Les Byggeindustrien digitalt
Advokat Magnus Meisingset-Haug i Advokatfirmaet Haavind mener dommen kommer med viktige og prinsipielle presiseringer som avklarer mangelsvurderingen ved skader som oppstår etter kjøpers besiktigelse av eiendommen, men før overtakelse.
Det overordnede utgangspunktet ved «as is» salg er at kjøper har krav på å overta eiendommen som den var ved besiktigelse, og at avvik fra dette kan medføre mangelskrav. Skjulte feil og mangler er i utgangspunktet kjøpers risiko. Der det har oppstått særskilte spørsmål, er i de tilfelle der skjulte feil og mangler som eksisterer ved besiktigelsen (som i utgangspunktet er kjøpers risiko), materialiserer seg i skader i perioden mellom besiktigelsen og overtakelsen. Dette har ført til mange diskusjoner i bransjen, og da også i tilknytning til transaksjoner, ettersom bakgrunnsretten gjelder for disse transaksjonene, på lik linje med de mer alminnelige boligsalgene.
Dommen bekrefter det som normalt har vært antatt som gjeldende rett, ved at nye skader som oppstår for eksempel ved brann eller annen ødeleggelse, ikke er dekket av selgers ansvarsbegrensning i avhendingslovens § 3-9, ettersom slike skader innebærer at eiendommen ikke lenger er «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse» forklarer Meisingset-Haug.
Det som derimot er ytterligere klargjørende ved Høyesteretts dom fortsetter han, er at Høyesterett også fastslår at skjulte feil og svakheter – som i utgangspunktet er kjøpers risiko - men som gir seg utslag i nye skader før overtakelse, er omstendigheter selger er nærmest til å bære risikoen for i tilfeller hvor det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av eksisterende skade. Det er viktig å presisere at det er selve utbedringen av skaden som selger er ansvarlig for, og ikke det underliggende forhold i sin helhet. Dette er en viktig avklaring fra Høyesterett i følge Meisingset-Haug.
Med grunnlag i Høyesteretts avgjørelse, kan man i følge Meisingset-Haug, nå trekke opp følgende risikofordeling mellom selger og kjøper hva gjelder skader som materialiserer seg mellom besiktigelsen og overtakelse:
- Skjulte feil/skader og svakheter som forelå ved besiktigelsen er kjøpers risiko. Dersom feilen oppdages mellom besiktigelse og overtakelse, kan kjøper kun gjøre mangelskrav gjeldende dersom selger har misligholdt sin opplysningsplikt om foreholdet eller dersom feilen innebærer at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med.
- Skjulte feil/skader og svakheter som gir seg i utslag i nye skader i perioden mellom besiktigelse og overtakelse og hvor det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av eksisterende skade, er selgers risiko. Kjøper har i slike tilfeller rett til å gjøre mangelskrav gjeldende. Tilsvarende gjelder da også naturlig nok for nye skader som oppstår i denne perioden og som ikke har sammenheng med skjulte feil/skader og svakheter.