Økern Portal

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

– Helt overordnet har Oslo Pensjonsforsikring ansvar for å forvalte pensjonsmidlene til Oslo kommune på en bærekraftig måte. Det betyr at vi tenker veldig langsiktig på de investeringene vi gjør, og vi kan dermed bruke tid og penger på å lage gode, fremtidsrettede løsninger. Taket på dette bygget koster for eksempel mer enn gjennomsnittlig tak, fasadeelementene, som er 75 prosent resirkulert aluminium, koster mer enn en vanlig fasade, og det skråstilte bæresystemet koster nok også mer enn et vanlig bæresystem. Alle disse elementene er med på å bygge en merkevare og et konsept, men de er også en del av en langsiktig tanke, forteller forvaltningsdirektør for eiendom i Oslo Pensjonsforsikring AS (OPF), Richard Groven.

Omtrent 55.000 av Økern Portals totalt 82.640 kvadratmeter areal er kontorarbeidsplasser. 13.000 kvadratmeter er hotell, og resten er fordelt på påkostede fellesarealer og servering.

– Vi ønsket å gi noe tilbake til nærområdet. På Løren bor det nå omtrent 15.000 mennesker med en snittalder på rundt 33 år, og det er fremdeles et lite utviklet tjeneste- og serveringstilbud her. I stedet for at en kantine i et kontorbygg skal stå tom 22 timer av døgnet, tenkte vi at fellesarealene må kunne brukes hele døgnet av de som bor her, ikke bare de som jobber her, sier Groven.

Tar tak for området

I tillegg til å åpne de indre fellesarealene for nabolaget, har prosjektet skapt nye, grønne arealer for Økern og Løren på den omtrent 30 mål store tomten, og ikke minst taket.

På taket dyrkes urter og grønnsaker til både spisestedene i Økern Portal og til privat forbruk. Løpebanen som er etablert her oppe, har banerekord satt av Karsten Warholm, og både TV-sendinger og mange utflukter er satt til området siden bygget, uteområdene og taket åpnet.

– Vi skal ta den vertskapsrollen her oppe i tillegg til å være et rent kontorbygg. Det har vært et hårete mål å skape en destinasjon her, men det ser ut som om vi er i ferd med å få det til, og vi har fått god respons, blant annet med 3-4.000 mennesker på åpningen i oktober, forteller Groven.

Den spesielle takkonstruksjonen på Økern Portal er bygget med det som i realiteten er en stor plantekasse i betong på toppen av takkonstruksjonen.

Løsningene på taket har vært med på å sette en ny standard for blågrønne takkonstruksjoner.

Visjonært prosjekt

Visjonen og planen for Økern Portal er utviklet av Oslo Pensjons-forsikring i samarbeid med Vedal Utvikling fra 2011, og byggherre har holdt seg strengt til de ambisiøse målene som de satte i konseptfasen.

– OPF har vært veldig tydelige på hva de vil ha hele veien, og vi har fått klar beskjed om at målene var ufravikelige. Bygg-herre har ikke gått bort fra noen krav på strategisk nivå, sier prosjektleder Torstein Blumer i Vedal.

– Visjonen er vedtatt av styret vårt. Det har vært veldig nyttig å ha i bunn når vi har vært nødt til å ta raske beslutninger underveis. Da har vi fulgt visjonen, bekrefter Richard Groven i OPF.

Trofastheten til de opprinnelige planene har latt prosjektet fokusere på å finne de riktige løsningene selv om de ikke bestandig har vært de billigste løsningene, rent prosjektmessig. Groven opplyser at livssykluskostnader (LCC) har vært avgjørende for flere valg. I et milliardprosjekt med kort og svært fast frist for første innflytting, har den harde linjen latt byggherre og entreprenør gjøre riktige valg på stående fot.

En annen helt nødvendig ingrediens har vært tillit innad i prosjektet.

– Vi har verken hatt tid eller råd til ineffektive eller ukjente verktøy eller firma i dette prosjektet. Vi har måttet bygge tillit veldig raskt, sier prosjektdirektør Sverre Skram Vatne i byggherrerepresentant Stema Rådgivning.

– Vi har hatt åpen dør og fokus på menneskelig kontakt mellom entreprenør og byggherre, og har ikke sittet i hvert vårt høye tårn. Rett skal være rett, og vi skal være etterrettelige på det vi har sagt. Vi har ikke hatt tid til å være 100 prosent formelle her, så tillit har vært helt sentralt, legger Vatne til.

Økern Portal er gjennomført som et privat byggeprosjekt, men prosjektorganisasjonen har langt på vei implementert og fulgt reglene som er definert i Oslo kommunes anskaffelsesmodell for et seriøst arbeidsliv, populært kalt Oslomodellen.»

En oppgave av dimensjoner

Vedal Entreprenør skrev under kontrakten med Oslo Pensjonsforsikring i oktober 2018, landet store deler av forprosjektet og kontraherte de nødvendige samarbeidspartnerne i prosjektet innen utgangen av året, og startet arbeidet på plassen i januar 2019. Fra byggestart til første leietaker, Telia, skulle flytte inn, var det da satt av 22 måneder, knapt med tid for et over 80.000 kvadratmeter stort bygg med ambisiøse funksjons- og klimakrav og flere innslag av ny eiendomsteknologi.

Forvaltningsdirektør Richard Groven i OPF påpeker at prosjektet i realiteten består av fire forskjellige prosjekter satt sammen til en stor helhet.

– Det er bygget åtte spisesteder i et stort restauranthus, taket er unikt i Norge og kanskje hele Nord-Europa med tanke på dimensjonene og hvordan det er bygget, og til alt overmål mener vi også at det er det smarteste bygget i Norge, da vi er en av de første med en digital tvilling med «live data» for bygget. Da er ikke alle standarder på plass for alle løsninger. Det blir mer utfordrende for alle parter, sier Groven.

Prosjektleder Torstein Blumer bekrefter at det har vært utfordrende.

– Definitivt. Vi har hatt 1.828 unike innregistrerte personer på plassen, over 100 rådgivere, over 40 i byggeplassadministrasjonen og over 25 i byggherres administrasjon. Totalt har vi vært over 2.000 personer som skal føle seg sett og trives på jobb, og som skal yte sitt beste. Det har ikke vært noe som helst slack i planen på noe tidspunkt. På toppen av dette kom koronapandemien, og plutselig ble «just in time» altfor sent, forteller prosjektlederen.

Den voldsomme størrelsen til prosjektet har gjort de fleste oppgaver større, men den har også gitt prosjektorganisasjonen på Økern Portal tyngde til å stå støtt gjennom pandemien.

– Vi opplevde at markedet trengte trygghet, og vi kontaktet blant annet fasadeentreprenøren vår Staticus og garanterte at hvis de kunne levere, skulle vi gjøre alt vi kunne for å holde portene til byggeplassen åpne. Vi fikk flere produksjonslinjer i fabrikken, og vi ferdigstilte fasadene tidligere enn planlagt, forteller Blumer.

Frisk fremdrift

Til tross for et hardt kjør gjennom en pandemi som stengte mange byggeplasser, har ikke et eneste smitteutbrudd kunnet spores til Økern Portal, og Blumer har kunnet holde løftet om åpne byggeplassporter.

– Vi har hatt 37 tilfeller av Covid, men ingen utbrudd på plassen, og det har vært isolerte tilfeller som har latt oss sette isolerte lag i karantene. Siden vi har hatt et stort prosjekt, har vi også hatt en stor rigg. På byggeplassen har vi per arbeider hatt over 180 kvadratmeter å boltre oss på. Ingen trenger å jobbe oppå hverandre på en slik byggeplass, sier Blumer.

Sverre Skram Vatne i Stema Rådgivning understreker at godt smittevern ikke bare har vært et spørsmål om kvadratmeter.

– Vedal har vært veldig proaktive, og kom med rutiner som var strengere enn forskriften et helt år før forskriften kom. Hvordan Vedal har tatt pandemien på alvor og laget rutiner som har muliggjort denne produksjonen, er noe av det mer imponerende som er gjort her, sier han.

– Jeg vet ikke om dette prosjektet hadde vært mulig uten den proaktiviteten og det humøret vi har møtt hos Vedal. Jeg oppfatter dem som ekstremt løsningsorienterte og ekstremt villige til å få dette til, supplerer Richard Groven i Oslo Pensjonsforsikring.

Excellent

For å klare en hard fremdrift i et så stort prosjekt som Økern Portal er, har Vedal også satt fokus på å ha en så ryddig som mulig byggeplass til enhver tid.

– Det skulle være så strøkent som en Tesla-fabrikk, sa vi. Det har vi fått til veldig lenge, og det har nok også gitt oss mindre skader enn vi kunne ha fått. Det har også vært hyggelig å kunne ta imot besøk og kunne si «sånn jobber vi», forteller Blumer.

Med over 2.000 personer i sving på et prosjekt med knallhard fremdrift har de likevel ikke greid å unngå alle skader.

– Vi har hatt et overtråkk og et lite beinbrudd i råbyggsfasen. Vi har hatt en sprut- og øyeskade og et nytt overtråkk i senere fase. Totalt har vi hatt ni fraværsskader på kontordelen av Økern Portal. Men vi har hatt veldig lave H-verdier gjennom prosjektet, sier Blumer.

Økern Portal er Breeam-sertifisert med karakteren Excellent i designfasen.

– Vi leverer ikke bare et Breeam Excellent-bygg her, men vi oppnår 84,7 poeng, altså 0,3 poeng unna Outstanding. Vi valgte tidlig å fokusere på klimagassregnskap, og vi leverer en reduksjon mot et referansebygg på over 34 prosent, konservativt regnet. Byggets plassering med tanke på kollektivtransport er ikke tatt til inntekt. Vi øker også økologisk mangfold vesentlig på grunn av utomhusanlegget og taket, og vi tar Breeam-poeng med et stort antall EPDer. Kravet her er 15, og vi har over 50. Vi har drevet litt forskning på nye typer rør, og ber alltid om – og tilstreber – høy grad av resirkulerte tilslag i alle materialer, forteller Blumer.

Fra svikt til suksess

Under Økern Portal er det boret 25 energibrønner. Den opprinnelige planen her var at brønnene skulle bores 500 meter ned, men i prosessen med dette begynte brønnene å rase på 140 til 225 meters dybde. Problemet viste seg å være en underjordisk innsjø.

Løsningen på dette ble å endre brønnkonseptet til et nytt konsept hvor akviferen, altså bergarten i grunnen, ble brukt som ressurs, med direkteveksling og kuldelagring i faselagringstanker.

– Erichsen & Horgen har vært utrolig dyktige med utarbeidelsen av det energikonseptet. Med de temperaturene og de vannmengdene vi venter i brønnparken, blir det et veldig sterkt konsept, sier Blumer.

– Vedal skal ha ros for å ha snudd en potensiell krise til noe som ble bedre enn det som opprinnelig var planlagt, kommenterer Richard Groven i Oslo Pensjonsforsikring.

Tunnel og bru

Økern Portal er direktefundamentert til fjell, men på det ene hjørnet av tomten har entreprenøren også pelet ned forbi Lørentunnelen (Ring 3) for å ikke legge press på tunnelen. I grunnarbeidet på tomten har Vedal tatt ut 107.000 faste kubikkmeter stein fra den skrånende tomten med varsom sprenging og pigging i nærheten til tunnelen. På det meste kjørte entreprenøren daglig 140 lastebiler med henger fullastet med stein ut av tomten.

I mai 2019 kunne de starte råbyggfasen, og i april neste år hadde de tett bygg. Økern Portal er fundamentert på fjell med gulv på grunn, og bæresystemet består i all hovedsak av prefabrikkerte betongelementer og stål.

En av de mer spektakulære delene av bygget er den store portalen som gir prosjektet navnet og uttrykket sitt. Med 10,5 meter fri høyde og 30 meter spenn er det en luftig og kraftig konstruksjon som ønsker publikum velkommen fra øst.

– Det er egentlig en brukonstruksjon bygget som et stålfagverk som møtes oppe i syvende etasje, med hulldekker som brudekke. Under portalen har vi hatt tolv store søyler som har støttet opp konstruksjonen frem til fagverket kom sammen i syvende etasje. Djerving har vært helt unike som rådgiver på prefab. Det er nok ikke mange som bygger bruer med stål og hulldekker, sier Blumer.

Økning på Økern

Økern Portal er med på å redefinere Økern som område. En grå del av Oslo er gjort grønnere og smartere. Også under byggingen har entreprenøren lært seg å spille på lag med området.

– Vi var først bekymret for logistikksituasjonen på Økern. Man tenker at her er det mye trafikk og mye kø, men det er egentlig bare et problem en time om morgenen og en time om ettermiddagen. Her går det store veier ut i alle retninger, så da 107.000 faste kubikk skulle kjøres ut, gikk det veldig bra. Det er to verft i Polen som har sveiset alt stålet til prosjektet, og de har i alt levert over 3.200 unike søyler til prosjektet. Spenncon, som har levert hulldekkene våre, sa at dette var den beste plassen i Oslo å levere til, fordi i tillegg til at vi hadde Dag Hammarskjølds vei som lossesone, etablerte vi en egen rundkjøring på plassen med lossesoner slik at alle visste hvor de skulle. Vi har hatt utrolig god logistikk på dette prosjektet her, sier Blumer.

Oslo Pensjonsforsikring har turt å satse på området, og nå tror de på videre verdiøkning på Økern.

– Vi er veldig fornøyde med at vi har nådd de målene vi har hatt på fremdrift og kvalitet, også delvis når det kommer til pris og leieinntekter. Det kan fortsatt være krevende å leie ut på Økern, men med alt vi har gjort her, reduserer vi risikoen for ledighet, sier Richard Groven i OPF.