Ulsmåg borettslag

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Tiltakshaver er Ulsmåg borettslag. Link Arkitektur har vært arkitekt. Berland Bygg har utført arbeidet i en totalentreprise og har utført rehabilitering av fasade, bygget komplette nye og større balkonger, skiftet ut alle vinduer og balkongdører, skiftet ut sentralavtrekk og foretatt branntekniske oppgraderinger. Taktekking er utført av Protan, som under-entreprenør for Berland Bygg. Rørfornying, ny renovasjonsløsning og nye heiser er utført i sideentrepriser. Totalkostnaden er på cirka 190 millioner kroner. Berland Byggs entreprisekostnad er på cirka 110 millioner kroner. Rehabilitering av Ulsmåg borettslag startet i juni 2020 og ble fullført i mai 2022.

Løftet nabolaget

De fem blokkene i borettslaget ligger langs Elvenesvegen på Ulsmåg i Fana bydel i Bergen. I tillegg til triveligere bomiljø har rehabiliteringen løftet nabolaget og gitt beboerne reduserte oppvarmingskostnader.

– Vi har fått mye skryt for arbeidet som er utført. De 50 år gamle blokkene så ganske triste ut og har nå fått et flott utrykk med store bilder på gavlveggene, sier styreleder Harald Berland i Berland Bygg.

Prosjektleder Jørgen Pedersen i Berland Bygg sier at gjennomføring av prosjektet har gått greit og at pandemien ikke har påvirket det.

Etterisolert

De fem blokkene har et samlet fasadeareal på cirka 11.000 kvadratmeter. Ytterveggene er etterisolert med ti centimeter Rockwool. Den eksisterende isolasjonen tilsvarte 2,5-3 centimeter med mineralull. Utbedringen gir betydelig redusert varmetap og dermed reduserte oppvarmingskostnader. Der det var synlig korrosjon på armering og utsprengt betong er dette behandlet. Etterisoleringen gir et tørrere miljø, noe som vil motvirke ytterligere korrosjon.

Fasadene er nå kledd med lakkerte plater av aluminium i lyst og mørk grått, noe som er vedlikeholdsvennlig og har lang levetid. Tidligere besto fasadene av Steni-plater og synlig betong. Alle gavlveggene har fått bilder med lokale historiske motiv. Bildene er på aluminiumsplater med gjennomsiktig folie. Det største bildet er på 8 x 16 meter.

Nye vinduer

Alle vinduer og balkongdører i de fem blokkene er skiftet. De nye vinduene og dørene har en U-verdi på 0,8, noe som reduserer varmetapet med cirka 60 prosent.

Vinduene i trappeoppgangene var av et-lags glass. Nye vinduer her gir reduksjon av varmetap 83 prosent. Kuldebruer mellom karmer og fasade er redusert både i leiligheter og fellesareal.

Nye og større balkonger

Balkongene var på cirka åtte kvadratmeter og er skiftet med nye balkonger som er betydelig større. De nye balkongene er sakset og har fått stolpefritt rekkverk av glass. Det er nå universell tilkomst til balkongene.

De nye balkongene har større vekt enn de gamle. Borettslaget ønsket en løsning med nytt bæresystem uten synlige bæresøyler eller peler til grunn.

– Dette er løst i godt samarbeid med RIB. I kjeller er det boltet inn store stålkonsoller på bærende kjellervegg. Veggskivene oppover på balkongene er støpt sammen med ny betongsøyle som fører lastene ned på konsoll i kjeller. I tillegg er det montert på bærekonsoller under hver balkong som opptar all ny tilleggslast fra de nye balkongene. Alt dette er skjult
bak den unike skrående fasaden, sier Pedersen.

Protan har lagt Sarnafil på alle tak.

Det er montert nye røykluker, branngassvifter og brannvindu i trappehusene og nye brannvarslinganlegg i alle blokkene.

Det er laget nedkast for restavfall og papir utenfor hver blokk, samt to felles nedkast for plast. Tømming skjer ukentlig.

En del av rørene er fornyet og eksisterende fellesavtrekk på tak er skiftet ut med nye trykkstyrte vifter. Alle heiser er skiftet ut.

Skape spill i fasadene

Sivilarkitekt Andreas Neumann Meyer i Link Arkitektur forteller at det var ønskelig å beholde hovedlinjeføringene i blokkene og hovedoppdelingen i de eksisterende fasadene.

– De eksisterende illustrasjonene på gavlvegene var fargelagt på en trist måte. Vi ønsket å skape stedsidentitet. Det gjorde vi ved å kontakte universitetsarkivet som fant frem en del gamle bilder fra nærområdet. Vi laget vår vri på dem ved å abstrahere dem og lage mønstre. Vi hadde en lang og god prosess med byggherren, som hadde forståelse for vår metodikk. Byggherreombud Kepla gjorde en veldig viktig jobb inn mot byggherren og bidro til at vi hadde en veldig bra prosess fra begynnelse til slutt, sier Meyer.

Han sier at de eksisterende balkongene var veldig statiske.

– Vi forsøkte å bryte opp og skape spill i fasadene ved å sakse balkongene. De er bredere i den ene enden. Balkongen ved siden av er bredere på motsatt side, slik at smale og brede sider ligger inntil hverandre, sier Meyer.

Arkitekten ønsket å ta vare på noe, så trappeløpene er kun høytrykkspylt og behandlet slik at ikke suger vann. De opprinnelige et-lags trådglassvinduene er erstattet med doble brannvinduer i trappehusene. Dette gjør at trappehusene fremstår visuelt mye finere, ifølge Meyer.

– Det som var utfordrende var å systematisere inndelingen av fasadene. Her gikk vi mange runder. Det måtte se helhetlig og pent ut. Prosjekteringen av de nye balkongenes innfesting var krevende. I hele prosessen har Berland Bygg, byggherre og ombud vært en fryd å jobbe med, sier Meyer.

Perfekt timing

Kontaktperson Johan Anton Silchenstedt i Ulsmåg borettslag sier han er meget godt fornøyd med rehabiliteringen av blokkene i borettslaget.

Jeg er kjempefornøyd. Vi har fått mye skryt for det som er gjort. Resultatet har blitt spektakulært. Og budsjettene har holdt. Timingen var svært god. Vi har fått mye for 190 millioner kroner. Med prisøkningen som har vært på byggevarer hadde det blitt altfor dyrt å gjennomføre det i dag, sier Silchenstedt.

Sorteringsgrad for byggavfall er på 96,5 prosent. Da aktiviteten var på topp var 40 personer med. Ulsmåg borettslag er rehabilitert uten fraværsskader.