Bjerke Panorama

Bjerke Panorama

Sted: Oslo

Prosjekttype: Leilighetsbygg

BTA: 13.900 kvm (bolig),
2.000 kvm (næring)

Byggherre: Bjerke Panorama

Totalentreprenør: Realbygg

Kontraktssum inkl mva:
350 millioner kroner

Arkitekt: MAD

Rådgivere: RIE: Romerike Elektro (også utførende) - RIV: Deltatek - RIBR: Egil Berge - RIB: Pentacon

Underentreprenører/leverandører: Teglfasader: Murmester Rolf Holm - Profil himlinger: Akustisk Innredning - Rør: Andenæs VVS - Parkettarbeider: Bo Andrén - Røykluker: Bramo Glass og Klima - Maler: Celander - Råbygg betongkonstruksjoner, badekabiner: Con-Form - Ståldører: Daloc - Postkasser: Din Box - Fasadestål, stålgitter: E.K. Mekaniske - Oppmåling: Geo Survey - Gartnerarbeid: Grøterud Prosjekt - Blikkenslager: Henry Hansen & Sønn - Taktekking: Icopal Tak - Tømrer: Indian Bygg - Ventilasjon: Ing. Magnussen - Gulvbelegg: Kjærnsmo - Peling: Kynningsrud Fundamentering - Vakuumisolasjon: Metallplan - Avfallsbrønner: Miljø & Sikkerhet - Trevinduer: NorDan - Porter, brannporter, branngardiner: Norport - Innblåst isolasjon i sjakter: Norsk Husisolering - Grunnarbeider/ asfaltarbeider: Ole Martin Almeli - Tredører: Optimera - Brannisolering: Oslo Brannsikring - Fjernvarme: PeCon - Fliser (inkl.balkonger): Per Lund - Heis: Reber Schindler Heis - Rekkverk: Sagstuen - Innvendig fuging: SS Fuging - Bodvegger med dører: Team Bygg - Låser, beslag og skilter: TrioVing

Realbygg har i egen regi utviklet og bygget 147 leiligheter i Bjerke bydel i Oslo. Bjerke Panorama gjør virkelig ikke skam på navnet. Plasseringen på høydedraget ved Bjerkebanen gir de fleste leiligheter godt utsyn over byen.

Bjerke Panorama er et godt eksempel på byutvikling og boligskaping i en by med et skrikende behov for stadig flere boenheter. Tomta ligger øverst oppe ved Bjerkebanen, med Trondheimsveien på den siden og Økern Torgvei på den andre siden. Med det formål å utvikle boliger, kjøpte Realbygg tomta sammen med Ferd Eiendom for om lag 10 år siden.

– En viktig forutsetning for prosjektet var å rive eksisterende bygningsmasse, inkludert en Statoilstasjon som lå mot sør og flytte den helt i nord mot rundkjøringen, forklarer styreleder i Realbygg, John-Erik Bogen. – Vi hadde prosjektet ute på salg og hadde omsatt 40 leiligheter da finanskrisen slo til i 2008. Vi kjøpte ut Ferd, og fortsatte alene som utviklere. Men de økonomiske utsiktene da gjorde at vi valgte å fristille kjøperne, tilbakebetale alle forskudd og lot prosjektet ligge til finanskrisa var over.

Arkitektfirmaet MAD har vært med på prosjektet fra første dag. Sammen med Realbygg ble finanskrisa brukt til å omprosjektere og tilpasse leilighetene mer til det man antok ville bli et fremtidig marked; i første rekke større bad og noe færre leiligheter. Det skulle vise seg å være et smart trekk.

– Da finanskrisen var over fikk vi en flying start. Vi hadde et prosjekt med alle tillatelser og all finansiering i orden. Første helga solgte vi 35 leiligheter i det første byggetrinnet, sier Bogen.

Tosidige løsninger
Bjerke Panorama består av to bygninger og er i seks, sju eller åtte etasjer over terreng. Under bygningskroppene og det rombeformede gårdsrommet ligger en stor parkeringskjeller som delvis går over to plan. Innkjøring er fra Økern Torgvei i øst. De forholdsvis grunne bygningskroppene i kombinasjon med flere inngangspartier og mange trappehus har gjort det mulig å planlegge de aller fleste leilighetene som gjennomgående. De 147 leilighetene spenner fra 45 kvm på de minste to-roms, til 108 kvm for fire-roms leilighetene. Leilighetsplanene gir mulighet for spennende og effektive tilpasninger mot de spisse og butte hjørnene i byggene. Tomta grenser i nord både mot den nye Statoilstasjonen og mot den karakteristiske trekantformede studentblokka.

– Studentblokka er nå en del av dette nye bykvartalet, og danner den nordligste delen av triangelet. Hovedgeometrien på de to nye bygningene flukter med studentblokkas trekanter på 60 grader. Studentblokka blir mer interessant, samtidig som den også tilfører boligprosjektet interesse, sier Trond Elverum, arkitekt og partner i MAD.

Støytiltak
Grunnet trafikktettheten og lydutfordringer i Trondheimsveien hadde kommunen krav om ensidige leiligheter inn mot gårdsrommet. Derfor er det mot denne trafikkutsatte siden lagt inn en form for svalgang – en innebygget korridorløsning. På grunnplanet her kommer også en større Kiwi-forretning, samt den asiatiske restauranten Panda. Vareleveringen til Kiwi er lagt inn i bygningen på nordsiden for å redusere støybelastningen. I den ene blokka mot sør vil det i første etasje komme en barnehage, med avsettingsplass utenfor.

I gårdsrommet er det gjort store terrenginngrep ved at gårdsrommet er løftet for å gjøre plass til forretningen og restauranten. Uteområdet mellom blokkene blir veldig godt skjermet, og med gode solforhold. Åpningen mellom blokkene er gjort såpass stor at det selv fra mange leiligheter i de nedre etasjene er det utsikt mot byen gjennom denne åpningen i sør. Alle leiligheter har for øvrig terrasse på mark, balkong eller takterrasse. På taket av bygningene er det anlagt en felles takterrasse, der man har utsikt ut over fjorden.

Energikravene til Bjerke Panorama er TEK 07. Men utviklerne har gått opp på veggtykkelser, isolasjon og kvaliteten på vinduene. På disse områdene oppfylles kravene til TEK 10.

Levert før tiden
– Vi så ikke for oss de store byggetekniske utfordringene da vi startet opp. Det var prosjektert godt og grundig, og med et nært samarbeid med blant andre MAD og med Con-Form i en tidlig fase for å finne optimale løsninger for trappeløpene og vinklene i byggene, sier John Arild Haugen, prosjektleder i Realbygg.

– Fremdriften har også gått over all forventning. Leilighetene skulle leveres på nyåret, men alle kjøperne kunne flytte inn i trinn to allerede før jul, forteller han.

– Vi må også gi ros til Plan- og bygningsetaten (PBE) i dette prosjektet. Vi har opplevd PBE gjennom flere år med flere saksbehandlere, og har uten unntak bare blitt møtt på en profesjonell måte, og med positive og hjelpsomme holdninger, poengterer Bogen.

Realbygg er ikke skremt av størrelsen på Bjerke Panorama.

– Vi har hatt mange store prosjekter, men dette er det største i egen regi. Det har vært et godt prosjekt for oss, og vi setter gjerne i gang noe liknende en gang i fremtiden om muligheten byr seg, avslutter Bogen.

Tekst og foto: Trond Joelson