Sørkedalsveien 148

Sørkedalsveien 148

Sted: Oslo

Prosjekttype: Rehabilitering kontor- og næringsbygg

Kontraktssum eks mva: 80 millioner kroner

Bruttoareal: 25.000 kvm

Byggherre: Høegh Invest

Totalentreprenører: Brødrene Tohje

Arkitekt: Spor Arkitekter

Prosjekt- og byggeledelse: PTL

Rådgivere: Interiørarkitekt: Metropolis - RIB, RIBR: BORO-BYGG - RIE: ECT - RIV: Hjellnes Consult

Underentreprenører og leverandører: Malerarbeider: Regnbuen - Skillevegger og glassfronter: Moelven Nordia - Himlinger: Rovik Montasje - Branntetting: Firesafe - Trapper: Dag Christensen - Rør: Lillestrøm Rørleggerbedrift - Ventilasjon: Lid Ventilasjon - Elektro: Lefdal Installasjon - Heis: Myhre heis & Elektro - Glasskuppel: Bøckmann Saint-Gobain - Stål: Nesset Mek. Verksted - Parkett: Bo Andrén - Dører og vinduer: Erling Skallevold - Tak: Icopal Tak - Listverk: Norgestre - Blikkenslager: Tak & Beslag

Stjerner og uniformer i det som var Forsvarets Overkommando på Huseby er byttet ut med trehjulsykler og parkdresser.

Men også bydelsforvaltningen og NAV er på plass. I tillegg har PEAB fått et flunkende nytt hovedkontor. Sørkedalsveien 148 ved siden av Gardeleiren har fått nytt liv etter at Forsvaret flyttet ut.

Byggherre Höegh Eiendom AS overtok eiendommen fra Skifte Eiendom i 2005, og har lagt ned mye energi og store summer i ombygging og rehabilitering av det enorme betongkomplekset på 25.000 kvm. Det var uten tvil en forutsetning for fortsatt liv for nye leietakere.Tidens tann og nye krav til og behov for fasiliteter og kontorløsninger hadde langt på vei utdatert Norges svar på Pentagon.

Glass over atriene

Funksjonslikheten til Pentagon er åpenbar. Men formmessig har de kun de åpne atriene som fellesnevner. På Huseby består bygningskroppen av to bygg ved siden av hverandre, bundet sammen med et mellombygg. Hvert bygg dannes av to fløyer, begge med to atrier. Etter oppgraderingen har disse fått helt sentrale funksjoner. De var tidligere åpne, med skummel vegetasjon og lemfeldig plassert beplantning. Glasspyramidene som nå er lagt over atriene gir flere kvadratmeter. Men også nye sosiale muligheter, som igjen gjør arealene langt mer attraktive i markedet.
   
Brødrene Tohje AS har vært hovedentreprenør for Höegh Eiendom helt fra starten i dette prosjektet. Den første kontrakten omfattet riving, nye vegger, maling og gulvbelegg. Men nye, og flere leietakere, har vært med og styrt utviklingen og arbeidsmengden. – Etter hvert som nye ting har kommet opp, har vi forhandlet frem nye kontrakter og priset disse etter enhetspriser som var synonyme med den første kontrakten, sier daglig leder Per Olsen i Brødrene Tohje. De har utført alt tømrer - og murarbeid, lagt alle gipshimlinger, satt inn nye dører og vinduer og utført all belistning, samt flislagt alle bad. På det meste var 60 personer i sving, av disse var 14 fra Brødrene Tohje.

Riving og sovetid

Nabo Persbråten vgs hadde i sin rehabiliteringsperiode behov for alternative lokaler. Den sørøstre fløyen er gjort om til undervisningsformål, stort sett ved at skillevegger ble tatt ned for å lage større klasserom. Denne fløyen ble senere leid av Omsorgsbygg KF, som driver storbarnehage for bydelene Vestre Aker og Ullern. I dag formelig syder fløyen av smårollinger, som på ingen måte har et anstrengt forhold til byggenæringen. – Barna hadde sovetid mellom kl 11.30 og 13.30. Da skulle det være stille. Mye av rivingen og det støykrevende arbeidet måtte derfor foregå i helgene, forteller anleggsleder Tommy Sverre.

Referanse Indekshuset

Bydel Vestre Aker og NAV leier fløyen i nordøst, mens Peab kom på plass i slutten av prosessen og leier hele den nordvestre fløyen. Der bydelen og barnehagene har fått revet deler av sine eksisterende vegger, har Peab fått revet alle i sin fløy. Alt er strippet ned og bygget opp igjen med skillevegger med glass ut mot korridorene. Denne fløyen har blitt utformet i tett dialog med Peab, som har hatt Metropolis som egen interiørarkitekt. Disse har også jobbet opp mot Höegh Eiendom. Referanseprosjektet var Indekshuset, der Peab leide av samme byggherre. Når intet annet var avtalt skulle det være slik som det var der.
   
– Det var en ubetinget fordel for oss at en stor organisasjon som
Peab velger å flytte til Huseby. Det viser at det er mulig å leie ut til
andre her enn offentlig virksomhet og barnehager, sier markedsdirektør i Höegh Eiendom, Christian Geelmuyden. Den siste fløyen er ikke totalrehabilitert og heller ikke leid ut. – Ja, det blir den neste utfordringen nå. Vi gjør det visningsklart og leier det ut slik det står. Det har allerede meldt seg interesserte fra små og mellomstore bedrifter, sier Geelmuyden.

Trange føringsveier

Nevnte atrier er gravet ut, og det er lagt inn ekstra fundamentering til fjell i forbindelse med glasspyramidene i taket. Også takene har fått ekstra tekking i forbindelse med nye takoppbygg til ventilasjon.
   
– Ventilasjonsfremkommelighet har hele tiden vært den store utfordringen. Bygget er konstruert med litt for lav brutto takhøyde til å ta i mot dagens ventilasjonskrav. Det løste vi ved til dels å sette ned tilleggssjakter i diametralt motsatt ende av den eksisterende sjakten, slik at vi fikk fordelt luften på to hovedsjakter. Det har resultert i flere kanaler på taket som vi ikke er så glade for, men det er på en måte prisen. Det var ingen annen økonomisk farbar vei å gå, sier arkitekt Torvald Klem hos Spor Arkitekter. Oslo kommune har hele tiden stilt seg positive til bruksendring og ombygging. Det ble nesten satt rekord i kommunal behandlingstid da barnehagesaken gikk igjennom. Det gikk unna på tre uker, midt i fellesferien.

Stram fremdrift

Enkelte ganger var tempoet så høyt at det i enkelte tilfeller måtte forskutteres på byggingen før det forelå tegninger. – Tiden har vært prekær for oss entreprenører. Vi har blitt litt forsinket, og skulle være ferdige 15. februar, men Höegh Eiendom har lagt inn litt slakk mellom vår ferdigstillelse og Peabs innflytting. Det er jo der det utvilsomt er gjort mest. Peab har vært nøye, men reale, og har så absolutt ikke stilt urimelige krav til oss, avslutter Per Olsen. Tidsfristene har på sett og vis falt seg naturlige, både ombyggingen av barnehagene og lokalene til midlertidige Persbråten, måtte være klare før oppstart.
   
– Brødrene Tohje har fulgt bygget for oss hele veien. De fikk kun fem måneder på å bygge atriet der Peab skulle inn, men tok utfordringen på strak arm og fullførte prosjektet på en god måte, bekrefter prosjektleder for Peab-utbyggingen hos Höegh Eiendom, Øyvind Meyer Kristiansen.
   
Brødrene Tohje har brukt de samme underentreprenørene og leverandørene som fra starten av.
   
– Det som særpreger oss er at vi ikke er interesserte i å shoppe den siste 50-øringen. Det er viktigere å ha noen du kan stole på. Med så knappe tidsfrister, er vi avhengige av å ha folk som vil være med på racet. Og, ikke minst, som evner det, sier Olsen.

Utomhus

Eiendommen er på hele 33 mål, og Höegh Eiendom legger ikke skjul på at det er planer om å utvikle tomta videre på et senere tidspunkt. Men reguleringen for området er inntil videre lagt på is i påvente av en avgjørelse om plasseringen av den amerikanske ambassaden, som eventuelt ikke blir
liggende langt unna.
   
Til nå har Brødrene Tohje anlagt hele 4.000 kvm med ferdigplen og bygget trappeavsatser ute. Oppgraderingen av utomhusområdet vil fortsette. Når været blir bedre skal også fasadene ved inngangspartiet få en real høyttrykksrens, og bidra til at hele prosjektet fremstår nærmest som nytt.

Tekst og foto: Trond Joelson