Ekspertpanelet fra Arntzen De Besche vil bestå av advokat/partner Knud Jacob Knudsen (f.v.), advokat/partner Wenche Maartmann-Moe og advokat/partner Stian Heimdal.

Her kan du lese spørsmålene og svarene fra Byggeindustriens nettmøte om entreprise- og kontraktsrett

Byggeindustrien og Arntzen De Besche Advokatfirma kunne torsdag invitere leserne til et nettmøte innen tematikken entreprise- og kontraktsrett. Her kan du se nærmere på alle spørsmål og svar.

Dette er ekspertpanelet fra Arntzen De Besche:

Advokat/partner Knud Jacob Knudsen

Advokat/partner Wenche Maartmann-Moe

Advokat/partner Stian Heimdal

De er tilknyttet virksomhetsområdet tvist, prosedyre og entreprise i Arntzen De Besche.

Da har tiden gått ut for vårt nettmøte. Vi fikk inn veldig mange gode spørsmål til panelet, slik at det ikke ble tid til å svare ut absolutt alle.

Basert på responsen er det et stort informasjonsbehov rundt teamtikken, og vi håper mange kan finne hjelp i svarene som ble gitt.

Du kan lese alle spørsmål og svar i teksten under

Vi hadde med oss tre advokater/partnere fra Arntzen De Besche Advokatfirma til å svare på lesernes spørsmål.

Det siste spørsmålet vi fant tid til omhandler prisendringer:

Hei,

Byggevarebransjen varsler nå til dels store prisendringer gjeldende både fra 01.04 og 01.05 – ofte begrunnet i økte råvarepriser grunnet den ustabile kronen. Prisstigninger på opp imot 30% vil være ganske dramatisk når man står i kontrakt ifølge bustadoppføringslova, men har sjelden mer enn 20% påslag i kalkylen i utgangspunktet.

Vil man ha noen som helst mulighet til å føre denne, eller deler av-, merkostnaden over på sluttkunde?

Med vennlig hilsen
NORGESHUS AS
Henrik Th. Østerlie
Regionsjef Midt-Norge

Svar:

Hei,

Her må man skille mellom kontrakter som allerede er inngått, og kontrakter som ikke er inngått ennå.

For kontrakter som ikke er inngått, vil selgeren ha rett til å endre sine priser for å ta hensyn til økning i råvarepriser.

For kontrakter som allerede er inngått, vil selger som den klare hovedregel være bundet av avtalte priser. Svingninger i råvarepriser vil derfor i utgangspunktet ikke gi rett til prisjustering.

Hvis endringer i råvareprisene medfører at balansen i kontrakten forrykkes vesentlig, oppstår spørsmålet om dette kan gi grunnlag for å kreve justering av avtalte priser etter avtaleloven § 36 eller etter læren om bristende forutsetninger. Terskelen for å kreve revisjon er generelt høy, det er ikke i seg selv nok at kontrakten har blitt noe mer byrdefull å oppfylle. Dette gjelder særlig i forbrukerforhold, da lemping etter avtaleloven § 36 særlig er ment å beskytte den svake parten i kontraktsforholdet.

Vi mener derfor at det vil være vanskelig å videreføre disse kostnadene til forbrukere i tilfeller hvor det allerede er inngått bindende kjøpsavtale.

Hilsen Knud, Stian og Wenche

---------------------
Neste spørsmål er fra Håkon Helland.

Kan leverandør av varer til hovedentreprenør kreve endring i tilbudte einingsprisar på grunn av stor endring i valuta kurs?

Kontrakt mellom underleverandør og hovedentreprenør bygger på NS 8417 og det er ikkje spesifikt tatt forbehold om valuta endring i kontrakt.

Med helsing
Håkon Helland
Dagleg leiar
Jordal Entreprenør

Svar:

Hei,

Som hovedregel er man som leverandør bundet av det tilbudet man har inngitt, og svingninger i valuta er noe man selv bærer risikoen for. Utgangspunktet er derfor at man ikke kan kreve justering av enhetsprisene.

Hvis endringer i valutakursene medfører at balansen i kontrakten forrykkes vesentlig, kan dette gi grunnlag for å kreve justering av enhetsprisene etter avtaleloven § 36 eller etter læren om bristende forutsetninger. Terskelen for å kreve revisjon er høy, og det er ikke i seg selv nok at kontrakten har blitt noe mer byrdefull å oppfylle som følge av svak kronekurs.

Det er ikke mulig å si generelt hvor store endringer i valutakursen som må foreligge før det kan kreves revisjon, da dette beror på en totalvurdering. Momenter som det er relevant å vektlegge vil blant annet være:

Tapets absolutte størrelse målt opp mot kontraktssummen

I hvilken grad er det snakk om ekstraordinære svingninger som ikke kunne forutses ved avtaleinngåelsen

Om parten som rammes av valutasvingninger kan sies å ha tatt en bevisst risiko

Om avtalen inneholder mekanismer for prisregulering som helt eller delvis tar høyde for valutasvingninger, og om det ved kontraktsinngåelsen er tatt et bevisst standpunkt til om slike bestemmelser skal inntas i kontrakten

Hilsen Stian, Knud og Wenche

----------------

Kjetil Melling har et spørsmål rundt varelevering:

Ved levering av byggvarer hvor avtale er iht NS8409 og leveringsbetingelsene er DDP.

Hvem har økonomisk ansvar for å ivareta leveransen i tidsrommet en byggeplass er blitt steng av som følge av korona?

F.eks det gis melding fra kjøper, etter at varene er produsert men før de er levert, om at byggeplass er stengt og kan ikke motta varer.

Kjell Meling
Daloc

Svar

Hei,

Neste spørsmål omhandler valutajustering i ikke inngåtte/signerte kontrakter:

Hei.

Vi leverte et anbud til Tysvær kommune 02.03.2020, før coronakrisen, vi ble 27.3 innstilt som hovedentreprenør tømmer.

En kontrakt til ca 18 millioner + mva.

Etter innlevering og i karenstiden har det vært varslet prisjusteringer, særlig fra glassleverandører pga svak kronekurs.

Vi hadde kontraktsavklaringsmøte mandag denne uken, jeg tok dette opp som et punkt til avklaring i møte, uten at det ble diskutert noe mer.

Kan vi varsle/ ta med i kontrakt en valutajustering før signering av kontrakt?

Vennlig hilsen
Espen Vestbø
Daglig leder
Haakull & Ersland AS

Svar:

Hei,

Som utgangspunkt har man som leverandør ikke anledning til å endre tilbudet etter at det er inngitt, da det er å betrakte som bindende. Hvis det oppstår forhold etter tilbudsinngivelsen vesentlig forrykker balansen i avtaleforholdet, kan dette gi grunnlag for å kreve justering av avtalen etter avtaleloven § 36 eller reglene om bristende forutsetninger. Dette må også gjelde i situasjoner hvor det er inngitt bindende tilbud, men avtalen enda ikke er signert. Terskelen for å kreve revisjon er imidlertid høy, og det er ikke i seg selv nok at kontrakten har blitt noe mer byrdefull å oppfylle som følge av svak kronekurs.

Etter anskaffelsesregelverket, kan oppdragsgiveren ikke akseptere vesentlige endringer av kontrakten. Dette gjelder selv om det som utgangspunkt skulle være grunnlag for å kreve justering av avtalen etter avtaleloven § 36/reglene om bristende forutsetninger. Det er imidlertid oppdragsgiver som plikter å forhindre at det gjøres vesentlige endringer i kontrakten, og dermed er dette spørsmålet også noe oppdragsgiver selv kan og bør vurdere.

Vi foreslår derfor at du tar dette opp med oppdragsgiver på nytt, og at du sørger for å varsle skriftlig at du mener at det foreligger grunnlag for å justere tilbudet.

Hvis oppdragsgiver ikke aksepterer dette, bør det fremgå av avtaledokumentet at partene er uenige om dette, og at du står fast ved retten til å kreve slik justering.

Hilsen Wenche, Stian og Knud

---------------------

Girts Klavins har et spørsmål om valutarisiko:

Hei!

Jeg som leverandør har påtatt på meg valutarisiko og signert kontrakt i NOK, mens mine innkjøp foregår i EUR. Hvor store valutasvingninger er å anse som for store for å fortsatt stå fullt ansvarlig for de kontraktsmessig?

Når kan jeg påberope meg at krona har mistet for mye av sin verdi kontra det jeg har regnet med i det øyeblikket jeg har signert kontrakt eller gitt mitt pristilbud i NOK?

Med vennlig hilsen
Girts Klavins
Sales Manager
PRIMEKSS NORGE AS

Svar:

Hei!

Som utgangspunkt er man som leverandør bundet av det tilbudet man har inngitt, og svingninger i valuta er noe man selv bærer risikoen for. Hvis endringer i valutakursene medfører at balansen i kontrakten forrykkes vesentlig, kan dette gi grunnlag for å kreve justering av avtalen etter avtaleloven § 36 eller etter læren om bristende forutsetninger. Terskelen for å kreve revisjon er høy, og det er ikke i seg selv nok at kontrakten har blitt noe mer byrdefull å oppfylle som følge av svak kronekurs.

Det er ikke mulig å si generelt hvor store endringer i valutakursen som må foreligge før det kan kreves revisjon, da dette beror på en totalvurdering. Momenter som det er relevant å vektlegge vil blant annet være:

Tapets absolutte størrelse målt opp mot kontraktssummen

I hvilken grad er det snakk om ekstraordinære svingninger som ikke kunne forutses ved avtaleinngåelsen

Om parten som rammes av valutasvingninger kan sies å ha tatt en bevisst risiko

Om avtalen inneholder mekanismer for prisregulering som helt eller delvis tar høyde for valutasvingninger, og om det ved kontraktsinngåelsen er tatt et bevisst standpunkt til om slike bestemmelser skal inntas i kontrakten

Som du forstår, bør det nok gjøres en konkret vurdering av din sak av noen med juridisk kompetanse. For øvrig er vårt råd alltid at man bør søke dialog med sin kontraktsmotpart om denne typen utfordringer.

Hilsen Stian, Knud og Wenche

--------------------------

Dette spørsmålet stilles av Brian Phillips:

Vegvesenet endrer kontraktene – koronasituasjonen gir ikke lenger grunnlag for force majeure

https://www.bygg.no/article/1428221

Hva er panelets mening om denne situasjonen?

Er det etisk riktig at et statseid organ ønsker å legge ansvaret for noe så alvorlig og uforutsigbar som Corona virus på entreprenører?

Med vennlig hilsen
Brian Phillips
Regionleder Rigg & Drift
Ramirent

Svar:

Hei,

Vegvesenet har gjort enkelte justeringer i sine kontrakter for å gjøre situasjonen mer forutsigbar for entreprenørene. Det synes vi er positivt.

Men etter vårt syn, burde endringene ha vært mer omfattende og mer balanserte. Vi har langt på vei samme syn som Samuel Skrunes har gitt uttrykk for i sitt innlegg på Bygg.no i dag – se https://www.bygg.no/article/1429182

Hilsen Stian, Wenche og Knud

------------------

Neste innsender ønsker å være anonym, men har følgende spørsmål:

Hei

Når vi som entreprenør sender ut fristforlengelse til våre hovedentreprenører så svarer de med og å avvise kravet på et generelt grunnlag og forventer at vi gjør alt i vår makt for å holde produksjon på et normalt nivå.

Det betyr at vi skal leie inn alt vi finner i markedet. Noe som er en svært usunn drift for oss.

Hvordan kan de bare avvise?

Svar:

Hei,

I en pandemisituasjon, slik vi står overfor i dag, vil entreprenøren være forpliktet til å gjøre det som med rimelighet kan forventes av ham for å overvinne følgene av situasjonen. Akkurat hvor mye som kreves, må avgjøres konkret og vil blant annet avhenge av størrelsen på kontrakten og viktigheten av å få utført det aktuelle arbeidet. Men på generelt grunnlag, kan vi vel si at det ikke kreves omfattende tiltak fra entreprenøren som endrer den økonomiske balansen i kontrakten. Dette skyldes blant annet at entreprenøren ikke har krav på vederlagsjustering i en force majeure-situasjon.

Det å leie inn «alt dere finner i markedet», kanskje til helt andre priser enn det dere hadde regnet med da kontrakten ble inngått, er dere etter vårt syn ikke forpliktet til. Hvis hovedentreprenøren pålegger dere å gjøre dette, må det betraktes som en endring. Dere kan da varsle krav om vederlagsjustering.

Når det gjelder at kravet avvises, bærer hver av partene risikoen for sitt standpunkt. Det at hovedentreprenøren avviser, betyr ikke at de har rett i sitt standpunkt. Standardkontraktene understreker også at partene har plikt til å samarbeide med hverandre om de tiltak som kan iverksettes. Vi anbefaler at du tar dette opp med din kontraktspart, og forsøker å få til en dialog.

En annen refleksjon vi har gjort oss de siste ukene, er at det ofte gis for liten informasjon når man varsler. Dette innebærer at den som mottar varselet blir usikker på grunnlaget for kravet, noe som ofte fører til at kravet avvises. Det er derfor viktig at varslene utformes slik at de inneholder nok informasjon til at den andre parten kan ta stilling til varselet.

Hilsen Knud, Wenche og Stian

-----------------------------

Neste spørsmål er fra Haakon Haaland:

Hei,

Eg har et spørsmål som eg trur kan vera interessant å drøfte i nettmøte om entreprise- og kontraktsrett 2. april.

Når koronapandemien var eit faktum, og konsekvensar av denne vart tydelig, kom det inn varsel om fristforlengelse frå ei rekke leverandører. Ein del av desse har me eit pågåande kontraktsforhold til, og andre har tidligare vore leverandørar til oss. Dei fleste bærer preg av å vera generiske og sendt ut felles til alle og er typisk adressert «Til alle våre oppdragsgivere» og manglar dessutan referanse til prosjekt. Vil dette vera eit gyldig varsel om fristforlengelse etter til dømes NS 8407 punkt 33.4?

Med venleg helsing
Haakon Haaland
Prosjektsjef
Tysnes kommune

Svar:

Hei,

Et varsel fra en leverandør dere ikke har et pågående kontraktsforhold til, vil ikke ha noen virkning.

For pågående kontraktsforhold inngått etter NS 8407, gjelder dette:

NS 8407 punkt 33.4 stiller krav til skriftlig varsel dersom en part vil kreve fristforlengelse på grunn av force majeure. I utgangspunktet oppstiller ikke bestemmelsen spesifiserte krav til innholdet i varselet. Det er antatt at varselet bør angi – på et overordnet nivå – hvilke faktiske forhold som utløser kravet. Hvis det på generelt grunnlag er henvist til at Korona-situasjonen medfører hindringer for gjennomføringen av prosjektet, vil dette kunne være tilstrekkelig til å oppfylle innholdskravene. Varselet må imidlertid følges opp med en spesifisering og begrunnelse for kravet uten ugrunnet opphold etter at entreprenøren har grunnlag for å beregne omfanget av fristforlengelsen, se NS 8407 punkt 33.6.1.

Varselet må også sendes til partenes representanter i det aktuelle prosjektet, eller til avtalte adresser, se NS 8407 punkt 5. Generelle brev som ikke er sendt mellom partenes representanter vil dermed ikke oppfylle kravene til varsel.

Hilsen Knud, Stian og Wenche

-----------------------------

Neste spørsmål er fra Trond Mikaelsen:

Registrerer at EBA går ut til en samlet medlemsmasse og anbefaler sine medlemmer om å varsle krav om både både fristforlengelse og vederlagsjustering med grunnlag i at det foreligger forhold som utgjør en endring av kontrakten. De forhold det her er snakk om er lov, forskriftsendringer, enkeltvedtak, jf. for eksempel NS 8407 pkt. 15.2.
De fleste byggherrer er nok av den oppfatning at situasjonen som har oppstått og er underliggende, er NS 8407 pkt. 33.3.
Hvordan vurderer ekspertpanelet disse ulike oppfatningene?

Med hilsen

Trond Mikaelsen

INDIRA AS

Svar

Hei,

Her er det uenighet i det juridiske miljøet, og vi har derfor forståelse for at EBA gir råd til sine medlemmer om å varsle både fristforlengelse og vederlagsjustering.

Vår oppfatning er at vedtakene og restriksjonene myndighetene har truffet til nå ikke gir grunnlag for å kreve vederlagsjustering. NS 8407 punkt 33.3 nevner nettopp offentlige påbud og forbud, og vedtak som hindrer fremdriften i prosjektet vil derfor som utgangspunkt måtte vurderes etter force majeure-bestemmelsen. Det vil si at man kan kreve fristforlengelse, men ikke vederlagsjustering for kostnader entreprenøren påføres som følge av forsinkelsen.

Grunnlaget for at enkelte har tatt til ordet for at det også kan kreves vederlagsjustering, skyldes NS 8407 punkt 15.2. Denne bestemmelsen sier at hvis det treffes offentlige vedtak som innebærer at de avtalte krav til prosessen endres, kan entreprenøren påberope dette som en endring.

Etter det vi er kjent med, er det så langt ikke truffet vedtak som naturlig kan sies å innebære en endring av avtalte krav til prosessen, slik dette er beskrevet i NS 8407 punkt 15.2. Etter vårt syn vil vedtak som bare hindrer fremdriften, falle inn under force majeure-bestemmelsen i NS 8407 punkt 33.3. Hvis det derimot er vedtak som påfører entreprenøren kostnader i seg selv, vil situasjonen kunne være annerledes.

(Dette svaret dekker også spørsmålet fra Kari-Elisabeth Skotnes i WSP).

Hilsen Wenche, Stian og Knud

------------------

Neste spørsmål er fra Nils-Jørgen Danielsen, avdelingsleder i Rambøll

Hei.

Vi har i dag en kjent situasjon med Coronasmitte der kontrakter skal inngås.

Force majeure §`ene er jo klare på at de gjelder ukjente faktorer, utenfor partenes kontroll.

Denne situasjonen er uavklart, og myndighetenes tiltak er ikke tidsavgrenset (foreløpig), samt at smitten ikke er under kontroll inntil man har på plass en vaksine, men dette er i dag kjent, men forbundet med stor risiko.

Hvordan skal man sikre risiko for gjennomføring av prosjekter der hele, eller deler av bygge-/anleggsprosjekt kan stoppe opp pga smittetilfelle i prosjektet???

Kan man anføre noe forbehold i tilbudsfasen, og kontraktsdokumenter som ivaretar denne risiko??

Er det forskjellige hensyn å ta i prosjektering/rådgivingskontrakter(NS 8401,-02,-03) og utførelses/totalentrepriser(NS 8405,-06,-07)??

Svar:

Hei,

Her må det skilles mellom kontrakter som allerede er inngått, og kontrakter som ikke er inngått ennå.

For kontrakter som allerede er inngått basert på NS-standardene, har disse (med unntak av NS 8402 og NS 8403) bestemmelser som angir en ganske balansert risikofordeling mellom partene i en force majeure-situasjon. Utenfor disse tilfellene, må man falle tilbake på alminnelige prinsipper om force majeure/bristende forutsetninger og regler om avtalerevisjon (avtaleloven § 36). Disse reglene gir i praksis ikke klare retningslinjer for hvordan ulike situasjoner skal håndteres, da det må gjøres en totalvurdering. I de fleste tilfeller er det den som ønsker endringer i avtalen som er størst eksponert for risiko, da det skal mye til for å kreve endringer.

Når det ellers gjelder håndtering av egen risiko, er det viktig å ha god kontroll på hva som skjer i prosjektet og sikre dokumentasjon løpende. Dette gjelder blant annet hvilke hindringer som oppstår, hvordan disse påvirker gjennomføringen av prosjektet og hva som eventuelt iverksettes av tiltak for å overvinne hindringen. Det er også viktig å varsle i henhold til kontraktens bestemmelser.

For kontrakter som ikke er inngått, vil forhold som er kjent i dag ikke anses som force majeure eller gi grunnlag for avtalerevisjon. Dette gjør at man bør ta inn bestemmelser i avtalen som tar høyde for situasjonen man i dag befinner seg i, og de utfordringer som kan tenkes å oppstå.

Når det gjelder spørsmål om å ta forbehold i tilbudsfasen, må det skilles mellom offentlige og private anbudskonkurranser. Ved private kontrakter, er det avtalefrihet. Det betyr at man kan ta forbehold, men forbeholdet må aksepteres av oppdragsgiver hvis det skal bli bindende.

For offentlige kontrakter vil det være risiko for avvisning hvis det tas forbehold. Her er vårt råd at man benytter seg av muligheten til å stille avklaringsspørsmål, og gjennom det oppfordre oppdragsgiver til å gjøre nødvendige endringer i kontrakten. Vi vet at flere av de offentlige byggherrene arbeider med dette nå.

Hilsen Stian, Knud og Wenche

------------------

Vi starter med et spørsmål fra anleggsgartnermester Odd Egill Bjørthun:

Hei jeg har bestilt i feb mnd, uke 9, og fått levert i uke 13, noen sykkelstativer for montering. Dette får jeg ikke utført pga koranarestriksjoner Jeg har informert leverandøren om saka og tatt forbehold om betaling og tidspunkt for dette , intet svar fra de ennu. Jeg mener situasjonen er force majeure og betaling følger min montering , ikke omvendt som det ligger an i dag. Riktig ?

Mvh
Odd Egill Bjørthun
Anleggsgartnermester

Svar:

Hei,
Vi forstår at du har bestilt varer fra en leverandør som du så skal montere hos en kunde. Vi forstår også at du har fått levert sykkelstativene, men ikke får utført montering og dermed ikke får betaling fra din sluttkunde.

Dette er nok dessverre ikke force majeure. Så lenge du har fått levert varene fra leverandøren, har du plikt til å betale for disse. Dette gjelder med mindre noe annet er særskilt avtalt, for eksempel at du først skal betale leverandøren etter at stativene er montert.

Hilsen Knud, Wenche og Stian

-----------------------------------

Ekspertpanelet fra Arntzen De Besche består av advokat/partner Knud Jacob Knudsen, advokat/partner Wenche Maartmann-Moe og advokat/partner Stian Heimdal tilknyttet virksomhetsområdet tvist, prosedyre og entreprise i advokatfirmaet. Disse har alle bred erfaring innenfor entrepriserett og generell kontraktsrett.