Paleet 2014

Foto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond Joelson

Bortsett fra et nødvendig vedlikehold utvendig og en ny tilnærming i første etasje er det ikke
de store forskjellene å få øye på utenfra i Karl Johans gate. Men bak de verneverdige fasadene i Paleet har AF Byggfornyelse vært total-entreprenør for det meste av de omfattende oppgraderingene som har en samlet verdi på ca. 200 millioner kroner.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype:
Rehabilitering og ombygging

BRA: 11.500 kvm

Byggherre: Paleet Karl Johan ANS (KLP Eiendom AS)

Totalentreprenør: AF Byggfornyelse

Kontraktsum: 80 millioner kroner

Arkitekt:
Jarmund / Vigsnæs Arkitekter i samarbeid med RISS / Lysstoff

Arkitekt for YME: Snøhetta

Arkitekt for Fursetgruppen:
Radius Design

Rådgivere: RIB, RIA og RIBR: Multiconsult l RI ventilasjon og utførende: Energima l RI rør og utførende: Norsk Teknisk Installasjon l RIE og utførende: Lysteknikk

Underentreprenører/leverandører: Oppmåling: Asker Oppmåling l Peling: Grunnsikring l Riving: PeWe Entrepenør l Betongarbeider: Høidalen l Ytterdører og fasadeglass: Profilteam l Innerdører: Firesafe l Heis: Kone l Stålarbeider: Tverli Aut. Sveis l Blikkenslager og kobber-
arbeider: Vestfold Kobber og Blikkenslagerverksted l Maler: Artea l Metallinnredninger: Autogen l Metall i trapper og rekkverk: EMVC l Lås og beslag: Dorma l Adgangskontroll: Stanley Security Solutions l System-
himlinger: Rovik Montasje l Butikk-
fronter og himlingsarbeider: Acusto l Fast innredning: Idema l Sedertre: Hasås l Foliering: Consol l Brann-
tetting og -beskyttelse: Byggimpuls l Byggtapetserer: BBM i Norge l Gulvavretting: Opticon l Lærtrekking av søyler: Bjørnos Møbel-tapetsering l Tregulv: Skovin l Terrazzogulv: Hesselberg Bygg l Pipe: PeWe

Det legges enorme ressurser og makt i nybygg og prestisjeprosjekter i Oslo. Men hovedstadens desiderte viktigste gateløp er fremdeles øvre del av Karl Johans gate tvers overfor Studenter-lunden. Bygningene langs denne delen av paradegaten ble bygget som boliger for det beste borgerskap på siste halvdel av 1800-tallet, men har innvendig gått gjennom store endringer over flere tiår.

Staselig arkitektur
Paleet utgjør Karls Johans gate 37 til 43, og har sitt navn etter nr. 37 som har fasader i italiensk renessansestil. På begynnelsen av 1980-tallet var det en heftig debatt om fremtiden til disse bygningene. Etter en lang dragkamp ble fasadene til alt hell fredet. Elementer i forretningsbebyggelsen bakenfor ble også bevart da bygningsmassen ble bygget om til kjøpesenteret Paleet. Ved åpningen i 1990, var det med et ganske så sterkt snev av et kontinentalt mote- og varehus i Oslo.

– Overflatemessig ble det et senter preget av 1980-tallet, og det var et behov for mer orienteringsvennlige plan-
løsninger. Dessuten hadde ombygginger over flere år hadde gjort det tekniske anlegget uoversiktlig. Da vi besluttet å sette i gang den omfattende ombyggingen ville vi ha et mer moderne, mer fleksibelt og et mer energiøkonomisk kjøpesenter, forteller prosjektleder for KLP Eiendom, Erik Skjønhaug.

Prosjektet omfatter ca. 11.500 kvm, fordelt på underetasje, to til tre fulle etasjer med varehus, tekniske rom og kontorarealer i de opptil åtte etasjer høye bygningene.

Karl Johans gate rommer også bokhandelen Tanum, og i 2011 gjennomgikk disse vel 1.000 kvm en fullstendig rehabilitering / fornying. Samarbeidet om dette uttrykket sto Jarmund / Vigsnæs Arkitekter, RISS og LYSSTOFF bak. Det samme teamet er ansvarlig for fasader og fellesarealer for hele ombyggingen i denne omgang, med Jarmund/Vigsnæs Arkitekter som ansvarlig søker og kontraktspartner.

Effektivisere
– Et av viktigste grepene var å gjøre senteret mer effektivt og å endre inngangssituasjonen. Det var åpning i reguleringsplanen for å utvide inngangspartiet i Karl Johans gate 39. Nå er det bare to innganger, mot tidligere fire. Designuttrykket hadde gått ut på dato, selv om det i sin tid var fremtidsrettet og hadde eksklusive materialer, sier Siv Hofsøy fra Jarmund / Vigsnæs Arkitekter.

Fjernet bjelkelag
Utfordringene for AF Byggfornyelse var flere; både at prosjektet besto av både gammel og ny bygningsmasse, at det eneste inngangspartiet vender ut mot Karl Johans gate, og at byggene ikke var tømt for leietakere. Fire leietakere i første etasje og alle kontoretasjene hadde full drift i hele perioden.

– Vi har foretatt en full fornying, det er ikke mye av det eksisterende som er beholdt. Ved kartlegging og under riving oppdaget vi en del uforutsette forhold, som at dragere ikke var med på tegningene. Det er foretatt vesentlige konstruktive arbeider, blant annet er det skiftet ut et trebjelkelag fra andre til dekket over tredje etasje. Her måtte fasaden forankres mens vi holdt på, som var rett over den utvidete hovedinngangen, forklarer AF Byggfornyelses prosjektleder, Ståle Brun.

Foodcourt
Som alltid i rehabprosjekter med mange leietakere – fremdriften med endringsarbeider var ikke alltid like lett å planlegge i forkant. I kjelleren var det opprinnelig kun serveringssteder. Den løsningen er nå tilbake. Fursetgruppen underskrev leieavtale for underetasjen med KLP Eiendom rundt juletider, da startet en hektisk prosess med prosjektering av vann-, strøm- og ventilasjon for de fire spisestedene med et hovedkjøkken.

– På sett og vis har dette vært et eget prosjekt i prosjektet. Alle føringer skulle gå i gulvet, så det øverste dekket i bunnplata ble pigget opp, med de utfordringene med vanninnsig som det fører med seg. Så sent som i april var det kun grøfter der nede, sier Brun.

Energi
Alle ventilasjonsaggregater er skiftet ut med nye roterende gjenvinnere. Det er installert VAV-styring i alle butikker, og i den grad det er fornuftig er det lagt opp til LED-belysning i alle fellesarealer. Som et incitament er det montert målere på alt av strøm- og kjøleforbruk i senteret, et incitament for mindre forbruk av energi (blant annet ved bruk av LED-belysning) for leietakerne. Paleet har oppnådd energiklasse B.

– Bygningsmessig er det ikke mange tiltakene vi kan sette inn, siden fasaderekken mot Karl Johans gate er verneverdig, understreker Skjønhaug.

En viktig forutsetning for KLP Eiendom var også å få ryddet opp i det etter hvert uoversiktlige tekniske anlegget. AF Byggfornyelse er leietakeransvarlig og har også utført det meste av de tekniske arbeidene i de respektive leietakerarealene.

Lær, kobber og sedertre
Materialvalgene dekker og utfyller hverandre, men kjemper også om oppmerksomheten din når du kommer inn i Paleet. Det er terazzogulv, kobber, sedertre og lær. Det umiddelbare blikkfanget er det nye atriet med rulletrapp opp til andre etasje. Her ble den eksisterende rulletrappa ned til kjelleren fjernet, og erstattet av et smekker trappedesign som smyger seg ned til etasjen under. Dekkekantene rundt atriet ble skåret og støpt ut i et takkete mønster som en forlengelse av dekket. Over atriet, og under overlysåpningen, er det installert en spektakulær forgrening av en skulpturell kobberutsmykning.

Interiøret skal formidle et signal for kvalitetsbevisste handlende. Der må alle forventninger og målsettinger sies være innfridd.

– Vi ville videreføre materialene på en ny måte, og skape en intim og eksklusiv, men også en røff stemning. Butikkfasadene skal være som en byvegg med åpninger, som lar butikkene tre frem, sier Hofsøy om de kvistfrie og mattlakkerte sedertreveggene.

De runde søylene er kledd med gyllent lær med polstring bak, og er sydd med fransk søm i spiralmønster. For at ikke skjemmede brann- og strømskap skulle stikke seg ut, er også de lærkledde.

De rektangulære søylene er kledd i kobber. Baldakinene ved inngangspartiene er kledd med kobber strekkmetall på under-siden, som fortsetter innover i slusen. I gulvet er det lagt ned tynne kobberlister som en estetisk avgrensning. Flere steder er det anvendt Nordic Brown kobber som fremstår nesten som sort. Totalt er det brukt nesten 5 tonn (!) med kobber.

Himlingen i fellesarealene er åpen, men med strekkmetallhimling som delvis skjuler tekniske anlegg. Platene er fasettert, og ermontert i et uensartet mønster som gir varierte skimrende lyseffekter. På grunn av vektbelastningen er disse i aluminium, men lakkert i kobberfarge.

I serveringsarealene i underetasjen er det lagt terrazzogulv med tilslag med sort Larvikitt og sort bindemiddel. I første og i andre etasje er det valgt en lys og skimrende terrazzovariant. I Paleet er det ikke brukt betong, men herdeplast som bindemiddel. Tilslaget er rød og hvit grå marmor med ca. 15 prosent perlemor.

– Til rehabilitering har denne løsningen gode egenskaper. Etter en forbehandling kan det forankres på eksisterende underlag og legges ut i en flate, nesten uten fuger. Det legges ut i ti millimeters høyde, men slipes ned til seks til åtte millimeter, forteller salgs- og driftsansvarlig Richard Spoletini i Hesselberg Bygg, som har samarbeidet med Norsk Terrazzo om denne løsningen.

– Kontraktsummen vår er på 80 millioner kroner, men med alt av leiertakertilpasninger vil den bli noe høyere. De konstruktive endringene var vesentlig mer omfattende enn først antatt, dessuten har KLP Eiendom tatt gode og langsiktige valg. Her er det ikke lettvinte snarveier når det kommer til tekniske løsninger, og som du ser er det heller ikke spart på eksklusive kvaliteter i materialer og utførelse, avslutter Ståle Brun.