Normannsløkka

Normannsløkka

Sted: Ensjø, Oslo
Prosjekttype: 64 leiligheter fordelt på to blokker, parkeringskjeller.
Entreprisekostnad: Cirka 85 millioner kroner eks. mva.
BRA: Cirka 5500 kvadratmeter
Byggherre: Selmer Eiendom
Byggeledelse: Fokus Rådgivning
Totalentreprenør: Realbygg
Arkitekt: ANX Arkitekter
Rådgivere: RIB: Pentacon = RIE: Oslo Elprosjektering = RIV: Andersen og Johnson = RIG: Løvlien Georåd = RIBr: Neas Norsk Brannconsult

Underentreprenører og leverandører: Oppmåling: Oslo Oppmåling = Rørlegger: NVS Prosjekt Oslo = Ventilasjon: Ing. Magnussen = Elektro: JJ Elektro = Grunn og utomhusarbeider: Ole Martin Almeli = Råbygg og badekabiner: Con-Form = Stålkjernepeler: Brødrene Myhre = Taktekking: Icopal = Heis: ThyssenKrupp Elevator = Parkett: Bo Andrèn Norge = Kjøkken: Sigdal Kjøkken = Vinduer: NorDan = Mur, puss, flis: Fjeldheim & Knudsen = Låser og beslag: TrioVing = Blikkenslager: Blikkenslagermestrene Henry Hansen & Sønn = Fuging: Øyan & Schie = Stillas: MESA = Byggevarer: Optimera = Rengjøring: Griffin Vaskeservice = Gjerder: Gjerde & Sikring = Avfall: Wilhelmsen & Sønner = Brannisolering: Firesafe = Materialer: Eiker Husbygg = Maler: Celander = Rekkverk: Lumon Norge = Ventiler: Fresh Norge

- Dette er et prosjekt slik vi helst skulle ønske at det alltid var, sier prosjektleder Hans Jacob Iversen i AS Realbygg i forbindelse med ferdigstillelsen av boligprosjektet Normannsløkka på Ensjø i Oslo.

Iversen er meget fornøyd med at de som entreprenør ble trukket inn i prosjektet så tidlig som cirka et halvt år før byggestart.
- Vi kom tidlig inn og sammen med byggherres representant og arkitekt var vi med på å utvikle og påvirke bygget videre, sier Iversen.

Konstruktivt
Jan Myrlund fra Fokus Rådgivning AS har representert byggherre, Selmer Property AS, i prosjektet. Han forteller at de fikk anbefalt Realbygg som entreprenør og at det å ta de inn tidlig i prosessen var et bevisst valg.
- Jeg har selv jobbet på entreprenørsiden og vet at entreprenøren sine grep kan bidra til at prosjektet blir bedre, samtidig øker det muligheten for at de kan tjene mer penger ved å velge egne gjennomprøvde løsninger, sier Myrlund.
Hos arkitekt faller imidlertid ikke alltid totalentreprenørs forslag til løsninger i god jord. Marte Lerkelund fra ANX Arkitekter AS er av en annen oppfatning, i hvert fall når det kommer til dette prosjektet.
- Entreprenørene kan ofte komme med konstruktive løsninger på en del ting som kanskje ikke vi har tenkt så nøye gjennom. I dette prosjektet har alle tatt og gitt litt og da er det lettere å samarbeide, sier hun.

På toppen av Ensjø
Boligprosjektet Normannsløkka befinner seg i Ensjøveien 6 og inneholder to leilighetsblokker med til sammen 63 leiligheter og parkeringskjeller med 44 plasser. Ifølge Jan Myrlund er det det første prosjektet som ferdigstilles i den såkalte Ensjøplanen. Hans Jacob Iversen mener det også vil bli det flotteste prosjektet, og trekker i den sammenheng frem at byggene ligger på en høyde slik at noen av leilighetene faktisk kan skryte av fjordgløtt.
Salget av leilighetene gikk strålende helt til i fjor høst. Da fikk prosjektet smake følgende av en oppadgående rente. Det skal sies at rundt 55 leiligheter med en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på cirka 40.000 kroner, ble solgt før rentespøkelse tok kjøperne.

Gode livskvaliteter
Marte Lerkelund forteller at de under utformingen har lagt vekt på gode planløsninger og mye lys. Store balkonger har også vært viktig for arkitekt.
- Det skal generelt være gode livskvaliteter i leilighetene, sier Lerkelund.
Alle leilighetene har besøksstandard eller livsløpsstandard og de er 80 prosent Husbankfinansiert.
- Arkitekt har veldig gode og gjennomprøvde løsninger. Utfordringen er å tilpasse prosjektet den miksen av leilighetsstørrelser som kommunen krever, sier Myrlund.
Han forteller videre at en av grunnene til at ANX Arkitekters forslag ble foretrukket var at de hadde valgt å dele prosjektet i to bygg fremfor å ha ett stort.
- Dette gir mer åpenhet både for beboere og for naboer, sier Myrlund.

Riktig byggetid
Realbygg startet byggingen i januar 2007 og overlevert de to blokkene i april og mai.
Både byggeherre og entreprenør mener dette har vært en riktig byggetid.
- Vi har ikke stresset entreprenør på byggetid og det tror jeg vi har hatt igjen for. Det har nemlig vært tilnærmet feilfrie leiligheter og fornøyde kunder under overtakelsene, sier Myrlund.
Prosjektet står delvis på fjell og delvis på stålkjernepeler til fjell. Con-Form har levert både sin råbyggløsning og sine prefabrikkerte badekabiner til prosjektet.
- Vi samarbeider med Con-Form på veldig mange av våre boligprosjekter, sier Iversen.
Innvendig har leilighetene de kvalitetene man forventer, med Sigdal Kjøkken, parkett på gulver og fliser på bad. Vannbåren varme gir imidlertid en ekstra kvalitet til prosjektet.

Galskap
Galskap er ordet Myrlund bruker når han skal beskrive prosessen de har vært gjennom med leirmassene som fantes på tomten. Naturlige forekomster av tungmetall i leiren gjorde at den fikk høyere verdier enn det Statens Forurensningstilsyn tillater. Til prosjektets store fortvilelse har de måttet kjøre reine masser på deponi.
- Dette har kostet prosjektet flere millioner kroner, sier en frustrert Myrlund. Han legger til at Statens Forurensningstilsyn omsider ser ut til å ha tatt til fornuft da det ser ut til at verdiene nå blir justert opp slik at reine masser ikke lenger regnes som forurenset masse.

Samarbeider videre
Markedet styrer Selmer Eiendoms videre Ensjø-planer. Myrlund forteller at de jobber med reguleringen av et prosjekt med 106 leiligheter i Gladengveien 7, noen få steinkast unna Normannsløkka. Også i dette prosjektet samarbeider de med ANX Arkitekter.
- Vi har valgt å kjøre reguleringen, men kommer til å se an boligmarkedet fremover, uttrykker Myrlund
Den dagen prosjektet har oppstart vil det ikke være overraskende om det er Realbygg som setter spaden i jorda.
- Vi håper vi kan bli enige med Realbygg også på denne jobben. Vi har hatt de med litt allerede selv om ingen avtaler er inngått, avslutter Myrlund.