Strømmen Storsenter

Strømmen Storsenter

Sted: Strømmen

Prosjekttype:
Utbygging Kjøpesenter

Totalentreprenør: ØIE

Kontraktssum eks mva:
390 millioner kroner

Bruttoareal: 72.000 kvm

Byggherre:
Vats AS (Olav Thon Gruppen)

Arkitekt/interiørarkitekt: LPO arkitekter

Teknisk koordinator: Itech

Rådgivende: Geoteknikk, vei og miljø: Sweco - RIBR: Egil berge - RIB: Kjell Ludvigsen - VA: COWI - Rådgiver fjernvarme: Norsk Energi - RIV eksi-
sterende: AF Energi og miljøteknikk - RI ventilasjon og rør: Hjellnes Consult - RIE: Ing. Hallås Lillehammer - RI stålteknikk: Høyer Finseth - RIA: Multiconsult

Underentreprenører/leverandører: Riving: Dokken - Grunnarbeid og utomhus: Sigurd Furulund Maskin - Fjernvarme, fjernkjøling: Akershus Energi og Varme - Ventilasjon: Oras Klima - Rør: A Halvorsen & Sønn - Elektro: AR Elektroprosjekt - Prefab bæresystem: Spenncon - Stål bæresystem: Åkrene Mek. Verksted - Oppmåling og stikking: Geoplan Øst - Betongarbeid: Stenseth & RS Entreprenør - Fundamentering: Kynningsrud - Automatikk: Klima Control - Sikkerhet: Stanley Security Systems - RIA: Multiconsult - Gulvsparkling: Gjøvik Gulvavretting - Heiser og rullebånd: Reber Schindler Heis - Lett-tak: Lett-tak Systemer - Brannsikring: Firesafe - Påstøp: Tiller Vimek - Mur og tegl: Mjøndalen Mur & Puss - Glass og aluminium: Sagstuen - Overflate p-hus : Flowcrete Norway - Asfalt P 1: Skanska Asfalt - Blikkenslager: A. Hansens Blikkenslagerverksted - Lås og beslag: Ingeborg Beslag & Låssystemer - Flisarbeider: Leif Runars - Lasteramper: BES - Maler: Buer - Branngardin: BVS Brannvernsystemer - Taktekking: Icopal Tak Øst - Himling p-hus: Modulvegger Oslo - Spilekledning: Hoff Snekkerverksted - Innvendig glass: Moelven Nordia - Fondvegger: Knut Nævestad Snekkerverksted - Innvendig glass: Noractor - Rullegitter, lås/beslag, speil- og glassfasader: Flexi Lås og Gitter - Laminat og ståldører: Sentrum Bygg

 

Strømmen er tydeligvis i støtet. En rivende byutvikling med mange store boligprosjekter følges opp med en enorm utvidelse av kjøpesenteret på den gamle industritomta til Strømmen Værksted.

Målt i antall butikker vil dette senteret med 203 forskjellige leietakere være landets største. Den nye delen er en utvidelse på vel 72.000 kvm mot nord. Av dette er selve kjøpesenteret i tre etasjer på 42.000 kvm, fire under-
liggende parkeringsetasjer og lagre er på 20.000 kvm, i tillegg til 10.000 kvm med tekniske rom.

Olav Thon åpnet kjøpesenter i de gamle industrilokalene i 1985, og har gjennom årenes løp utvidet senteret en rekke ganger. Denne utvidelsen er ikke bare den desidert største. Men også den med de mest omfattende konsekvensene både i forhold til grensesnitt mellom eksisterende bygningsmasse, og for tålmodige leietakere som midlertidig har måttet flytte for at kabalen skulle gå opp.

‒ Et eksisterende p-hus og en side-
bygning, der fire leietakere holdt til, måtte rives. Tre av dem fikk midlertidige lokaler. REMA 1000 la ned virksomheten, men har nå åpnet opp igjen i nye lokaler i plan 1, sier prosjektleder Tom Brudal i ØIE AS. Fra nyttår skifter for øvrig ØIE navn til JM AS.

Raviner
Da de omfattende grunnarbeidene startet, kom ØIE bokstavlig talt raskt i kontakt med de tidligere tiders industrivirksomhet på tomta.

‒ Ut i fra gamle kart visste vi at det har gått inn to store ravinedaler på tomta. Strømmen Værksted hadde i årenes løp fylt igjen disse ravinene med forskjellig avfall og materialer. Det som overrasket oss var at det også lå store stål-
konstruksjoner der som måte ivaretas, forteller Brudal.

Med denne byggefasen er hele tomta mellom eksisterende senter, Støperi-
veien i øst, og en privat vei i nordvest bebygget.

‒ Det ga oss en del logistikkutfordringer. Riggområdet var lite, og den private veien var åpen i hele byggeperioden. Det var der senteret hadde sin avfallshånd-
tering og fikk sine vareleveranser, forklarer Brudal.

Arkitekter på Strømmen storsenter har vært LPO arkitekter, som hadde utfordringer med å skulle tilpasse den sammensatte, eldre bygningsmassen til en ny og moderne del.

Nivåforskjeller
‒ Dette var gamle industribygg som rommet stålproduksjon og verksteder, altså helt andre formål enn det byggene har i dag. Målet vårt var å samle alt i en helhet med variasjon, og uten at det fikk et for kjedelig uttrykk, sier Eli Marøy, sivilarkitekt og partner i LPO arkitekter. Utfordringen på Strømmen, som i tilsvarende utbygginger, var de lave etasjehøydene i den eldste delen som skulle kobles til den nye.

‒ Det har vært førende for det tekniske anlegget, og vrient å få til flere steder. Enkelte koblingspunkter har mindre nivåforskjeller, men det er bare et sted at etasjehøyden måtte utjevnes med en rampe på ca. 1,5 meter, sier Marøy.

Med over 200 butikker i det komplette senteret, ønsket LPO at kundene skulle kunne oppleve at gatenettet ute, nærmest fortsatte innvendig. Fellesarealene inne er forsøkt holdt rolig og enhetlig i materialbruken.

‒ Vi vil at det skal virke samlende og orienterende, og ikke konkurrere om oppmerksomheten til hva leietakerne har av budskap og varer som tilbys. Både Strømmen storsenter og Olav Thon Gruppen har vært opptatt av at fellesarealene skal oppleves som et godt møtested for befolkningen på Strømmen, påpeker Marøy.

Itech har hatt prosjekteringsledelsen for alle de tekniske anleggene på Strømmen. ØIE (som fra nyttår er en del av JM) har bygget kjøpesentre for Olav Thon Gruppen før. I 2007 ferdigstilte ØIE Sandvika storsenter, også den gang med Tom Brudal som prosjektleder.

‒ Denne forhandlede kontrakten har en verdi på 390 millioner eks avgifter. Vi har blitt enige om kostnadsrammene og har hatt Sandvika som referanseprosjekt, sier Brudal.

Tilpasninger
‒ Prosessen mellom oss og Olav Thon Gruppen er den samme som i Sandvika. Vi definerer fellesarealer, og gjennomfører det helt ferdig med gulv, himling, overflater og tekniske anlegg. Leietakerarealene leies ut som rålokaler, der vi gir tilbud på innredningsarbeidene. Mange velger andre firmaer til de bygningsmessige arbeidene, men er låst til oss og våre ue-er på tekniske anlegg. Det gjelder spesielt innenfor brannsikkerhet, og har med grensesnitt, ansvar og garantier å gjøre, sier Brudal.

ØIE innkalte deretter leietakerne til et orienteringsmøte, der de fikk beskjed om å prosjektere sine behov på innredningsarbeidene og gi beskjed om hva slags arbeid de ønsket pris på.

‒ Etter hvert får vi en bestilling fra disse. En leietakerprosess går fra 8 til 12 uker ‒ dersom alt går greit. Inkludert de som fikk midlertidige arealer underveis, omfattet beslutningsprosessen over 90 leietakere. Det positive er at leietakere med store arealbehov skrev kontrakter på et tidlig tidspunkt. Men det er uansett en krevende oppgave, både tids- og ressursmessig, sier Brudal.

Strømmen storsenter har fjernvarme og fjernkjøling. Hva kjøling angår er det fastsatt 30 watt pr kvm til kjøling av luft. De leietakere som installer utstyr som avgir varme utover dette, må selv stå for de investeringene som tilleggskjøling med fancoil krever. Også denne prosjekteringen måtte ØIE foreta når planene fra leietakerne forelå.

Ti tekniske rom på til sammen 1.700 kvm er plassert på taket av senteret. Luftmengden til senteret er ca. 500.000 kubikkmeter behandlet luft pr. time. I tillegg til ca. 120.000 kubikkmeter luft til og fra parkeringsetasjene.

‒ I tillegg til å løse de byggetekniske utfordringene har ØIE håndtert leietakernes forskjellige behov på en svært god måte. Vi synes også arkitektene har vist en nennsomhet i sine valg av materialer og løsninger, sier prosjektleder for Olav Thon Gruppen, Sjur Krog Martinsen.

Med erfaringene fra Sandvika Storsenter har ØIE hele tiden kunnet sammenlikne fremdriften.

‒ Vi har hele tiden sett at vi ligger 3 - 4 måneder i forkant. Men med 90 leietakere blir det vesentlig mer innredningsarbeider, så det har blitt hektisk her også, sier Brudal.

Det nye volumet fullfører et sentrumsområde i Strømmen. Hele volumet har blitt stort, men er brutt ned i sekvenser med materialskifte. Et sentralt element hadde viktige føringer i reguleringsplanen og i rammebetingelsene; fasaden skulle være åpen. Dette er løst med store åpne glasspartier over to plan langs Støperiveien, og ikke minst i den buede avslutningen mot nord. Butikkene skal ikke få blende vinduene. Spisesteder, som normalt ønsker å eksponere seg, er etablert på gateplan.

‒ Tema var å lage en byfasade med mange og varierte åpninger. Med små vinduer i forskjellige størrelser og farger. Det skal være en levende vegg som er aktiv i byen ‒ senteret skal også kunne oppleves fra utsiden, sier Marøy.

Unik i verden
Valget av tegl er et resultat av et nært samarbeid mellom ØIE, LPO og Olav Thon Gruppen. LPO har med stort hell benyttet ulike teglløsninger på flere av sine prosjekter tidligere. Bratsberg teglverk, i dag et selskap i Wienerberger, har brent en spesialstein kun for dette prosjektet. Den lyse engoben som påføres på steinens overflate har blitt strøket av med en vaskemopp som har latt deler av leirslurryen sitte igjen i striper. Etter brenning får man et stripemønster på tvers, som varierer fra stein til stein. I forhold til omkringliggende bebyggelse gir denne teglen en vesentlig lysere refleksjon fra fasadene.

‒ Ideèn om å bruke en mopp for å oppnå ønsket effekt kom fra fabrikksjef Peter Meyer, og hans medsammensvorne produksjonsleder Magne Øygarden. På resepten, kvalitetskontrollen og på merkelappene på pallene, har teglen fått navnet «Bratsberg BEEP». Det er den samme lyden kassa på Rimi avgir når prisen blir lest av for en vare, opplyser Ole-Kristian Thoresen, produktsjef tegl hos Wienerberger.

‒ Vi har kunnet levere et stort kjøpesenter i tide og til en svært lav pris. Bakgrunnen er at prosjektering og kontrahering ble gjort da markedet stupte. Vår kontrakt er på 390 millioner kroner eks mva. Med nybygg på 72.000 kvm gir dette ca. 5.400 kr pr. kvadratmeter. I tillegg kommer innredningsarbeider på ca. 60 millioner kroner. Men å bygge billigere enn dette, tror jeg blir vanskelig å få til, sier Brudal.

ØIE med videre
Med denne utvidelsen nærmer sentrum av Strømmen seg en ferdigstillelse. Men det er fremdeles en hektisk byggeaktivitet, ikke minst på boligfronten ‒ og for ØIE. Rett i nærheten bygger Olav Thon Gruppen et boligprosjekt. Samme byggherre står også bak Sagdalen Park i Verkstedalleen som starter opp i disse dager. I begge prosjektene er ØIE valgt som totalentreprenør.

Tekst og foto: Trond Joelson