Holmenhagen

Picasa

Langs Stasjonsveien mellom Røa og Slemdal, der det tidligere sto en Esso-stasjon, er det i stedet kommet på plass to punkthus med til sammen 52 leiligheter.

Fakta

Sted: Holmen i Oslo

Prosjekttype: 2 leilighetsbygg med 52 leiligheter

Bruttoareal: 7.500 kvadratmeter

Byggherre: Holmen Eiendomsutvikling (Stor-Oslo Eiendom)

Totalentreprenør: Consto Øst

Kontraktssum eks. mva.: cirka 113 millioner kroner

Arkitekt: Arcasa Arkitekter

LARK: Bjørbekk & Lindheim Landskapsarkitekter

Rådgivere: RIB: Will Arentz l RIG: Løvlien Georåd l RIE og utførende: Five Elektro l RIV og utførende: NTI l RI miljø: Multiconsult l RIBR: Fokus Rådgivning

Underentreprenører og leverandører: Tømrer: LP Bygg l Rekkverk: Sagstuen l Blikkenslager: A. Hansen Gruppen l Taktekking: HesselbergTak l Oppvarming: Drammen Lift l Utstyr: Cramo l Stillas: Mesa l Grunnarbeid: Isachsen Anlegg l Betong-
arbeid: XTM Bygg l Parkeringssystem: Metrisk l Betongelementer: Systemblokk l Stålkonstruksjoner: Byemark l Flisarbeid: Stryken & Gudbrandsen l Murarbeid: Fjeldheim & Knudsen l Kjøkken og garderober: HTH l Parkett: Parkettpartner l Solav-
skjerming: Lunex l Radonsperre: Radonmannen l Brannglass i tilbygg: Rabomek l Dører: EasyDoor l Stikking og oppmåling: Ingeniørservice l Spunt og peling: NFT l Branntetting: Vestfold Brannsikring l Lås og beslag: Dorma Kaba l Gulvsparkling: Gulv-
entreprenøren l Vinduer: NorDan l Utomhusarbeid: Akershusgartneren l Porter: Hörmann l Maler: Bygg og Mal l Himlinger: Bærum Byggmontering

Holmenhagen består av to punkthus på seks og sju etasjer, og ligger oppå en parkeringskjeller i to plan. De 52 leilighetene varierer i størrelse fra 52 til cirka 100 kvadratmeter, som ble tatt godt i mot av markedet da de ble lagt ut for salg.

Gjennom utbyggingsselskapet Holmen Eiendomsutvikling er Stor-Oslo Eiendom både prosjektutvikler, medinvestor, samt har hatt ansvaret for prosjektledelsen for det 7.500 kvadratmeter store prosjektet.

– Stor-Oslo Eiendom kjøpte tomten ferdig regulert av Solon Eiendom høsten 2015. Reguleringssaken ble påbegynt i 2011 og ble først endelig tredje kvartal 2016. Det var mange innsigelser fra naboene, som påklaget Bystyrets reguleringsvedtak til Fylkesmannen uten at klagen nådde opp. Vi utviklet forprosjektet og kontraherte Consto Øst sommeren 2016, forteller prosjektleder i Stor-Oslo Eiendom, Kathinka Lien Augustine.

De to punkthusene er på seks og syv etasjer. Parkeringsanlegget med 56 plasser, går over to etasjer, der et bilheissystem med 12 plasser er etablert.

Fundamenter og leire

– Den fysiske oppstarten med spunting langs Stasjonsveien var i november 2016, med oppstart pelefundamentering i april. Det var foretatt masseutskifting i regi av de forrige eierne, men det lå igjen en del betongkonstruksjoner etter bensinstasjonen i bakken som vi måtte fjerne. I tillegg var det krevende grunnforhold med leire og dårlig fjell, sier Constos anleggsleder Frank Krause. Det medførte en mer omfattende bruk av stålkjernepeler enn prosjektert i forprosjektet.

Byggetomta har naboblokker i vest og i nord, mens det mot øst ligger et næringsbygg der det var begrenset anledning til innkjøring. Det ga logistiske utfordringer.

– Noe transport inn fra øst var mulig, men kun i noen få timer hver morgen. Hovedatkomsten til byggeplassen var fra Stasjonsveien, der det blant annet ble anlagt en rampe, sier daglig leder Roger Nygård i Consto Øst.

– På grunn av omkringliggende bebyggelse blir det krevende logistikk. Innsatsveiene til Consto var begrensede. Sammen med de omfattende grave- og fundamenteringsarbeidene, førte det til at første del av prosjektet ble mer tidkrevende enn det entreprenøren hadde regnet med, sier Augustine.

Kraftig innspurt

Sveinung Tenold kom inn som prosjektleder i august 2017.

– Fra september satte vi inn en voldsom innspurt for å bli ferdige. Vi fikk tett bygg til jul, og gjorde en del grep og tiltak i prosjektet for å korte ned byggetiden. At det også var en streng vinter med mye snø og kraftig kulde gjorde det ikke lettere for oss, forklarer Tenold.

Det som gjaldt var en synkronisering av fagene, samt å legge til rette for aktørene.

– Mange har hjulpet oss betraktelig. Vi har jobbet aktivt med å skape et eierforhold til alle involverte i prosjektet, og å finne gode løsninger gjennom felles innsats, sier Tenold.

– Men selv om vi lå etter, var det aldri snakk om å senke kravene. Standarden her er høy, og målsettingen hele veien – uansett – har vært å levere riktig og høy kvalitet. Det er verdt å nevne at byggherren har vært en god samarbeidspartner, de har tilrettelagt alt de kan for oss.

– Jo, vi komprimerte fremdriften for å få ting unna etter at råbyggene var oppe. Fra da av var det et tight fremdriftsløp for å bli ferdige, bekrefter Nygård.

Konstruksjonen er tradisjonell med vanntett bunnplate på stålsøyler, plasstøpte betongvegger, ståldragere og plattendekker med påstøp i kombinasjon med forspente dekker. Hvert punkthus har en grunnflate på 330 kvadratmeter; det gir fire leiligheter i hver etasje som deler en heis- og trappesjakt og fire rørføringer.

To tette bygg til jul, og oppstart befaring med kundene i begynnelsen av mai, vitner om rask fremdrift. Fellesarealene ble overlevert 7.6. De fleste leilighetene ble levert i perioden 8. til 10.6, mens de fem siste ble levert den 11.6. Utomhusarealene skal være ferdige til 1. juli.

Et element i tillegg som gjorde prosessen enda mer krevende, ikke minst når det gjelder logistikk; Stasjonsveien er på dette stedet en brukonstruksjon. Under hele veien, i hele bredden, lå det her et eksisterende minilager i tre etasjer. Et betong-
råbygg med ny hovedinngang og to heiser i forbindelse med minilageret, kom etter hvert med i Constos kontrakt. Utfordringen var at dette skulle være i drift i hele byggeperioden, og måtte være tilgjengelig i 12 timer hver dag fra kl. 10.

Lett uttrykk

Arcasa Arkitekter har trukket de to punkthusene noe tilbake fra Stasjonsveien, og ligger også i ytterkanten av tomta i øst og vest. Det skaper et byrom på sokkelen over parkeringsanlegget med et påkostet utomhusanlegg, inneholdende granittmurer, lekeapparater og gummidekker. Samtlige 52 boenheter er hjørne-
leiligheter; dagslys fra to sider, i kombinasjon med store vinduer fra gulv til himling og glassrekkverk, gir store og lyse oppholds- og soverom.

Det lette uttrykket forsterkes gjennom de lyse teglfasadene, og en markert detaljering ved vinduer og balkongoverganger.

– Dette er et boligområde som er trangt. Naboene har vært preget av å ha en byggeplass rett inntil seg. Det har vært ulike interesser, men vi har hatt en kontinuerlig dialog med naboene for å få det til, opplyser Nygård.
– Vi har nå levert et flott prosjekt, som bidrar positivt i bomiljøet i området sier Nygård.

– Vi mener hele området har fått et løft. Prosessen har vært preget av et felles eierskap til prosjektet og et ønske om at sluttbrukerne/kjøperne skulle bli fornøyde. Boligene har blitt levert med en over gjennomsnittlig god innvendig standard. Til tross for store utfordringer med fremdrift, har vi hatt et godt samarbeid med Consto Øst gjennom hele byggeprosjektet, avslutter Augustine.