Fornebuporten

Foto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond Joelson
Arben

Det vel 85.000 kvm store kontorbygget ved inngangen til Fornebu er oppført av totalentreprenør HENT AS for Fornebuporten AS. Kontraktsummen på 2,15 milliarder kroner er Norges største enkeltstående byggekontrakt noensinne.

Fakta

Prosjekttype:
Nærings- og kontorbygg
Bruttoareal: 83.217 kvm
Byggherre: Aker Solutions
Totalentreprenør: HENT
Kontraktssum eks. mva:
2,15 milliarder kroner
Prosjektkostnad:
Ca. 2,5 milliarder kroner

Arkitekt: Dark Arkitekter

LARK: Norconsult

Interiørarkitekt: Zinc

Prosjekt- og byggeledelse: PROBEA

Rådgivere: RIB, RIB Fys, RIA, RIV, RIG, RIE, RIBR: Norconsult l RIVA og RI Veg: Rambøll

Underentreprenører/leverandører: Grunn-, spunt-, pelearbeider og VA: Håkanes Maskin l Rør: Oras l Ventilasjon: Oras Klima l Stikking og oppmåling: Solli Hoff l Elektro: Caverion l Prefab kjellervegger: Con-Form Oslo l Røykluker: Bramo Glass og Klima l Taktekking: Icopal l Maler: Edvardsson Malerfirma l Sedumtak: Veg Tech l Fasader: Staticus Norge l Tømrer: GST Byggmontering l Murerarbeider: AK Byggservice l Branntetting og -isolering: Brann og Sikkerhetsforum l Tepper og belegg: Intep l Smedarbeider: Alumetall Grupp l Forskaling: Peri l Slipte betongflater: Betongforsegling l Parkett: Bo Andrén Norge l Påstøp i U2-2.2: Fron Betong l Påstøp gulv: Gaukås Gulvstøp l Porter: Hørmann l Utomhus: Steen og Lund l Spiler eikefiner, vaskerenner og resepsjon: Skui Snekkerservice l Glass og aludører: Hubro l Blikkenslager: Norderhaug l Heis og rulletrapper: KONE l Utleie: UCO / Cramo l Betongarbeider: Zucotec l Prefableveranse stål og betong: Loe betongelementer l Naturstein: Norheim Naturstein l Injeksjon: Ing. B. Habberstad l Støpeasfalt: NCC Roads l Lås og sikring: Lås og Sikring l Systemvegger og himling: Oslo Bygginnredning l Dører, låser og beslag: RH prosjekt l Kjøkken: RH Foodtech l Parocsjakter: Stål-Bygg l  Betongsaging og kjerneboring: Mimax

Fornebuporten består av to identiske kontorbygg på til sammen ca. 53.000 kvm. De fronter hverandre rundt et stort granittlagt torg, der to åtte meter brede trappeløp fører ned til et 700 kvm stort atrium. Her er det inngang til næringsarealer, treningssenter, servicesenter, sykkelrom, tekniske rom og parkering. Arealene under bakken utgjør ca. 30.000 kvm.

Får T-banestasjon
HENT har også gjort de nødvendige forberedelser for en underjordisk T-banestasjon for den fremtidige Fornebubanen som nå ser ut til å bli en realitet. Stasjonen vil ha inngang i dette atriet. Bygg B er i ferd med å bli tatt i bruk nå i sommer, mens bygg A skal stå ferdig til neste år. Mellom Telenor Arena og Bygg B er det også etablert en kjørekulvert for innkjøring til p-kjeller og som en gjennomkjøring til Oksenøyveien.
Verdien på Fornebuportens totalentreprise er altså rekord i Norge. Det er også det nest største pågående byggeprosjektet her til lands, kun slått av det nye terminalbygget på Gardermoen.

Dekke opp ansvar
– Størrelsen og omfanget var jo klart en utfordring. Her må vi selvsagt ha en annen organisering enn på mindre prosjekter. Vi har flere anleggsledere: en med hovedansvaret, en på grunn og betong, en på råbygg og fasader og en med ansvar for innredning. Under her igjen er det flere arbeidsledere. Det var viktig å fylle på med folk og sørge for en god arbeidsfordeling, slik at alt ansvaret var dekket opp, sier HENTs prosjektleder, Thomas Grøttvik. HENT har også hatt prosjekteringsledelse, og har også hatt to til tre personer øremerket kun for det viktige HMS-ansvaret og -oppfølgingen. Multirådgiver har vært Norconsult.
Bak byggherrenavnet Fornebuporten AS finner vi Aker ASA. EH Consult AS har hatt byggeledelsen. Aker ASAs hovedkontor flytter inn i dette første bygget (Oksenøyveien 10) i løpet av sensommer/høst, mens Aker Solutions tar i bruk deler av bygg B (Oksenøyveien 8) til neste år.

Norges største KIWI
Akerselskapene blir langt fra alene. Til sammen ti store leietakere vil ha sine daglige gjøremål i de to byggene i Fornebuporten. Noen nevnt og i hvert fall ikke alle glemt: Kværner, Aker BioMarine, Akastor, Eureka, Moloklinikken, Compass, Ocean Yield og Norges største KIWI-butikk med inngang fra atriet. HENT flytter noen hundre meter fra sine nåværende lokaler, og skal legge beslag på ca. 3.000 kvm. De to byggene er samlet dimensjonert for 2.500 kontorarbeidsplasser.
– Det er fremdeles noen arealer ledig, men siste leietaker i dette byggetrinnet skal være på plass rundt årsskiftet, forteller daglig leder i Fornebuporten, Torstein Storækre. I motsetning til totalentreprenøren har han ikke følt prosjektets størrelse som det aller mest krevende.
– Som byggherre føler vi nok at utfordringen ligger i kompleksiteten med grensesnitt for ni leietakere. Alle med ulike behov og der alle flytter inn nesten samtidig. Da blir det mye som skjer på de forskjellige delområdene som skal følges opp og koordineres. Store bedrifter med mange ansatte, kanskje 150 +, er nok mer drevne og bevisste til hvordan de vil ha sine lokaler. De setter sterke krav til oss som byggherrer, som vi igjen må fordele videre i organisasjonen og til entreprenøren, sier Storækre.
Tomta er på 90 mål og ble kjøpt av Fornebuporten i november 2011 for 800 millioner kroner. I januar 2012 var reguleringen i godt gjenge, og rammetillatelsen lå på bordet i februar 2013. Etter en innledende hektisk og omfattende prosjekteringsfase startet det fysiske arbeidet til HENT allerede i mars 2013 med utgraving av tomta. Forut for dette hadde den eksisterende bygningsmassen på tomta blitt revet.
– Det var en stor grunnentreprise der vi støtte på en blanding av fjell, leire og gammel fyllmasse. Allikevel var det ingen forhold i grunnen som ødela for fremdriften vår, men vi brukte allikevel nesten et år på grunnarbeidet, sier Grøttvik.
I en tredje underetasje ligger tekniske anlegg og kulverter som skal ivareta forsyningen av de enorme luftmengdene som kreves. Når vi snakker om 85.000 kvm kontorarealer blir det fort store tall og summer. Kjellerne med plasstøpte vegger, bunnplate og tekniske kulverter omfattet alene nesten 80.000 arbeidstimer.

Besøk hos Apple og Google
Ved ervervelsen var tomta i utgangspunktet regulert for i underkant av 100.000 kvm, som innbefattet områder for boliger og næringsarealer. Tenketanken for utformingen, både av tomta og av de to kontorbyggene, startet nesten umiddelbart. En USA-tur med besøk hos Google og Apple ga ideer og inspirasjon til hvordan Fornebuporten skulle ose av innovasjon og nytenking for fremtidige leietakere. På den turen var også Dark Arkitekter med, de hadde fått oppdraget med å formgi prosjektet.
Der og da vokste ideen frem om to volumer med høye førsteetasjer, og med fem forskjøvne lameller og store utkraginger for hvert bygg.

Ingeniørkunst
– Ambisjonene har vært store. Vi var også på et verft i Verdal for å se hvordan Kværner har jobbet med oljeinstallasjoner. Lik en oljeplattform til havs, er de første kontoretasjene løftet opp. Bygningene skal fremstå med en kraft og eleganse ikke ulikt ingeniørkunst fra offshorevirksomhet. Der ligger inspirasjonen for det arkitektoniske uttrykket, påpeker prosjektleder Håkon Hilland fra Dark Arkitekter.
– Ved å løfte opp volumene får vi rendyrket inngangsfunksjonen og forbindelsen ut og inn, både for de ansatte og for offentlig tilgang til bygget. Kontorlamellene er forankret i en konstruktiv kjerne. Lamellene ligger på en konstruktiv kjerne. Det er den som eksponerer seg i første etasje og det er der alle servicefunksjoner ligger. Glassfasadene har maks. høyde, ca. fem meter, og går fra gulv til tak. Vi ville ha en glidende overgang mellom slipt betonggulv i interiøret og granittbelegget på dekket utenfor. Også mønsteret i himlingen i utkragingen ute fortsetter med samme geometri i arealene i interiøret, forklarer Hilland.

Ikke gjort ofte tidligere
Utkragingene er spektakulære og spenner nøyaktig ut 21,16 meter, og går altså over seks kontoretasjer. Høyden, konstruksjonen og valget av fasademateriale gir en følelse av at volumene svever over det offentlig tilgjengelige torget. Men prosjekteringen var langt fra enkel.
– Råbygget var en utfordring. Denne løsningen er ikke gjort så mange ganger tidligere. Å få prosjektert og kvalitetssikret løsninger som ga oss trygghet var det stort fokus på. Samt å få montert de komplekse byggene på en mest mulig rasjonell måte, bekrefter Grøttvik.
Loe Betong har levert og montert elementene og har vært RIB, sammen med Norconsult som har hatt ansvaret for beregning av statiske laster. I forprosjektfasen hadde Dark Arkitekter også med seg diplomingeniør Florian Kosche.
– Det er 12 hovedsøyler med et tverrsnitt på 400 x 500 millimeter der alle kreftene fra de utkragede lamellene tas ned. Det er en balanseøvelse, det hadde ikke vært mulig å krage ut kun til en side. Ved å gjøre det til begge sider, oppnår vi et samspill og en likevekt som muliggjør få søyler, som er trukket langt inn i mot kjernen av bygget. Prinsippet er at vi får høye fagverksbjelker med strekk i den øverste delen og trykk i den nederste delen. Alle bredder er optimalisert med tanke på dagslysforhold og bære-evnen til betongelementene, forklarer Isak Iversen fra Dark Arkitekter.

Bygget med overhøyde
Den horisontale avstivningen tas i de prefabrikkerte betongelementene i kjernen. Det går en gjennomgående stålkonstruksjon i betongkjernen, som ble prefabrikkert og montert på byggeplassen. Det indre volumet med hulldekker med spenn på opptil 17,2 meter ble montert med hjelp av to 160 tonns beltegående kraner som kunne hekte fagkonstruksjonene på betongkjernen. En lamell veier i snitt ca. 1.200 tonn. Alle lamellene ble bygget med ca. 10 cm overhøyde, som bikket ned til prosjektert nivå når vekten av fasadene ble hengt på plass.
Fornebuporten har fjernvarme og fjernkjøling og tilfredsstiller Energi klasse B. Det er høy gjenvinningsgrad på aggregatene og gode U-verdier på vinduene. Det var strenge krav også til tetthet i fasadene, som det ble kjørt mange tester på før valget var klart. HENT jobbet med Staticus et halvt år med tester for å optimalisere fasaden med tanke på kuldebroer og U-verdier. De ble også testet på energi- og klimakrav på et laboratorium i Tyskland, som også personell fra HENT var med på.
Materialet er natureloksert aluminium og trelags isolerglass satt i et tilsynelatende tilfeldig system der takten er et 60-cm volum med en etasjehøyde på 3,83 meter. Vindusprofilene er skjulte, også den utvendige solavskjermingen ligger skjult og felt inn i dekkeforkantene.

Gjentakende geometri
– Fasadeløsningen er ikke ny, men vi mener vi har fått til noe spesielt med egen vri. Prinsippet er at posisjonen til glass og de tette feltene varierer som en gradient. I basen er det en stram og gjentakende geometri, vekselsvis åpen og tett. Men jo lenger ut i utkragingen man kommer blir den oppløst med en mer irregulær geometri for å gi den en større letthet. Vi ønsket å la fasaden være et møte mellom konstruksjonen og utkragingen, og understreke de tilbaketrukne volumene ved å la disse skille seg ut med en stram geometri, sier Hilland.
– Den store bygningsmassen er slik satt sammen av en rekke mindre volum som veksler i høyde og i fasadeliv. Dette bidrar til at bygningsmassen brytes opp og virker mindre massiv. Denne livlige og vertikale fasadekomposisjonen vil få et opplevelsesrikt spill av lys og skygger, forklarer Hilland.
Hovedinngang til kontorarealene er under den midterste utkragede lamellen. Her finner vi resepsjonsarealer, adgangskontroll og foajé. Herfra er det direkte atkomst til kantine eller offentlig bevertning eller videre opp i bygget. Konseptet er et så åpent bygg som mulig med fri flyt og sammenheng mellom ulike funksjoner plassert rundt kjernen. Rømningstrappene har en spesiell løsning; de er utformet som en bro mellom trappesjaktene og fasaden. Intensjonen er at det offentlige torget mellom byggene fortsetter inn i byggets første etasje. Bar og restauranten «The Local» skal være uformelle møteplasser både for kontoransatte og lokalbefolkningen.

Utomhus med kunst
Fornebuporten ønsker ikke kun å tilby sine leietakere unike kontorfasiliteter i et veldrevet forretningssenter. Helhetsopplevelsen skal også være en slags livsstil som inkluderer varierte utomhusarealer og gode kunstopplevelser. Landskapsarkitekt er Norconsult, som med et grøntdrag med forskjellige typer vegetasjon også har prosjektert et parklandskap med oppholdsarealer, parkering, atrium, trappeanlegg og gang- og sykkelveisystemer.
– Første etasje er viktig i Fornebuporten. Konseptet som vi legger vekt på for leietakerne er mat, sosialt samvær og treningssenteret. I et vanskelig utleiemarked som nå, så er dette de viktigste attributtene som skiller oss fra de fleste andre prosjekter. Vi vil at de ansatte som skal jobbe her, skal føle at Fornebuporten er noe unikt. At det skal vise at arbeidsgiverne bryr seg om den enkelte ansatte. Du skal føle stolthet av å få lov til å jobbe her, sier Storækre. 


Motsatt av outsourcing
Fornebuporten ønsker å tilby sine leietakere også noe særegent i norsk forretningsdrift, i hvert fall hva kontorutleie angår. De ansatte i Fornebuporten skal være fast ansatte og inngå i Fornebu Hospitality Team.
– Når kompleksiteten i de tekniske anleggene øker, setter det også enda større krav til oss som byggherrer. Vi vil drive Fornebuporten selv, resepsjonister og driftsstaben skal være ansatte hos oss. De blir med på all innkjøring, slik at vi vet de får en tidlig og forsvarlig innføring i de teknisk avanserte og kompliserte systemene. Fremtiden er ikke nødvendigvis å outsource alle tjenester, påpeker Storækre.
Heller ikke det kommende treningssenteret skal driftes av noen av de større landsomfattende kjedene. Også der blir det fast ansatte fra Fornebuporten. Storækre er overbevist om at egne ansatte vil kunne få til en mer økonomisk og riktig drift. Det vil på sikt være en fordel for leietakerne.
– Det er ganske åpenbart at egne ansatte vil ha mer omtanke for bygget enn om de er ansatt hos andre og har ansvaret også for andre bygg, sier han.

Opp i Eliteserien
Til nå er det lagt ned godt over 700.000 arbeidstimer i prosjektet. Når Bygg A også står ferdig til neste år vil den samlede arbeidsinnsatsen ha kommet opp i over en million arbeidstimer. HENTs fokus på å unngå skader er tydeligvis gull verdt; det er til nå ikke registrert fraværsskader.
– Fornebuporten har vært en svært viktig jobb for oss. Den har hjulpet HENT til å bevise at vi er i stand til å operere i et annet marked. Tidligere fikk vi ikke engang lov til å være med på å regne på slike store jobber, vi ble nærmest avvist på grunn av manglende erfaring. Med Fornebuporten har vi tatt steget inn i øverste divisjon, bekrefter Thomas Grøttvik i HENT.