Gartnerkvartalet

Gartnerkvartalet på Løren, 8.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 8.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 8.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 8.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 8.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 8.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 8.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 8.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 4.6.2021.
Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienGartnerkvartalet på Løren, 8.6.2021.
Foto: Trond Joelson, Byggeindustrien
Veidekkelogo

Veidekkelogo

ABCpussteknikk

ABCpussteknikk

Intep

Intep

Bravida

Bravida

ThomasBetong

ThomasBetong

Sagstuen

Sagstuen

Optimeralogo

Optimeralogo

Fem år, fem byggetrinn og 537 leiligheter – når hus 8 nå er overlevert, er også den store kvartalsutbyggingen i Gartnerkvartalet på Løren ferdig.

Fakta

Sted: Løren i Oslo

Prosjekttype: Boliger og næring

BRA: cirka 7.500 kvadratmeter

Byggherre: Lørenvangen Utvikling AS (Nordr Eiendom og OBOS Nye Hjem)

Totalentreprenør: Veidekke Entreprenør

Kontraktssum eks. mva.: cirka 150 millioner kroner

Arkitekt: Lillestrøm Arkitekter AS

LARK: Landskaperiet AS

Rådgivere: RIB: AFRY l RIG og RIByFy: Multiconsult l RIBR: Rambøll Norge lRIAKU: Brekke & Strand

Totaltekniske entreprenører: Ri Rør: Bravida l RIE: Romerike Elektro lRIV: Bjerke Ventilasjon

Underentreprenører og leverandører: Grunn- og fundamentering: Kynningsrud Fundamentering / Veidekke Anlegg l Bæresystemer stål: Byemark Stål l Betongleverandør: Skedsmo Betong l Armering: Norsk stål l Aluminium- og glassfasader: Noractor l Porter: Hörmann Norge l Branntetting og montering ståldører: Fasec l Rekkverk, balkonginnglassing, skillevegger: Sagstuen l Vinduer: Norgesvinduet l Fugearbeider: Øyan & Schie Fuging l Murpuss: ABC Pussteknikk l Leverandør fasadesystemer: STO Norge l Blikkenslager: Randem & Hübert l Fasadeplater: Laminathuset Combi Craft l Stål- og branndører: Daloc Norge l Tredører: Swedoor l Lås og beslag: Lås & Sikring l Malerarbeider: Edvardsson Entreprenør l Sliping betonggulv: Betotec l Plattendekker: Thomas Betong l Parkett: Bo Andrén Norge l Gulvbelegg: Intep l Systemhimlinger: System 1 l Taktekking og fallsikring tak: Nortekk l Røykluker tak: Icopal l Prefab balkonger og trapper: UBAB l Kjøkken og garderober: Sigdal l Badekabiner: Parmarine l Vann- og termiske målere: Techem Norge l Branntetting og brannhemmende produkter: Fasec l Heiser: Otis l Flisarbeider: SH Bygg l Rekkverk: Ha-Mek l Byggevarer: Optimera

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

– Alle beboerne har flyttet inn nå. Det er fint, men også litt vemodig. Vi har holdt på her siden sommeren 2016. Med felles p-kjellere og grøntområder har det for oss vært et sammenhengende prosjekt. Gartnerkvartalet er vi veldig stolte av, sier prosjektleder Eirik Birkeland Nikolaisen i Veidekke Entreprenør.

Gartnerkvartalet ligger langs Lørenveien, i grenseskillet mot de nye kontor- og næringsbyggene i sørøst som har kommet opp de seneste årene. Skur, lagerbygninger og verksteder tilhørende ISS Vaktmesterkompaniet måtte vike plassen da Lørenvangen Utvikling AS skulle ha på plass et nytt boligkvartal.

Lørenvangen Utvikling er et utbyggingsselskap eid av Nordr Norge AS og Obos Nye Hjem AS. Veidekke Eiendom var inne på eiersiden sammen med OBOS Nye Hjem frem til høsten 2020, da Nordr Eiendom kjøpte ut Veidekkes eiendomsselskap.

Gjenkjennelig

Et kvartal overfor Gartnerkvartalet har Nikolaisen og Veidekke også vært totalentreprenør for boligprosjektet Gartnerløkka. Gartnerkvartalet har flere gjenkjennende elementer fra naboprosjektet.

– Jo, de er nokså like, det er mye en kan kjenne igjen. Men noe av det viktigste vi tok med derfra, var teamet vårt. Ikke bare fra Veidekke, men også rådgivere, ue-er og de tekniske ue-ene. Det har vært en klar fordel, og har bidratt til at vi har kunnet ha fine prosesser med god planlegging gjennom disse årene, sier Nikolaisen.

Prosjektleder i Nordr Norge, Kristin Lilleengen, er klar på at det var viktig å skape gode, grønne uterom i Gartnerkvartalet.

– Det er det lagt ned mye tid og ressurser i å planlegge og å få til fine grøntområder. Det er flere uteområder som naturlig hører med til hvert enkelt hus. Til sammen er det ti mål med utomhusområder. Den store parken i midten er alene på seks mål, sier Lilleengen.

Landskaperiet skriver på sine hjemmesider at uteområdet er delt inn i flere soner, med ulike uttrykk for opphold, nærlekeplass, identitet og attraktiv utsikt fra leilighetene. Parken har gode solforhold med rause grønne flater som vil gi en god samlingsplass, med et lite torg med fontene. Her finner vi også treningsapparater, ballbaner og lekeplasser og en pergola med utegrill.

– Det er også satt ut runde plantekasser, der beboerne kan få utfolde seg med grønne fingre og plante grønnsaker og urter. Plantekassene forvaltes av styret i utomhusanlegget. Det består av en representant fra hvert av husene i Gartnerkvartalet, forklarer Lilleengen.

I parken er det etablert et større regnbed som håndterer overvannet fra flere takflater. En offentlig gang- og sykkelvei går i øst-vest-retning gjennom parken.

Arkitekt har vært Lillestrøm Arkitekter, som startet utformingen av den 20 mål store tomta med fire rektangulære blokker i syd-nord-retning langs Lørenveien. Dette gir gunstigst mulig solforhold inn på uteområdene på resten av feltet. På bakkeplan i gavlen mot sør er det etablert cirka 800 kvadratmeter med næringsarealer.

– De fire første byggene, utgjorde byggetrinn 1 og 2. Konstruksjonsmessig er alle de åtte byggene like, med samme konsept og bæresystem; plassbygde konstruksjoner med plattendekker, bærestål i gavlvegger, plasstøpte yttervegger og flate tak med sedumdekke. Rasjonelle og effektive å bygge, sier Nikolaisen.

De andre trinnene med i alt fire bygg, er etablert i vest, øst og i nord, og omkranser den store parken. Byggene varierer fra sju og åtte etasjer langs Lørenveien, til ni og ti etasjer i de to byggene i øst og seks til åtte etasjer i hus 8 langs byggelinjen i nord.

I tillegg til markterrasser eller balkonger i alle husene, har hus 6 og 7 også private takterrasser mot sør og vest.

Variert fasadeutforming

Det avsluttende trinnet med Hus 8 har en lengde på 50 meter. For ikke å fremstå som en sammenhengende vegg, er Hus 8 brutt opp med varierende høyder, farger og ulik fasadeutforming. Det skaper et inntrykk av en husrekke i et gateløp, selv om det altså er én bygning. Her er det også anlagt en to etasjes høy portal mot gangveien i nord, med sittebenker og en klatrevegg. Himlingen er utsmykket med 310 plater i format 60x60 cm med innfelte LED-lys. Motivet illuderer en blå himmel med hvite skyer.

Gartnerkvartalet har lyse pussfasader med innslag av tre- og platekledning. Et kjennemerke, tatt med fra Gartnerløkka, er diagonale linjer i gavlene. Enkelte steder er denne diagonalen tatt ut i selve fasadematerialet, andre steder i overgangen eller i glassfelt. Dette går igjen i alle byggene, unntatt i hus 8. Balkongrekkeverkene er enten i aluminium eller i glass.

– Hele utbyggingen har vært innenfor én regulering. Vi er glade for at vi fikk være med på utviklingsfasen og rammeprosjekteringen. Prosjektteamet har jobbet tett opp mot arkitekt og byggherre også i rammefasen. På den måten har vi kunnet være med å påvirke prosjektutformingen, som er en stor fordel for oss entreprenører form av gode byggbare løsninger og detaljer, understreker Nikolaisen.

Gartnerkvartalet er planlagt fra 2014, siden den gang har det blitt stadig flere miljø- og energikrav. – Selv om vi følger TEK17, føler jeg allikevel at vi er på ballen. Byggherre har tatt med nye krav og kvaliteter for å følge utviklingen, men også for å tilfredsstille kravene fra boligkjøperne, forteller Nikolaisen.

Godt salg ga forutsigbarhet

– Hele salgsreisen på Løren har vært veldig bra. Vi var forberedt på at usikkerheten i 2020 og 2021 ville gå utover boligsalget. Men det har vært overraskende godt. Av 537 leiligheter er det kun en igjen i hus 8, sier Lilleengen.

– Med et sånt formidabelt salg, er det ingenting som kunne stoppe oss i å ha en kontinuerlig drift hele tiden. Vi har maksimalt vært 110 mann inne på byggeplassen til enhver tid. Det var viktig for oss, og henger sammen med kontinuiteten. Vi har hele tiden hatt en eller to kraner oppe, driften med de ulike fagene har gått jevnt fra hus til hus med de samme menneskene hele veien, forklarer Nikolaisen.

Selv om tomta er på 20 mål, med mer enn god plass i oppstartsfasen i det første trinnet, blir det raskt mindre areal å boltre seg på. Det var viktig å ivareta logistikken.

– Vi har hatt naboer på alle sider, og veier på to sider. De to p-kjellerne henger ikke sammen, men ble bygget ut trinnvis i flere omganger og koblet seg på de delene som var ferdige. Mye foregikk samtidig, både utgraving, råbygg og ferdigstillelse. Da ble det etter hvert ikke mye riggplass igjen, bekrefter Nikolaisen.

Gode HMS-tall

¬For Veidekke gjaldt det å ikke bare å finne byggevennlige prosesser, men også å få på plass riktige og nødvendige HMS-rutiner. I juli 2019 ble det en markering på byggeplassen.

– Det å kunne feire 2.000 arbeidsdager uten fraværsskader her på Gartnerkvartalet er veldig gledelig. For vår virksomhet i Oslo er det snakk om 800.000 arbeidstimer, 655 dager og en omsetning på 4,5 milliarder kroner. Jeg tror det sender et godt signal ut i bransjen om hvordan vi driver, kunne Anders W. Haugen, Veidekkes direktør for forretningsområde Oslo, opplyse til Byggeindustrien den gang.

Selv om Gartnerkvartalet står ferdig, har Veidekke og Lørenvangen Utvikling fremdeles oppdrag igjen på Løren. I nord er utbyggingen av Løren Botaniske allerede godt i gang.