og økt økonomisk usikkerhet. Gjennom pandemien har det vært forholdsvis stor aktivitet i bygge og eiendomsbransjen og mange prosjekter har blitt planlagt både i privat og offentlig regi. En del aktører møter nå virkeligheten i form av stor økonomisk usikkerhet og attpåtil raskt økende rente og fall i boligprisene. Renteøkninger gjør at særlig boligbyggingen avtar. Vi opplever derfor større fokus på de kontraktsmessige konsekvensene av utsettelse og kansellering av byggeprosjekter. Selv store boligutviklere som OBOS setter nå prosjekter på vent.

Avtalegrunnlaget i NS-kontraktene

Byggherren har rett til å avbestille hele eller deler av kontraktarbeidet etter NS 8405/06/07. Hovedentreprenøren/totalentreprenøren er gitt en tilsvarende avbestillingsrett etter NS 8415/16/17. Avbestilling er i NS-standardene definert som en (netto)reduksjon av kontraktssummen på minst 15 % eller mer.Dersom reduksjonen av entreprenørens samlede vederlag etter fradrag og tillegg ved endringsarbeider er mindre enn 15 % av kontraktssummen, skal reduksjonen behandles etter bestemmelsene om endringer. Det vil si at slike justeringer ligger innenfor det byggherren kan beslutte, uten at entreprenøren har krav på noen form for kompensasjon. Det avgjørende for hvorvidt det foreligger en avbestilling etter NS-standardene er derfor om det foreligger en reduksjon av kontraktssummen på minst 15 % eller mer.

Tidspunktet for avbestilling

Oppdraget kan avbestilles på ethvert tidspunkt i prosjektet. Når det er snakk om avbestilling før arbeidet er igangsatt eller tidlig i prosjektet – f.eks. mens man fremdeles er i prosjekteringsfasen – vil ofte være enklere å fastslå hvorvidt en reduksjon i arbeidet under kontrakten utgjør en avbestilling eller ikke.

Vanskeligheter oppstår imidlertid raskt dersom byggherren midt i et prosjekt med omtvistede endringer beslutter å ikke gjennomføre deler av kontraktsarbeidet. I disse tilfeller vil resultatet knyttet til hvem som har rett med hensyn til endringene avgjøre om det er reglene om endring eller reglene om avbestilling som skal legges til grunn. I en slik situasjon vil det altså kunne være uoversiktlig for partene om og i hvilket omfang det skal betales erstatning til entreprenøren for dennes økonomiske tap. Det er ofte ikke før sluttoppgjøret er på plass, eller dom foreligger, at man får endelig klarhet i dette.

I enhetspriskontrakter med justerbare mengder kan vurderingen av hvor grensen går mellom endring og avbestilling være en del mer komplisert, da rettspraksis og teori er enige om at entreprenøren i slike tilfeller må forvente og tåle justeringer i omfanget av arbeidet og kontraktssum (ut over 15%) uten at dette som utgangspunkt kan rubriseres som en endring.

Omfanget av erstatningen

Riktignok er alle enige om at entreprenøren etter standardkontraktene skal ha dekket sitt økonomiske tap, men hva dette tapet rent faktisk utgjør er i etterkant ofte gjenstand for dragkamp. Rettspraksis og teori støtter seg ofte på en henvisning til entreprenørens dekningsbidrag som utgangspunktet for å vurdere – og kvantifisere – entreprenørens tap. I tillegg kommer andre direkte kostnader forbundet med avbestillingen. Som man ser åpner denne prosessen for mange av de samme diskusjonene og uenighetene som preger endringsdiskusjonene. I seg selv utgjør altså beregningen av erstatningen, gjennomføringen av erstatningsoppgjøret og ikke minst en eventuell prosessrisiko og kostnader ved advokatbistand et risiko- og usikkerhetsmoment både for byggherre og entreprenør.

Spørsmålet er hva kan man gjøre i en slik situasjon. Vårt råd er at en byggherre som vurderer å avbestille et prosjekt gjør en skikkelig vurdering sammen med sine egne rådgivere på hvilke kostnader dette kan tenkes å medføre.

Tiltak

Videre er spørsmålet hvordan man eventuelt kan begrense risikoen og øke eget manøvreringsrom knyttet til prosjektets gjennomføring. En god start er å være kjent med problemstillingen. Dersom det er usikkerhet knyttet til gjennomføringen eller de økonomiske utsiktene tilsier at det kan oppstå utfordringer, anbefaler vi at partene tar styring på problemstillingen knyttet til avbestillinger allerede fra starten av prosjektet, helst før man går inn i kontraktsforhandlinger med entreprenøren. Dette vil gjøre det mulig å prosjektere med flere løsninger for øye. Man kan dele opp kontrakten i mindre deler eller legge inn opsjoner slik at omfanget av avbestillingserstatningen reduseres. Hva gjelder forholdet til entreprenøren vil det være mulig å ha en dialog om hvordan man best kan redusere den økonomiske risikoen for begge sider dersom det er en viss usikkerhet knyttet til gjennomføringen. Det finnes ingen «generell» løsning som passer alle situasjoner, og i Codex er vår oppfatning at det viktigste man kan gjøre i dagens situasjon er å være oppmerksom på problemstillingen, de kontraktsrettslige konsekvensene og innta en proaktiv holdning til hvordan risikoen kan minimeres.