Hagaløkkveien 13

Foto: Svanhild BlakstadHagaløkkveien i Asker, 23.5.2020 Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienHagaløkkveien i Asker, 23.5.2020 Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienHagaløkkveien i Asker, 23.5.2020 Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienHagaløkkveien i Asker, 23.5.2020 Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienEiendomsutvikler Øyvind Telum i Holtefjell Eiendom (t.v) og prosjektsjef Olav Karlengen i Seltor. Foto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Holtefjell EiendomFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild BlakstadFoto: Svanhild Blakstad

Kontorbygget fra 1978 har gjennomgått en total transformasjon samt fått et nybygg med en snøkrystallformet paviljong på taket av det eksisterende parkeringshuset.

Fakta

Sted: Asker

Prosjekttype: Næringsbygg

Bruttoareal: 7550 kvadratmeter

Byggherre: Hagaløkkveien 13 ANS

Byggherrerepresentant: Holtefjell Eiendom

Totalentreprenør: Seltor Entreprenør

Kontraktsum eks. mva.: 86 millioner kroner

Arkitekt forprosjekt: DRMA

Arkitekt detaljfase: Architectopia

Landskapsarkitekt: INBY

Interiørarkitekt: ZInc

Rådgivere: RIB: Will Arentz l RIBr, RIG, RIA, RIBfy: Asplan Viak l ITB-koordinator: Protekno l BIM-koordinator: C3 Bim l RIV vent og utførende: Assemblin l RIV rør og utførende: RK Rør Anlegg l RIE og utførende: Five Elektro l Uavhengig kontroll: Takstforum

Underentreprenører og leverandører: Glassfasader: Nordic Alutek l Oppmåling: Asker Oppmåling l Sedumtak: Blomstertak l Flisarbeider: Brafas l Branngardin: BVS Brannvernsystemer l Brannisolering: Bygg & Brannsikring Buskerud l Systeminnredning: Bærum Byggmontering l Prefab: Contiga l Kjøkken: Crown Imperial Norge l Betongarbeider: Eduardsen l Blikkenslager: Euro-blikk og Tak l Innerdører: Swedoor l Vinduer: Norgesvinduet Bjørlo l Innredninger og tretrapp: Kris og Kjells møbelsnekkeri l Lås og beslag: Lexow l Grunnarbeider: Lier Graving og Transport l Kjerneboring og betongsaging: Mimax l Storkjøkken: T Myhrvold l Tømrer: Noveta l Stålarbeider: Stokke Stål l Gulvbelegg/tepper: OTG l Rivningsarbeider: R3 Entreprenør l Malerarbeider: Sandå l Ståldører: Robust l Taktekking: Taktekkermester Bjørn Schramm l Parkett: Tremiljø Prosjekt l Røykluker: Unilite l Solavskjerming: Vental l Stillas: Xervon l Fasader nybygg/paviljong: Møre Royal l Fasadeplater eksisterende bygg: Alutile

I juni 2019 startet jobben med å transformere det nedslitte og mer enn førti år gamle kontorbygget i Asker til et moderne og funksjonelt næringsbygg. Kontorblokken på syv etasjer har et bruksareal på cirka 5000 kvadratmeter og ligger sentrumsnært, kloss inntil E18 og jernbanelinjen.

I tillegg til rehabiliteringen av eksisterende bygg har totalentreprenør Seltor oppført et tilbygg i to etasjer på cirka 110 kvadratmeter, samt en paviljong på 778 kvadratmeter i to etasjer som er knyttet sammen med det gamle bygget via en gangbro. Paviljongen er bygget etter TEK17 på taket av det eksisterende parkeringshuset.

Byggherre er Hagaløkkveien 13 ANS, som er eiet av Holtefjell Eiendom AS. Holtefjell Eiendom har spesialisert seg på kontor- og kombinasjonsbygg i Drammen og omegn og er en del av Holtefjell Gruppen.

DRMA har vært ansvarlig arkitekt i forprosjektfase samt ansvarlig søker for rammetillatelse, mens Arkitechtopia overtok prosjektet i detaljfasen. De har igjen samarbeidet med INBY landskapsarkitektur og Zinc interiørarkitekter.

Holtefjell Eiendom kjøpte eiendommen i 2017, og da var deler av bygget utleid.

– Opprinnelig var planen å pusse opp enkelte etasjer, men så fant vi ut at det var like greit å ta hele bygget blant annet på grunn av nye forskriftskrav. Det var et stort etterslep på vedlikehold, og vi har tilstrebet å legge oss så tett som mulig opp mot de nye kravene, blant annet vil bygget bli sertifisert Breeam in Use, sier eiendomsutvikler Øyvind Telum i Holtefjell Eiendom til Byggeindustrien.

Han opplyser at det nye prosjektet har en kapasitet på cirka 300 arbeidsplasser, og at det allerede er fullt utleid. Den største leietakeren er Bergans of Norway, som flytter sitt hovedkontor fra Hokksund til Asker med rundt 100 ansatte. Øvrige leietakere er Kontorhuset, som har spesialisert seg på tilby fleksible kontorlokaler etter «Plug and Work»-konseptet, og finskeide KiiltoClean – som står bak det etter hvert så kjente desinfeksjonsmiddelet Antibac.

Foruten kontorer består arealene av felles kantine, garderober og treningsrom og uteoppholdsareal. Det er 59 parkeringsplasser samt sykkelparkering.

Grunnarbeider og konstruksjon

Prosjektsjef Olav Karlengen i Seltor forteller at de innvendige rivearbeidene startet sommeren 2019, mens gjenoppbyggingen kom i gang i september.

– Det var bare ytterskallet som sto igjen av det gamle bygget. Hele fasaden er revet, etterisolert og kledd med ny fasadekledning. Vi har kun hatt litt utgraving i forbindelse med det lille tilbygget på eksisterende bygg. Paviljongen er plassert oppå toppetasjen av parkeringshuset, med konstruksjon i stål, prefab og klimavegger, sier Karlengen.

– Vi fikk utfordringer både med bemanning og enkelte leveranser da koronakrisen gjorde sitt inntog, og det medførte noen forsinkelser. Likevel har den ikke forringet fremdriften i nevneverdig grad, mye takket være god dialog med byggherre, underentreprenører og leverandører underveis, sier Karlengen.

Revidert fremdrift på grunn av korona

Han forteller at det var spesielt krevende i starten av koronautbruddet, da entreprenøren måtte lage reviderte fremdriftsplaner.

– Det var knyttet stor usikkerhet blant annet til bemanning, og vi måtte tenke helt nytt og finne alternative løsninger. Både malerfirma og trappeleverandør måtte erstattes siden de ikke hadde mulighet til å greie fremdriftsplanen, sier Karlengen.

I tillegg til strenge restriksjoner på smittevern har det vært et eksepsjonelt høyt fokus på renhold i prosjektets siste måneder. – Det har blitt brukt mye ekstra ressurser på omfattende renholdsrutiner. Vi har vært nøye med å fordele jobb i alle etasjer, men samtidig har det vært en utfordring ettersom alle må bruke det samme trappeløpet, sier Øyvind Telum i Holtefjell Eiendom.

Entreprenøren har også møtt på andre utfordringer, utover at det på en byggeplass er mye folk og tidvis trangt om plassen.

– På et rehabprosjekt som dette vet du aldri helt hva du møter. Her var det en utfordring at enkelte etasjer var skjeve. Når du skal avrette et gulv, er det om å gjøre å ta minst mulig av høyden. Deretter er det begrensninger i forhold til hvor mye du kan belaste gulvet med masse. Her har vi måttet bruke en del skjønn på hvor mye vi skulle rette opp, sier Karlengen.

På grunn av takhøyden er det valgt åpne tekniske anlegg, noe som også har vært krevende, ifølge prosjektlederen.

– Det tar mye mer tid å montere enn når man kan lukke igjen anlegget med himling etterpå. Samtidig med at vi kun har 2,70 i netto himlingshøyder, har vi faste glassfelt fra gulv til tak, og her er det veldig begrensede områder hvor vi kan gå inn med de tekniske føringene. Dette har også påvirket logistikk og planlegging, og man får mye mer avhengighet til et fag når det gjelder fremdrift, sier Karlengen.

Tak og fasader

Fasadene på eksisterende bygg er byttet ut med lyse komposittplater med topp og bunnlag i aluminium – samt større vindusflater, noe som gir bedre dagslysforhold.

– Vi har endret fasadeuttrykk ved å bytte til høyere vinduer. Bygget har også fått et lysere uttrykk der horisontale linjer former et bakteppe for den nye paviljongen, som krager ut over det eksisterende garasjebygget, sier arkitekt Gudrun Jona Arinbjarnardottir i Architectopia.

Hun opplyser at det har vært et tett samarbeid med fasadeleverandøren for å få til gode overganger rundt hjørner og mellom fasade og vindu, og at dimensjonene i fasadeplatene var nøye planlagt i prosjekteringsfasen for å redusere kapp og svinn.

Den snøkrystallformede paviljongen har fem «armer» (seks med gangbroen) og store vindusoverflater i enden av hver arm. Gangbroen knytter paviljongen og eksisterende bygg sammen i 2. etasje og markerer hovedinngangen til eksisterende bygg og paviljongen. Taket er belagt med sedum, og øvrig fasade har svart royalimpregnert trekledning.

– Vi har lagt vekt på å få til et fint møte og samspill mellom byggene, riktige høyder i etasjeskiller, hovedinnganger til begge bygg og innvendig rampe som knytter sammen byggene, sier Arinbjarnardottir – og roser samarbeidet med prosjekteringsgruppen, entreprenør og leverandør av glassfasadene for å få til fine overganger og detaljer i en stram fremdrift.

Hun forteller også at det i prosjekteringsfasen fordret et tett samarbeid med bygningsingeniøren på grunn av at bærekonstruksjonen til paviljongen utnytter eksisterende bærekonstruksjon i garasjebygget og det var en begrensning på vekt til paviljongen og lastene som garasjebygget tåler.

Med liten rigg- og lagerplass på tomta, kombinert med umiddelbar nærhet til både toglinje og trafikkert vei - og koronautbrudd på toppen - innrømmer entreprenøren at det har vært en krevende og hektisk byggeperiode.

– Mye har handlet om logistikk og planer – og selvfølgelig smittevern på slutten. Samarbeidet med byggherre har fungert veldig godt, og vi kan alle gå ut med hevet hode av dette prosjektet. Det var en stor usikkerhet i starten av pandemien, hvor det største usikkerhetsmomentet gikk på hvordan vi skulle håndtere situasjonen, men det har vi greid å løse med gode rutiner og tett dialog, sier Olav Karlengen i Seltor.

– Som byggherre er vi veldig godt fornøyd med hele prosessen, fra start til overtakelse. Det har vært en god prosess hele veien, ikke minst mot de offentlige instansene som Asker kommune, Bane NOR og Statens vegvesen, avslutter Øyvind Telum i Holtefjell Eiendom.