Chokoladefabrikken

Utviklings- og prosjektsjef Jørgen Fremstad (t.v.) og prosjektleder Bjørn Hauge.
Picasa

En liten godtebit Oslo-historie har blitt til et moderne og unikt boligkvartal i hovedstaden.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Boligkvartal

Kontraktsum: 353 millioner kroner

Bruttoareal: 19.600 kvm

Byggherre: Chokoladefabrikken Utbyggingsselskap (Otium Bolig, Bunde Eiendom, Brødrene Jensen)

Byggeledelse: Bunde Eiendom

Totalentreprenør: BundeBygg

Arkitekt: Narud Stokke Wiig

Landskapsarkitekt: Gullik Gulliksen

Rådgivere: RIB: UnionConsult Fredriksen og Boro-Bygg (Bt 1), Seim & Hultgreen (Bt 2 og 3), RI-V: UnionConsult l RIE: Rejlers l RIAku: Multiconsult, Roy By (Bygg F) l RIGeo: Løvlien Georåd l RIBr: Sweco (Bt 1 og 2), Egil Berge (Bt 3) l BYFY: Rambøll Norge

Underentreprenører/leverandører: Oppmåling: Geomatikk l Rystelse og støymåling: SBV Consult l Riving: Øst-Riv l Grunnarbeider: Nordisk Fundamentering l Betongarbeider: Fãrdig Betong, Betongmann l Forskaling: Teknikk l Prefab svalganger og trapper: Nor Element l Prefab yttervegger: Opplandske Betongindustri l Betongsaging: T H Anlegg l Hulldekker: Spenncon l Montasje prefab: Bygg og Anleggstjenester l Balkonger: Balkongbygg l Bærestål: E.K. Mekaniske l Armeringsstål: Celsa Steel Service l Vinduer: Norgesvinduet Bjørlo, Lian, Smølavinduet l Innerdører: Dooria l Metallarbeider: Jotne Ankers l Kjøkken: Drømme-kjøkkenet Prosjekt l Branntetting: Firesafe l Ventilasjon: Oras l Utomhus: TH Anlegg l Taktekking: Follo Tak og vedlikehold l Glass- og alu.arbeider: Profilteam l Maler: Bygg og Mal l Lydgulv: Lydgulvsystemer l Gulvbelegg: Ragnar Andersson l Parkett: ParkettPartner l Maler, mur og flis: Bygg og Mal l Himlinger: Norpartner l Blikkenslager: Franke Onsrud l Mur-, flis- og puss: Mjøndalen Mur & Puss l Rørlegger: Imtech Rør l Elektro: Arkel Rome-rike l Lås og beslag: TrioVing l Heiser: Reber Schindler Heis l Stillas: Bygg Stillas l Innv. trapper (Bygg A og F): Hagen l Byggevarer: Optimera l Rekkverk og rømningstrapper: Jotne Ankers l Troaxvegger: Rosmek l Glassarbeider gamle vinduer (Bygg D): Alliero avd. Bratfoss l Gulvsparkling: R E Gulvavretting l Badekabiner: Contech l Avfallsanlegg: Envac Norge

Som sjokoladeutvalget til Bergene Sjokoladefabrikk, som i 1906 startet i en liten fabrikk på Rodeløkka i Oslo, er det nye boligkvartalet Chokoladefabrikken et herlig og variert utvalg av smaker. Totalentreprenør BundeBygg AS har oppført til sammen 156 leiligheter i fem bygg, noen rehabiliterte bevaringsverdige bygg, noen nybygg, og alle forskjellige.

– Det har ikke vært mye repetisjon her nei, smiler prosjektleder Bjørn Hauge.

– Vi har fem forskjellige uttrykk i kvartalet, og det har egentlig vært fem forskjellig bygg som vi har oppført. Halvparten har vært rehabilitering, og halvparten har vært nybygg i plasstøpt betong og stål, sier Hauge.

Kontraherte kontraster
Mellom to bevaringsverdige og rehabiliterte fasader i henholdsvis puss og teglstein, fra den gang det ble produsert sjokolade på tomta, stikker et moderne, smalt bygg i nesten sort pussfasade seg frem. Chokoladefabrikken er et byggeprosjekt hvor kontrastene feires.

Sammen med fungerende prosjektleder for byggherre Chokoladefabrikken Utbyggingsselskap, utviklings- og prosjektsjef Jørgen Fremstad i Bunde Eiendom, forteller Hauge at Chokolade-fabrikken har vært et ambisiøst, men vellykket prosjekt.

– Det har ikke vært noe rett-frem-prosjekt, men vi har hatt en god fremdrift, og vi mener resultatet har blitt bra, sier Hauge.

– Det har selvfølgelig vært noen utfordringer med tanke på de gamle byggene vi har jobbet med her, men vi har hatt en fornuftig og god dialog med saksbehandleren hos Plan- og bygningsetaten i Oslo, og vi sitter igjen med et prosjekt som vil stå i mange år og være et lite landemerke på Rodeløkka, sier Jørgen Fremstad.

– Det ligger i kortene at man har ønsket seg et påkostet uttrykk, og det har blitt lagt stor vekt på materialbruken, supplerer prosjektleder Hauge.

Utfordrende oppgave
Hauge trekker frem at et godt og konstruktivt forhold til bygg-
herre, samt en god saksbehandling i Plan- og bygningsetaten har bidratt til at byggingen ikke har blitt mer krevende enn nødvendig.

Prosjektet startet med riving av eksisterende bebyggelse i februar 2012, med byggestart august samme år. Et bevaringsverdig bygg, som i løpet av prosessen måtte rives, gjorde at BundeBygg måtte omrokere på deler rekkefølgen i prosjektet.

– Dette bød på utfordringer, men med fremdriften oppe og byggherren på laget løste vi dette, sier Hauge.

– På et tidspunkt var vi i en fase hvor vi pelet og monterte kjøkken samtidig. Det var litt spesielt, sier Hauge.

Prosjektlederen forteller at man har benyttet rundt 110 stål-
kjernepeler i prosjektet, og at det har vært svært varierende grunnforhold på den gamle tomten.

– Det har variert mellom én meter ned til fjell til rundt 30 meter. Bratte fjellskråninger under bakken har vært enda en utfordring, og vi merket det spesielt godt da vi skulle bevare den gamle fabrikkpipen. Her måtte vi pele ned til 30 meter. Det var en rimelig omfattende jobb for en pipe, sier Hauge.

Mangfoldig historie
Sammen med fabrikkfasadene mot Malmøgata er fabrikkpipen et nikk til historien og et antikvarisk tiltak. Arkitekt og admini-strerende direktør i Narud Stokke Wiig, Ole Wiig, mener at også de moderne innslagene er med på å bevare det historiske mangfoldet på fabrikktomten.

– Chokoladefabrikken gjenspeiler kanskje litt av det mangfoldet som har vært i all sjokoladen som tidligere ble produsert her. Vi har stor variasjon i både materialbruk, i form og i bruksområder for de forskjellige bygningene i kvartalet, sier Wiig.

Arkitekten sier seg enig med entreprenør og byggherre om at boligkvartalet er utformet i god dialog med byantikvar og med Plan- og bygningsetaten.

– Det har blitt tatt kloke politiske beslutninger om bevaring i dette prosjektet. Det vi sitter igjen med er en bevisst kobling av nytt og gammelt. Vi har bevart mange flotte kvaliteter, samtidig som at vi har ført den variasjonen som allerede eksisterte her, videre på en kontrasterende måte får frem mangfoldet, sier Wiig.

De fem nye boligbyggene i kvartalet er koblet sammen med en parkeringskjeller med omtrent 100 parkeringsplasser, et felles uteområde inne i gården, samt et moderne søppelsugingsanlegg med nedkastrom i alle bygg og et sentralisert sugepunkt under Marstrandsgata.

Boks og barnehage
Chokoladefabrikken preges av de ulike materialene brukt i fasaden og av de ulike formene og størrelsene på byggene som utgjør kvartalet.

Sammen med gammel teglstein og pusset mur kan man se treverk, betong og perforert aluminium med fargerike detaljer spredt rundt på bygningskroppen. På denne måten, forteller Wiig, tas den gamle variasjonen et steg lenger og inn i en mer moderne byggetradisjon.

– Dette er et uvanlig kvartal. Her har det skjedd mye i løpet av årene, og forskjellige bygg i forskjellig størrelse og utforming har skapt en viss frodighet. Denne frodigheten tar vi videre, og det varierte uttrykket reflekterer også den varierte bruken man ser for seg. Her får vi både boliger og næring, teater og til og med en barnehage, sier Wiig.

Fra før av har Black Box Teater og Rom for Dans lokaler i det ene hjørnet av kvartalet. Det planlagte barnehagebygget i Chokolade-fabrikken er for tiden på reguleringsstadiet, og vil også, etter planen inneholde seks nye leiligheter, slik at totalen bringes til 162 leiligheter.

De forskjellige leilighetene varierer i størrelse, fra 44 kvm på det minste, til 140 kvm på det meste. Et utvalg av leilighetene er også såkalte duplekser med to etasjer.

– Dupleksleilighetene er nok mine favorittelementer i prosjektet, og det var også disse som solgte raskest, forteller arkitekten.