Sjølystarken

Sjølystarken

Sted: Karenslyst Allé 54,56 58, Skøyen

Prosjekttype: Næringsbygg/Kontorareal

Byggesum ekskl. mva: 350 millioner kroner

Bruttoareal: 18.000 kvm

Leietaker: VISMA

Byggherre: Rein Eiendom

Prosjektadministrasjon: Stor Oslo Prosjekt

Prosjekt- og byggeledelse: CM 1 Byggepartner AS

Arkitekt: Niels Torp Arkitekter

Rådgivere: RIB: Rambøll Norge - RIE: ECT - RIV: AJL - Brannteknikk: Riscap - Lyd/akustikk: Brekke & Strand Akustikk - Geoteknikk: Siv.ing. Hans Petter Jensen og Multiconsult

Underentreprenører og leverandører: Bæresystem: Contiga - Elektro: Lefdal Installasjon - Ventilasjon: GK Norge - Murarbeider: Murmester Rolf Holm - Rørtekniske anlegg: Andenæs VVS - Glassfasader: Skandinaviska Glassystem - Peling: Brødrene Myhre - Riving: Terje Østdal - Tømrerarbeider i baugenplan 1 og 2 samt innvendig oppforte gulv i kantine: Noveta - Taktekking: Jørnsen Tak - Himling, systemvegger og glassfronter: Bærum Byggmontering - Aluminiumsbelagte trevinduer: Nordvestvinduet - Parkett: Bo Andren - Rekkverk utvendige terrasser: Miljøstål - Flis og naturstein: Mur og Entreprenør -  Ståldører: Ove Straumsheim - Solskjerming: Denorma Krone - Maler og teppelegger: Hansen og Rønning - Dører: Sentrum Bygg - Faste innredninger: Buskerud Trevare - Branntetting: Thermax

Skøyen har fått sitt signalbygg. En utoverhengende glassbåtkonstruksjon med «baugen» mot Bestumkilen og en inntrukket niende etasje som brua på et skip.

Plasseringen av SjølystArken mellom Karenslyst Alle, E18 og Hoffsbekken bygget over en eksisterende ICA-butikk i drift, var en av flere utfordringer for CM 1 Byggepartner.

– Bare man har en løsningsorientert holdning, går det meste, sier prosjektleder Rune Hauglin i CM 1 Byggepartner. – Å fundamentere gjennom en butikk som er i drift ble tøft. Vi slo et par og tjue stålkjernepeler til fjell som varierer fra 20 – 40 meter, mens butikken var åpen 13 timer i døgnet. Det var utrolig utfordrende med støy og støv og naboer som skulle sove. Tilslutt var det igjen noen få timer i døgnet, da vi kunne utføre støyende arbeider. For å kunne utføre tunge løft ble E18 stengt tre-fire ganger om natten.

Logistikken har vært en hovedutfordring med meget lite areal for mellomlagring. En truck på byggeplassen skulle transportere leveransene inn til lagringsplasser i etasjene, noe som ble planlagt meget nøye, sier han.

Jordskjelvsikret

– Spesielt er også at dette er ett av de første byggene i Norge der det er gjort en fullstendig jordskjelvberegning, En EU-forskrift fra 2004 påbyr at det skal gjøres jordskjelvvurderinger av alle bygg. De aller fleste bygg er innenfor visse grenseverdier som gjør at beregninger ikke er nødvendig. Dette bygget står på et område med Oslo-leire som tilfeldigvis er litt mer jordskjelvutsatt, fordi grunnen skrår mye oppover fra den ene til den andre siden. Dette sammen med byggets spesielle form gjør at det ligger utenfor grenseverdiene, og det ble foretatt en fullstendig jordskjelvberegning utført av Multiconsult og Dr. techn. Olav Olsen, som ble den dimensjonerende faktor for bygget, opplyser Hauglin.

Kraftig dimensjonert

CM 1 Byggepartner har fulgt prosjektet siden sommeren 2006 først som prosjekteringsleder for prosjekteringsteamet siden som prosjekt- og byggeleder. Mange forskjellige eksperter har vurdert grunnforhold, fjellforhold, svingetall i søyler og i peler, og overføringskrefter i betongskiver. Meget kompliserte forhold som gjorde at bygget er dimensjonert uvanlig kraftig. – Hvis man ser på stålkonstruksjonene i enkelte deler av bygget er de enormt dimensjonert. Vi har bygget tre stive tårn som skal holde bygget fast. Lasten tas ned i skiver og føres ut på sidene til betongskiver utenfor bygget som tar lasten ned i bakken og overfører via skråpeler ned i fjellet, forklarer Hauglin og påpeker at byggets form i seg selv er en utfordring med buer som skrår utover.

Niels Torp Arkitekter beskriver bygget som en båt på vei ut Bestumkilen. En inntrukket niende etasje skal illudere som broen på båten. Fasader, dekkekanter, og stålbæreverk er utformet i samme ellipsesystem.

Fasaden mot nord vrir seg litt som en propell og har vært utrolig vanskelig å få til. Hvert eneste glasselement måtte bues og har en liten vridning. I utgangspunktet kan ikke glass vris. Men glassleverandøren Skandinaviska Glass-system har fått det til, sier en imponert Hauglin. – De skrå glassfeltene i fronten kom ikke i ferdige rammer, men i profiler som ble montert på byggeplassen. Det var kun på de rette fasadene at felter ble hektet inn, forklarer han og legger til at også lydkravene til glassfasaden har vært en stor utfordring. Fasaden mot E18 er en av Norges mest lydbelastede med 80 - 90000 kjøretøyer i døgnet, ifølge lydkonsulenten Brekke og Strand.

Foruten glass består fasaden av sink og harde sementfiberplater, type «Swiss Pearl». Taket er et vanlig flatt, papptekket tak. Det er flere takterrasser. Niende etasje er trukket inn slik at det blir et areal runde hele etasjen som delvis er brukt til takterrasse.

2,40 moduler

Innredningen består av glassfronter og systemvegger som sammen med himlingen er bygget i et meget fleksibelt system. Alle tekniske anlegg er lagt opp etter modulprinsippet. Et kontor i 2.40 moduler kan etableres nær sagt hvor som helst med lys, kjøling og varme i hver modul.

Et stort atrium midt i bygget i full høyde fra tredje til niende etasje sender mye lys inn i bygget. Kantinen i atriet har marmorfliser og parkettgulv. Auditorier, møbler og resepsjonsdisker er i lyst treverk. Et spenstig element er hovedtrappen. En ståltrapp, røff i formen, med skipsdørkeplater i trappetrinn og reposer skal fremstå som en skipsleider.

Uvanlig sikringsoppgave

– Bygget vært vanskelig å sikre på grunn av den utoverhengende formen. Alle som jobbet i de utoverhengende etasjene, måtte sikres tilsvarende. En helt uvanlig sikringsoppgave. Det har krevet mange sikker jobbanalyser og mye oppmerksomhet fra Arbeidstilsynet, som har vært på mange besøk. Vi har hatt ulykker både med og uten fravær. Men ingen med alvorlige personskader, understreker Hauglin.

Fordel med CM-modell

I denne byggesaken mener Hauglin at CM-modellen har vært en fordel, pga de betydelige usikkerhetsmomentene man hadde ved oppstart. – Skal man ta stor nok høyde for å være sikker, blir prisen meget høy. Skal man garantere for noe man er usikker på, må man ta i. Vi jobbet åpent mot byggherren med et budsjett, der han hele tiden var involvert og hadde styringsmuligheter.

Arbeidene ble delt opp i 40-50 entrepriser. For hver av entreprisene ble det laget et tilbudsunderlag som gikk ut på konkurranse, der vi fikk inn tilbud fra flere. Prinsippet er alltid å bruke markedet. Å finne den riktige leverandøren til den spesielle jobben på det riktige tidspunket, er en viktig del av jobben. For de store tunge entreprisene våren 2007 gikk det veldig greit. Men spesielt på tømrer-, snekker- og gipsentreprisene har vi merket press i markedet med få tilbydere og varierende kvalitet og seriøsitet på håndverkerne.

Tross alle utfordringer – bygget ble overlevert til avtalt tid 1. april – til den nye eieren DnB Nor Markets.

Stor Oslo Prosjekt

– Det er Stor Oslo Prosjekt som har hatt ansvaret for gjennomføringen av prosjektet som ble kjøpt av ICA Eiendom vinteren 2007, forteller prosjektleder og partner Karsten Hjertholm i Stor Oslo Prosjekt.

Han legger ikke skjul på at det definitivt er over et middels utfordrende prosjekt, ikke minst fordi det er to separate konstruksjoner som er dimensjonert uavhengig av hverandre. – Nybygget er koblet inntil det eksisterende parkeringshuset og over og gjennom deler av eksisterende ICA-butikk. Butikken skulle være i drift mens byggearbeidene pågikk. Det ble utfordringer knyttet til å holde bygget tett. Når man tar bort taket på et bygg, sier det seg selv at det må være en del provisoriske tettinger underveis. Når det tar ca ett år fra man river, til taket er tett, skal det noe til at det er tett under hele byggeperioden. Det ble lagt opp til tre sjikt med provisoriske membraner. Overliggende konstruksjoner som skulle gjennom butikken var meget kompliserte med skrå avstivere så det ble vanskelig å holde det helt tett, forteller Hjertholm.

Han mener at Construction Management modellen har passet ypperlig til dette prosjektet, der så mange utfordringer dukket opp underveis og måtte løses. – Man kommer rimeligere ut enn i en tradisjonell totalentreprisemodell. Men det kan man jo aldri etterprøve, sier Hjertholm.

Stor Oslo Prosjekt har definitivt vært den mest involvert part med totalansvar for hele prosjektet, prosjektleder for byggherren og medeiere inntil det ble solgt videre til DnB Nor Markets som overtok bygget den 1. april i år.

Tekst og foto: Anne-Beth Jensen