Bygg.no

Meny
Hva leter du etter?
Tips oss
Les Byggeindustrien digitalt
  • Bygg
  • Anlegg
  • Eiendom
  • Arkitekter
  • Rådgivere
  • Byggevarer
  • Øvrige Øvrige
    • Anleggsmaskiner
    • Betong
    • Bil
    • Bolig
    • Bygg Reis Deg
    • Byggedagene
    • Byggejus
    • Energi
    • HMS
    • Personalnytt
    • Produkter
    • Tre
    • Stål
    • Forbruker
    • Byggeprosjekter
  • A til Å
  • Byggedagene
  • Bygg Reis Deg
  • Hage
  • Byggenæringens kalenderByggenæringens kalender
  • Meld deg på vårt nyhetsbrev
  • Nyheter på din side
  • Tips til redaksjonen
  • Kontakt oss

Besøksadresse
Stensberggaten 27
0170 Oslo

Postadresse
Postboks 6831, St. Olavs plass
0130 Oslo

Telefon
+47 23 70 95 00

Les Byggeindustrien digitalt
  • Anleggsmaskiner
  • Betong
  • Bil
  • Bolig
  • Bygg Reis Deg
  • Byggedagene
  • Byggejus
  • Energi
  • HMS
  • Personalnytt
  • Produkter
  • Tre
  • Stål
  • Forbruker
  • Byggeprosjekter
Les siste digitalutgave Les Byggeindustrien digitalt
Mest lest Ledigestillinger Bygge-prosjekter

Jus-innlegg: Boligkjøpere hadde ikke krav på prisavslag for skjeggkre

Publisert: 29.03.2021 12:39.

Høyesterett avsa fredag 26. mars 2021 avgjørelse i «skjeggkresaken». Saken gjaldt et ektepars krav om prisavslag for skjeggkre i boligen etter at et skadedyrfirma hadde utført skadedyrsanering. I motsetning til tingretten og lagmannsretten, kom Høyesterett enstemmig til at boligkjøperne ikke hadde krav på prisavslag.

  • 47 konkurser i uke 15

  • Stort jordskred i Tana - hytter evakuert

  • OM Bakken Bygg AS ble Årets Byggmann 2020

  • Jørn Teksum ny daglig leder i Hey’di

Nettleder

Klimasatsingen skyter fart i anleggssektoren

Les også:

  • Vil bli et koronavalg
  • Fortsatt stor diskusjon rundt det som vil bli Norges største byggeprosjekt
  • Nye verktøy i kampen mot arbeidslivskriminaliteten
  • Lytt til næringen i utdanningsreformen
  • Denne helgen blir viktig for norsk næringsliv
Flere ledere

Siste gjestekommentarer

Trond Ramsøskar

«Kortreiste kontorarbeidsplasser må inn i boligutviklingen»
Les mer

Les også:

  • Ikke hopp bukk over konkurranseloven!
    Lars Sørgard
  • Hvordan sikre mer effektiv jernbaneutbygging?
    Petter Eiken og Anne Marstein
  • Innlegg: Bevistilgang i entreprisesaker
    Harald Holmstad og Martin Aspaas
  • Vi sparer penger og miljø ved å ta vare på det vi har
    Bjørn Laksforsmo
  • En ny standard for fremtidens sykehjem?
    Trond Ramsøskar
Flere gjestekommentarer

Siste nyheter

  • 47 konkurser i uke 15
  • Stort jordskred i Tana - hytter evakuert
  • OM Bakken Bygg AS ble Årets Byggmann 2020
  • Jørn Teksum ny daglig leder i Hey’di
  • Hus kollapset etter brann i Fotlandsvåg
  • Norsk massivtreprodusent omsatte for 242 millioner kroner i fjor
  • Skanska og Base fortsetter sammen i Stavanger
  • Her leveres koronatest som underentreprise
  • Utenlandske arbeidstakere får kompensasjonsordning
  • Regjeringen vil la USA sette opp infrastruktur på norske militærbaser
Gå til arkiv

Byggeprosjekter

Millskvartalet

Flere prosjekter

  • Waldemars Tårn
  • Trævarefabrikken
  • Sandsliåsen
  • Billingstad Panorama
  • Øvre Utstillingsplass Ålesund
  • Årneskvartalet
  • ZEB-laboratoriet
  • Hovedbygget ved Norges Handelshøyskole
  • ASKO Oslofjord
  • Rud svømmehall
  • Kyllingfabrikk Norsk Kylling
  • Fantoftparken
  • Risvollan helse- og velferdssenter
  • Fløyveien 14
Flere prosjekter

Siste kontrakter

Skanska og Base fortsetter sammen i Stavanger

Flere kontrakter

  • Rambøll bistår Ålesund med plan for rensing av havnebassenget
  • AF Gruppen bygger Vikingtidsmuseet
  • Seltor bygger for Entra i Oslo
  • Tverås signerte Hjelset-kontrakt
  • Skanska signerte Trondheim kommunes største kontrakt noensinne
  • NCC signerte kontrakt for Granåsen Idrettspark
Flere kontrakter

Bildekaruseller

  • Heftig limtremontasje på Romsdalsgondolen

  • Her bygges rekordtunnelen som skal knytte Skandinavia til Kontinental-Europa

  • Bygging av nye Granåsen i full gang

Vis flere bildekaruseller

Byggenæringens kalender

Dato Aktivitet
31.08 Byggedagene 2021
08.09 Vi Bygger Bergen 2022
Vis flere arrangementer

Siste fra Bygg-TV

  • Markerte anleggsstart for ny vannforsyning Oslo

  • Skanska med 110-års medlemskap i NHO

  • Erna Solberg kjører elektrisk tippbil

Vis flere videoer

Tips oss

facebook twitter linkedin mail print

email authorHanna Lundeberg Raanes

Hanna Lundeberg Raanes, advokatfullmektig i Arntzen de Besche Advokatfirma AS

I dommen HR-2021-668-A fastslår Høyesterett at boligkjøperne hverken hadde krav på prisavslag for risikoen for gjenoppblomstring av skjeggkrekolonien, eller for det ubehaget det innebar å leve med skjeggkre i huset frem til skjeggkrekolonien ble fjernet, skriver Hanna Lundeberg Raanes, advokatfullmektig i Arntzen de Besche Advokatfirma AS i et innlegg.

18. januar 2018 kjøpte et ektepar en bolig utenfor Trondheim «som den er», med overtakelse 1. mars 2018. Etter overtakelsen oppdaget kjøperne at det var skjeggkre i boligen, og 4. april reklamerte kjøperne overfor selgerne.

På bakgrunn av reklamasjonen engasjerte selgerne skadedyrfirmaet Pelias for å utrydde skjeggkrekolonien. Pelias startet opp arbeidet med å utrydde kolonien 20. april 2018. Det ble brukt varmebehandling og en giftbehandling som Folkehelseinstituttet i ettertid har slått fast at er egnet til å fjerne skjeggkre fra boliger. Skjeggkrebestanden sank raskt som følge av utbedringsarbeidene, og høsten 2018 ble bare noen få skjeggkre funnet i limfellene som hadde blitt satt ut i boligen. Pelias observerte ingen skjeggkre i boligen etter desember 2018, og kjøpernes siste observasjon var i mai 2019. Ved rapport 27. april 2020 erklærte Pelias at boligen var fri for skjeggkre.

I slutten av oktober 2018 tok kjøperne ut stevning for tingretten, og krevde heving eller prisavslag for skjeggkre og for øvrige mangler ved boligen. Kjøperne fikk medhold både for tingretten og lagmannsretten i at skjeggkreproblematikken ga grunnlag for prisavslag.

Saken for Høyesterett gjaldt hvorvidt kjøperne hadde krav på prisavslag for den eventuelle «restlyte» boligen hadde grunnet risikoen for at skjeggkrebestanden skulle blomstre opp igjen, og for den midlertidige bruksulempen de hadde blitt påført som følge av skjeggkrebestanden i boligen.

Høyesterett slo først fast at både retting og prisavslag er «gjensidighetsbeføyelser». Det innebærer at retting og prisavslag hver for seg er tilstrekkelig til «å gjenopprette den avtalte balansen i kontraktsforholdet». Når selger retter mangelen i samsvar med lovens krav har dermed kjøperne ikke krav på prisavslag.

Prisavslag for restlytet

Det første spørsmålet Høyesterett tok stilling til var om boligen hadde et «restlyte», eller en «restmangel», i form av risiko for gjenoppblomstring av skjeggkrekolonien, og om kjøperne hadde krav på prisavslag som følge av dette etter avhendingsloven § 4-12 andre ledd.

I motsetning til lagmannsretten anså Høyesterett det som klart at kjøperne ikke hadde krav på prisavslag for et restlyte. Vilkårene for å få prisavslag for et restlyte etter denne bestemmelsen er i) at mangelen ikke har blitt fullt ut utbedret, slik at det foreligger et «restlyte» og ii) at det er «godtgjort» at restlytet har ført til en verdireduksjon.

Høyesterett la til grunn at skjeggkrebestanden hadde blitt utryddet, men at det samtidig var en viss risiko for at det igjen kunne dukke opp skjeggkre i boligen. Høyesterett var i tvil om denne risikoen kunne betegnes som en mangel i lovens forstand. Høyesterett konkluderte ikke endelig på dette punktet, ettersom det uansett ikke var ført tilstrekkelig bevis for at boligens verdi hadde blitt redusert.

Vurderingen av hvorvidt restlytet hadde ført til en verdireduksjon skal ta utgangspunkt i kunnskapen som foreligger på domstidspunktet. Kravet til at verdireduksjonen skal være «godtgjort» innebærer at det må være kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at det foreligger en verdireduksjon. Dette medfører at det gjelder en høy terskel for at verdireduksjonen kan anses bevist. I denne saken var det lagt frem vurderinger fra to takstmenn som tilsa at boligen hadde redusert verdi som følge av risikoen for gjenoppblomstring. Disse var imidlertid utarbeidet før Folkehelseinstituttet slo fast at utbedringsmetodene som Pelias benyttet er effektive. Selgerne hadde på sin side lagt frem flere underrettsavgjørelser som tilsa at tidligere forekomst av skjeggkre ikke fører til noen verdireduksjon. Det var dermed ikke tilstrekkelig grunnlag for å hevde at det hadde skjedd noen verdireduksjon.

Prisavslag for den midlertidige bruksulempen

Deretter gikk Høyesterett videre til å vurdere hvorvidt kjøperne hadde krav på prisavslag for den midlertidige bruksulempen kjøperne hadde blitt påført frem til boligen ble fri for skjeggkre.

I samsvar med de rettslige utgangspunktene anså Høyesterett det som en forutsetning for prisavslag at selgerne ikke hadde sørget for retting i samsvar med lovens krav. Høyesterett vurderte dermed om rettingen Pelias hadde utført oppfylte lovens krav, ved at den hadde skjedd «innen rimelig tid» og ikke hadde påført kjøperne «urimelig ulempe», jf. avhendingsloven § 4-10 første og tredje ledd.

Ved vurderingen av om rettingen hadde skjedd «innen rimelig tid» la Høyesterett vekt på at skadedyrsaneringen ble iverksatt tre uker etter reklamasjonen, og hadde skjedd i samsvar med «god og oppdatert faglig standard». Høyesterett viste også til at Pelias ikke hadde observert skjeggkre etter desember 2018, at kjøperne hadde sist oppdaget skjeggkre i mai 2019, og at boligen hadde blitt erklært fri for skjeggkre 27. april 2020.

Når det gjaldt spørsmålet om boligkjøperne hadde blitt påført en urimelig ulempe, pekte Høyesterett på at kjøperne hadde bodd i boligen så lenge utbedringsarbeidene pågikk, og at skadedyrsaneringen ikke hadde betydning for normal bruk av boligen. Høyesterett slo fast at selv om det kan oppleves ubehagelig at det er skjeggkre i huset, innebærer ikke dette noen «urimelig ulempe». Vurderingen av om kjøperne har blitt påført en «urimelig ulempe» må ta utgangspunkt i en objektiv målestokk. Kjøperne hadde dermed ikke blitt påført en urimelig ulempe, selv om kjøperne hadde fått redusert livskvalitet som følge av skjeggkreproblematikken.

Siden rettingen skjedde i samsvar med lovens krav, var balansen i kontraktsforholdet gjenopprettet, og kjøperne hadde ikke krav på prisavslag i tillegg. Høyesterett tok derfor ikke stilling til om det gjelder noen regel om prisavslag for midlertidig bruksulempe i de tilfellene selger ikke har rettet i samsvar med lovens krav.

Rekkevidden av dommen

Høyesteretts avgjørelse tydeliggjør utgangspunktet om at en boligkjøper ikke kan kreve både prisavslag og retting. Det er kun adgang til å kreve både retting og prisavslag i de tilfeller der rettingen ikke oppfyller lovens vilkår. Kravet på prisavslag strekker seg ikke lengre enn det som skal til for å gjenopprette balansen i kontraktsforholdet.

I forlengelsen av dette nedtoner Høyesterett betydningen av hvilket ubehag som kjøperne rent faktisk har opplevd som følge av å ha skjeggkre i boligen. Selv om Høyesterett behandler dette under hvilken ulempe kjøperne ble påført ved rettingen, mener vi dette utgangspunktet har generell anvendelse. Subjektive elementer er hverken en del av vurderingen av om rettingen har medført urimelig ulempe eller en del av mangelsvurderingen. Det skal med andre ord legges en objektiv målestokk til grunn.

Høyesterett benyttet ikke anledningen til å avgjøre hvorvidt det gjelder noen regel om midlertidig bruksulempe etter norsk rett. Selv om avgjørelsen ikke ga en endelig avklaring av dette spørsmålet, er det verdt å merke seg at Høyesterett ikke utelukker at en slik regel gjelder. Forutsetningen for at det kan være aktuelt å gi prisavslag for midlertidig ulempe er at retting ikke har skjedd innen rimelig tid og uten urimelig ulempe.

Et annet interessant punkt i avgjørelsen er Høyesteretts vurdering av når retting har skjedd «innen rimelig tid». Lagmannsretten kom til at retting ikke hadde skjedd innen rimelig tid, ettersom det tok om lag 1,5 år før siste skjeggkre ble observert. Høyesterett tok på sin side utgangspunkt i at rettingsarbeidene startet opp raskt, og at rettingen skjedde i samsvar med god og oppdatert faglig standard. Dette tyder på at det mest sentrale – i hvert fall når det gjelder skjeggkre – ikke er når resultatet av utbedringen foreligger. Det avgjørende synes heller å være når rettingen ble igangsatt, og om arbeidene ble utført i samsvar med god faglig standard.

Nøkkelord:

Byggejus
 

47 konkurser i uke 15

 

Norsk massivtre-produsent omsatte for 242 millioner kroner i fjor

Jørn Teksum ny daglig leder i Hey’di

 

Her leveres koronatest som underentreprise

Annonsørinnhold
 

Enighet om GTIN som produkt-identifikasjon i byggenæringen


Alt innhold er opphavsrettslig beskyttet © Byggeindustrien

Bygg.no
  • Besøksadresse

    Stensberggaten 27,
    0170 Oslo

    Postadresse

    Postboks 6831, St. Olavs plass
    0130 Oslo

    Telefon

    +47 23 70 95 00.
  • Sjefredaktør

    Arve Brekkhus
  • Nyhetsredaktør

    Frode Aga
  • Redaksjonssjef nett

    Christian Aarhus
  • Salgssjef

    Kirsten B. Thorkildsen
  • Annonsesalg nett

    Geir Larsen

Tips til redaksjonenredaksjonen@bygg.no

Byggeindustrien arbeider etter Vær Varsom-plakatens regler for god presseskikk

Om informasjonskapsler (cookies)

Vilkår for bruk av videoinnhold

Fagpressen