Campus G12

Badene har en standard over det man vanligvis forventer i studentboliger. Foto: Fredensborg Norge.
Picasa

Norges største boligutleier, Fredensborg Norge, satser nå også på studentboliger. I en krevende rehabilitering utført av Backe Forny, er den gamle spinneribygningen i Nydalen bygget om til 266 studentleiligheter.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Ombygging til studentboliger

Bruttoareal: 11.700 kvadratmeter

Byggherre: Fredensborg Norge

Totalentreprenør: Backe Forny

Kontraktsum inkl. mva.: 203 millioner kroner

Arkitekt og LARK: Dark Arkitekter

Interiørarkitekt: Fredensborg Norge

Rådgivere: RIG: Structor Oslo l RIAKU: Brekke & Strand l RIB: WSP Engineering l RIBR: Fokus Rådgivning l Ri Rør og utførende: Oras l RI Ventilasjon og utførende: Haaland klima l RIE og utførende: Elektro-Kontakten l RIByFy: Multiconsult

Underentreprenører og leverandører: Aludører: Profilteam l Anleggsgartner: Tranby l Blikkenslager: Euro Blikk og Tak l Boddører: Troax Nordic l Brannsikring: Firesafe l Byggrengjøring: Ullensaker Renholdsteknikk l Fugearbeid: S & S fuging l Glassfasade, vinduer tak: Hubro Hansen l Granab: Bo Andrén Norge l Gulvbelegg: Ragnar Andersson l Heis: TKS-Heis l Hvitevarer: BSH Husholdningsapparater l Kjerneboring: Mimax l Kjøkken og garderober: HTH Prosjektavdeling l Lås og beslag: TrioVing l Maler: Bygg og Mal l Mur- og flisarbeider: SH-Bygg l Parkett: Parkettpartner l Postkasser: Stansefabrikken l Rekkverk og franske balkonger: Metalform l Riving: Implenia Norge l Speil leiligheter: Hoff Snekkerverksted l Oppmåling: Skanska Survey l Stillas: Christiania Stillas l Sykkelstativer: Suveren Rørmøbelfabrikk l Systemhimlinger: Indunor l Trapper og rekkverk: EMVC l Tømrer: Hadeland Stål og Gipsmontasje l Vinduer: Extemplo

Akerselvas vannkraft og Christianias billige arbeidskraft førte til at den industrielle revolusjonen i Norge startet øverst i Nydalen på midten av 1800-tallet. Campus G12 er en sammenvevd bygningsmasse i tegl, der den gamle veveribygningen til Nydalens Bomulds-spinderi fra 1867, troner i midten vendt mot byen i sør.

Fredensborg Norge kjøpte eiendommen av Avantor i 2016, som allerede hadde fått rammetillatelse på ombygging til 230 studentboliger. – Vi så store muligheter i den historiske eiendommen, som også har en veldig bra beliggenhet med fine turområder rett i nærheten. Vi mente tidlig at det var et større potensial enn de opprinnelig planlagte 230 leilighetene i bygget. En endringssøknad som ble godkjent, har økt antall leiligheter til 266 leiligheter, forteller prosjektsjef Erik Bull-Hansen i Fredensborg Norge.

Samtidig med denne kjøpeprosessen, startet Fredensborg Norge samspillsfase 1 med Backe Forny, som foreslo å ta Dark Arkitekter med på laget. Denne fasen førte til signering av en total-entreprise med Backe Forny sommeren 2016.

Campus G12 er for øvrig Backe Fornys siste prosjekt, før driften avvikles og overtas av morselskapet.

– Det er alltid usikkerhet når man river ned til ett råbygg, spesielt når enkelte deler er bygget om over flere tidsepoker. Vi visste det ville bli krevende, og tok derfor med Backe Forny i en samspills-fase der vi definerte prosjektet og der Backe Forny fikk være med og gjøre undersøkelser i forkant. Men uansett hvor godt man prosjekterer vil det alltid avdekkes uforutsette forhold i et rehabprosjekt, sier Bull-Hansen.

Marianne Straume i Dark Arkitekter forteller at hele bygningsmassen er scannet ut- og innvendig. – Det var viktig for å få kontroll på bygget, og å klare å koordinere alle de tekniske fagene som skulle inn. Samtidig skulle man oppnå maksimale takhøyder der det var mulig, sier Straume.

Ikke endring av bæresystemer

I rammetillatelsen presiseres det at Byantikvaren krever at bygningens eksteriør og bærende konstruksjoner skal bevares eller tilbakeføres til opprinnelig utførelse. Vernekravene ga ikke Dark og Backe Forny muligheten for å fjerne skråstivere og bjelker.

– Vi kunne ikke lage alternative bære-systemer. Utfordringen ble da å strippe helt ned og prosjektere et underlag som skulle passe med bygningene. En del av kompleksiteten lå i at prosjekterte føringsveier ikke alltid kunne gå der allikevel, fordi den traff en gammel bjelke eller konstruksjon, sier drifts-direktør Arne Nerstad i Backe Entreprenør.

– Det var som å gå i blinde når vi skulle finne føringsveier. I tillegg var det usedvanlig trangt, med få store flater. Bortsett fra selve produksjonen, ble også logistikken krevende, opplyser anleggs-leder i Backe Forny, Lars Aasen.

– Vi tømte mange av dekkene for stubb-loftleire, og fylte disse og de dekkene som var uten stubbloftleire opp igjen med sprøyteisolasjon. Flere lag med påstøp gjennom alle år måtte pigges opp, rester etter en brann i 1942 måtte tas hånd om, og råteskader måtte repareres. Som en følge av at byggene er i Risiko-

klasse 6 med R90-krav, er synlige bjelker, søyler og takstoler kledd med tre lag med gips, forteller Aasen.

Glasstaket revet

Et myndighetskrav var å tilbakeføre situasjonen i atriet, ved å fjerne gangbruer, en heis og et glasstak som ble etablert i 1986. Det er lagt inn to nye heis- og trappesjakter. I atriet, som nå blir et utomhusareal, er det gjennom de eksisterende støpte betong-dekkene etablert et fordrøyningsbasseng.

De 266 studentleilighetene varierer i størrelser fra 17 til 48 kvadratmeter, med et snitt på 24 kvadratmeter. Det finnes to- og treroms, men de fleste leilighetene er på ett rom.

– Selv om vi forsøkte å få til en gjentakende struktur i etasjene, er det på grunn av takstoler, søyler og bjelker ingen like leilig-heter, sier Bull-Hansen, som presiserer at studentboligene er leiligheter, ikke hybler.

Mer bevisste studenter

Han tror dagens studenter er annerledes enn for bare noen få tiår siden; de er opptatt av bedre kvalitet og ønsker å bo finere. De er mer bevisste på å trene og være aktive. Samtidig ønsker de å leve og spise sunnere, gjerne middag laget på eget kjøkken.

– Det skal det legges til rette for. Alle leilighetene har eget bad, og fullverdige HTH-kjøkken med hvitevarer fra Siemens, blant annet med oppvaskmaskiner. Baderommene har store, mørke fliser som er moderne, med servanter og servantskap fra Villeroy & Boch. Dette tror vi studentene kommer til å sette pris på, og at det dermed kommer til å bli tatt bedre vare på, mener Bull-Hansen.

– Det var utfordrende å balansere forholdet mellom tekniske krav til et moderne bygg og vernehensynet. Det gjelder både innvendig med helt andre brann- og lydkrav, samt utvendig hvor eksteriøret er regulert til bevaring, men ikke nødvendigvis tilfredsstiller krav til sikkerhet og ny drift, sier Straume.

I forhold til Backe Forny sin hovedfremdriftsplan med Lean-production, ble ikke den effektive og rasjonelle flyten oppnådd. Det måtte stadig ny og utfordrende detaljprosjektering til.

– Jeg tror vi kan snakke for de fleste aktørene og under-entreprenørene når vi sier at ingen kunne se for seg hvor komplekst og tidkrevende dette skulle bli. Ingen ville ha klart å kalkulere det riktig med de forutsetningene som lå til grunn. Da måtte vi ha strippet mye mer i første fase for å kartlegge omfanget. Men prosjektet som nå står ferdig er blitt veldig bra – det er vi stolte av. Og ser vi tilbake på de utfordringene vi har hatt, er det allikevel ikke så verst at vi har overlevert kun en og en halv måned etter planlagt overleveringsdato, avslutter Nerstad.