Clarion Hotel Oslo + Operagata 20

Hav Eiendom og Skanska Eiendomsutvikling har vært byggherrer for Clarions nye kunsthotell samt et boligkompleks på 54 leiligheter i Bjørvika. Totalentreprenør langs denne nederste delen av Akerselva har vært Skanska Norge.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Hotell, næringsarealer og boliger

BTA: 26.300 kvadratmeter

Byggherre: Hotell og næringsarealer: Hav Eiendom, boliger: Skanska Eiendomsutvikling Prosjekt- og byggeledelse: WSP

Totalentreprenør: Skanska Norge

Kontraktsum eks. mva.: 495 millioner kroner

Arkitekt: LPO Arkitekter

LARK: Gullik Gulliksen Landskapsarkitekter

Interiørarkitekt hotell: Semrén & Månsson

Rådgivere: RIB, RIV og RIBR: Norconsult l RIG, RI Energi og RIByFy: Skanska Teknikk l RIAKU: Brekke & Strand l Automatikk: Klima Control l RIV: Deltatek / Norconsult l RIE: Heiberg & Tveter

Underentreprenører og leverandører: Fundamentering og spunting: Entreprenørservice l Rør: Assemblin l Ventilasjon: Haaland Klima l Elektro: GK Elektro l Heis: Otis l Tømrerarbeid: GST Byggmontering l Fasadeplater: Haukjem Blikkenslager l Utomhusarbeid: Tranby l Mur: Stryken og Gudbrandsen l Fasadeglass: Profilteam l Vinduer og dører bolig: Lian Trevarefabrikk l Maler: EP Bygg l Taktekking: Hesselberg Tak l Parkett: Bo Andrén Norge l Himling og systemvegger: Acusto l Flislegging: NK Flis l Kjøkken: HTH l Dørmontering: Nikkarit l Solavskjerming: Hunter Douglas Vental l Stål- og tredører næring: Daloc l Dører bolig: Swedoor JELD-WEN l Foldevegger: Sigmund Olsen Agentur l Lås og beslag: TrioVing l Rekkverk: SIAS l Karuselldør: Boon Edam l Sparkling: Gauksås Gulvstøp l Epoxy: Resconsult l Tepper og belegg: Intep l Naturstein: Ellingard l Garderobeskap: Idema l Kjøle- og fryserom: Metos l Branntetting: Firesafe l Branngardin: Bramo l Fallsikring: Fallsikkerhet l Fuging: Norfug l Port: Hörmann

Den sammensatte bebyggelsen ligger over en samlende sokkel på to plan. Inngangspartier for hotell og boliger og næringsarealer er i plan1. Fra plan 3 er hotell og boliger atskilt i hver sin bygningskropp, begge på seks etasjer pluss en inntrukket niende etasje. Hotellet og boligene har en L-form, liggende speilvendt mot hverandre, der mellom-rommet på plan 3 danner et rekreasjonsområde og en møteplass for boligene. Det er to etasjer under bakken, blant annet med tekniske rom, boder, sykkelparkering og 32 p-plasser øremerket boligene i tillegg til utleieplasser.

Dette tomtestykket – B1 – var med i de spanske arkitektene estudio Herreros vinnerforslag på utformingen av Munch-museet. Forprosjektet ble utviklet i 2014, og er bearbeidet og videreført av LPO Arkitekter i gjennomføringsfasen.

Arkitekt Truels Wissneth forteller at hotellet ble plassert langs Dronning Eufemias gate, som dermed fungerte som en buffer mot lydbildet for boligene i sør og vest.

Halvåpent kvartal

– Siden hotellet og boligene er frittliggende fra plan 3 og opp, er utformingen gitt en halvåpen kvartalsbebyggelse med åpninger i øst og vest. Ved å legge inn disse splittene bidrar det til å optimalisere lys- og boforhold. Alle leilighetene, med unntak av 12 mindre, er gjennomgående eller hjørneleiligheter med lys fra to eller tre sider. Det er også flere nivåer med tilbaketrekninger i bebyggelsen for å utnytte de kvalitetene som området byr på, sier Wissneth.

Nordic Choice Hotels er leietaker for det nye hotellet, som skal ha kunst og kultur i fokus, blant annet med permanente kunstutstillinger. Hotellet byr på 255 rom og suiter, og har som konferansehotell en kapasitet på inntil 1.200 personer. I et såkalt kinooppsett er det plass til 400 personer i den største salen.

Hotelldelen skal sertifiseres etter BREEAM-NOR Very Good, mens boligene er prosjektert etter passivhusnivå.

Skanska har kontrakt med Hav Eiendom og Skanska Eiendomsutvikling på 495 millioner kroner eksklusive avgifter. Prosjektet er på 26.300 kvadratmeter, der fotavtrykket utgjør 3.300 kvadratmeter.

– Vi skrev kontrakt med Hav Eiendom på oppføring av hotell, næringsdel og boliger. Den omfattet også en avtale om kjøp av boligdelen. Skanska Eiendomsutvikling kjøpte denne, og har vært vår byggherre fra da av, sier Kenneth Blåfjell, prosjektdirektør næring i Skanska, og prosjektleder for hele denne utbyggingen.

Skanska har lang erfaring med grunnforholdene i Bjørvika, og var spente på hva som ville møte dem under bakkenivå. I anbudsdokumentene var det laget en grunnentreprisepakke. Skanska valgte imidlertid ikke å bruke det prosjekterte materialet, men benyttet seg heller av egne ressurser gjennom Skanska Teknikk.

– I grunnen møtte vi gamle konstruksjoner, leire, grus og flis fra sagbrukene som lå langs Akerselva. Byggeprosjektet er flankert av Dronning Eufemias gate i nord og av Akerselva i vest. Det ga føringer og krav, blant annet til deformasjon til spunt mot Dronning Eufemias gate på maksimalt 50 millimeter, forklarer Blåfjell.

Det ble en utkraget svevespunt på 18 meter, utgraving, etablering av arbeidsplate, avstivning og seksjonsvis utgraving. Bebyggelsen står på stålpeler 40 meter til fjell.

– Noe av det første vi gjorde var å etablere to pumpekummer cirka to meter under gravenivå. Fordrøyningen gjorde at tomta fungerte som filter. Da det ble pumpet ut i sjøen via siltgardin, var det kontrollert og godkjent mot gitte krav til renhet, sier Blåfjell.

De fem trappe- og heissjaktene er utført med klatreforskaling, mens resten av bæresystemet er plattendekker med enkelte innslag av hulldekker.

Logistikk og utomhus

Med en byggetid på 31 måneder, må det på Norges største utbyggingsområde nødvendigvis bli trangt om plassen. Skanska bygde parallelt med Diagonale, Deichmann, Eufemias Hage, Munchmuseet og Munch Brygge. I den første byggefasen var det flere som delte samme atkomst. Ifølge Blåfjell var utfordringen størst det siste året, da alle skulle jobbe mot ferdigstillelse. Et digitalt logistikksystem ble tatt i bruk for å planlegge leveranser med andre entreprenører.

– Det var mange forskjellige interesser, men samarbeidet med andre entreprenører fungerte veldig bra. I tillegg skulle Bjørvika Infrastruktur ferdigstille alle utvendige flater på samme tid, sier han.

Bjørvika Infrastruktur er et datterselskap av Bjørvika Utvikling, som eies med 66 prosent av Hav Eiendom, og resterende av Oslo S Utvikling. – Alt av teknisk infrastruktur, og alle offentlige rom og utomhusområder er opparbeidet av Bjørvika Infrastruktur. Hav Eiendoms andel av den totale investeringen i infrastruktur er på cirka 2 milliarder kroner, opplyser Liz-Heidi Leonhardsen, utviklingsdirektør i Hav Eiendom.

Hver sine uttrykk

Hele kvartalet bindes sammen gjennom curtain wall-løsningen i plan 1 og 2. Derfra har de to prosjektene fått hvert sitt uttrykk og hver sin karakter i fasade og utforming; hotellet med transparent glass og enkelte aluminiumsfelter, og boligene med aluminiumkledning.

Boligene har en mer urban karakter, med en modellering med sprang og tilbaketrekninger. Ikke bare i den øverste etasjen, men også i et par etasjer nedenfor. Balkonger og terrasser bidrar til variasjon. Leilighetene varierer fra 40 til 130 kvadratmeter, der det også er generøse størrelser på glassene i leilighetene.

– Dagslys er en viktig kvalitet. Vinduene går ikke bare ned til gulvet mot balkongene, men også rundt hjørnene. Mange er åpningsfelt, med franske balkonger for å underbygge ideen om åpenhet. Som en nyanse er det innslag av trefelt under balkonger og i inngangspartiene, forteller Wissneth.

For å gi det kraftige volumet en viss letthet er det brukt opalglass i fasadene på hotellet. Funksjonen er mer innadvendt. og derfor er det mindre vindusåpninger med en viss forrykning for å forskyve vindusplasseringen.

– Glassfasaden gjør at refleksen speiler sol, himmellys og lysforholdene over tid. Det var aldri en målsetting å bygge som i Barcode, men heller gå inn i rekken som er med på å definere Akerselva og byrommene i Bjørvika. Med Operaen som nabo over Akerselva var det en ambisjon at denne bebyggelsen skal være et rolig bakteppe for den, poengterer Wissneth.

– Selv om prosjektet ikke innebærer de største utfordringene, har det allikevel hatt sin kompleksitet. Etasjehøydene i hotellet er presset til det ytterste. Det var derfor en utfordring å løse bæresystemet, hensyntatt de 255 badekabinene, som er delvis nedfelt i dekket. Og å gjøre de rette valgene som skal gi bygget de beste forutsetninger for eventuelle senere omgjøringer. Det var krevende, men det ble løst på en god måte, sier Blåfjell.

– Det har vært et godt samarbeid i gode prosesser - det er jo en viktig faktor for det vi driver med, avslutter Leonhardsen. – Hotellet ble åpnet til rett tid, og leilighetene overlevert som avtalt.