Tomtebesvær for Oslo kommune

Byrådet i Oslo ønsker å ta grep i byen for å gjøre boliger rimeligere. Det er en god målsetting, men virkemiddelet de ønsker å bruke er feil, skriver CEO Rolf Thorsen i Selvaag Bolig i dette innlegget.

Rolf Thorsen

CEO i Selvaag Bolig

Ifølge Prognosesenteret er det årlige boligbehovet i Oslo er på om lag 5 000 boliger, mens det i gjennomsnitt er bygget mindre enn 3 000 boliger hvert år de ti siste årene. Boligmarkedet, som de fleste andre markeder, styres av tilbud og etterspørsel. Det ser heller ikke ut som om presset fremover blir lavere. I fjor regulerte Oslo kommune tomter til 810 boliger i Oslo. For de ni første månedene i år er tallet 1 410. Problemet er ikke at markedet ikke fungerer. Problemet er at Oslo kommune ikke regulerer nok boliger. Det er da merkelig at kommunen mener at løsningen på problemet er å bruke skattepenger til å selge boliger med rabatt. Innsatsen burde ha vært satt inn på å øke tilbudssiden i markedet.

Oslo kommune og kommunale selskaper med tomtebanker har i mange år vært helkommersielle – de har solgt tomtene til markedspris. Et godt prinsipp, hvis man ikke ønsker å forfordele noen. Byrådsplattformen for de neste fire årene rokker ved dette prinsippet. Det er foreslått flere tiltak for rimeligere boliger. Det såkalte tredje boligmarkedet, der kommunen både er utvikler, utbygger og selger eller utleier av boliger, alene eller sammen med andre, ligger i plattformen. Å regulere dette, slik at eierne som kommer billig inn i boligmarkedet verken får en fordel eller ulempe når de skal kjøpe sin neste bolig er en krevende øvelse. Det er langt enklere å tilby billige utleieboliger til noen få, selv om det sannsynligvis blir diskusjon om kriteriene for å leie.

Som tomtebesitter og regulerende myndighet har kommunen mye makt, også over sluttprisen. Tomteprisen er den mest variable kostnaden i et utviklingsprosjekt – og den kostnaden som dermed styrer prisforskjellen i markedet mest. Derfor vil et prosjekt i for eksempel Brumunddal ha en langt lavere pris per kvadratmeter bolig, enn et tilsvarende prosjekt i Oslo sentrum. Utviklings- og byggekostnadene, samt utviklernes margin varierer langt mindre fra prosjekt til prosjekt.

Historisk har kommunen og kommunens selskaper solgt tomter dyrest mulig, til glede for alle innbyggerne. Midlene har kommet felleskapet til gode. Når kommunen har eid noen av de største og mest attraktive områdene i byen, Tjuvholmen og Bjørvika er to eksempler, har prisen på boligene som har blitt bygget her blitt høyere enn i mange andre deler av byen. Å ønske seg billige boliger til etablerere på den ene siden, og samtidig maksimere prisen på tomter på den andre korresponderer dårlig.

Som en del av plattformen lanseres også "Oslobolig", et selskap der kommunen og en eller flere aktører på non-profit-basis skal utvikle rimelige boliger. Idéen om et privat-offentlig-samarbeid er i utgangspunktet godt. Det finnes mange eksempler på at privat initiativ og risikokapital kan utvikle både bygg og infrastruktur raskt og kostnadseffektivt. Men vi har ingen eksempler der private aktører har levert sine tjenester med forutsetning om at de ikke skal tjene penger. Veldedighet gir heller ikke insentiv for å være effektiv. De aller fleste selskaper har som mål å gi avkastning til sine eiere, ikke alene sysselsette medarbeidere. I tillegg vil det i et slikt samarbeid bli en interessant diskusjon om hvem som skal ta risikoen ved eventuelle tap, kommunen eller de private. Hvis oppsiden er null og nedsiden er til stede, vil det nok være få interessenter når det skal velges mellom potensielle samarbeidspartnere. Virksomheter uten avkastningskrav er sannsynligvis ikke den beste partneren for kommunen for å sikre mest mulig effektivitet i utviklingen av nye boliger.

Kommunen har store tomter både på Filipstad og Grønlia som skal utvikles. Dette er attraktive tomter, med stort potensial for betydelige inntekter til kommunen. Å avgi tomtearealer her for at en liten gruppe skal bo billigere er ikke et godt samfunnsøkonomisk virkemiddel. Hadde kommunen endret praksis og stilt disse tomtene til disposisjon i bytte mot konsepter som sikret lavest mulig pris og flest mulig boliger, ville dette bidratt til langt lavere boligpriser i disse områdene. Da hadde det blitt en konkurranse mellom utviklerne om å bygge smart og kostnadseffektivt. Sannsynligvis vil dette gi bedre effekt, enn et non-profit-samarbeid.

Det andre løsningsalternativet er enda mer opplagt. I byrådsplattformen står det: "Vi vil legge til rette for at det kan bygges flere tusen nye boliger i Oslo hvert år". Det beste middelet kommunen har for å holde prisveksten lav og sikre boliger til flere er å øke regulering av tomter og gi tillatelse til å bygge høyere og tettere i sentrum. Da slipper de å etablere et alternativt boligmarked og legge ut egne tomter på billigsalg.

Dette innlegget sto først på trykk i Dagens Næringsliv.