John Ivar Mejlænder-Larsen

Markedet må styre boligplanleggingen

Oslo kommune viser gode ambisjoner ved tungt å trekke inn eiendoms-, utbygger- og entreprenørsiden i kommunens boligvekstutvalg. 

John Ivar Mejlænder-Larsen

Administrerende direktør i Peab AS og styreleder i Entreprenørforeningen - Bygg og Anlegg Oslo, Akershus og Østfold.

Her sitter markedsaktørene side om side med kommunens egne toppledere. Dette samarbeidet er viktig for å forsere utviklingen av hovedstaden. Byen har behov for å øke utbyggingstakten betydelig de neste årene, og god dialog er en svært god start. Klarer vi å samarbeide og raskt komme i gang med nye, store prosjekter vil vi sammen kunne løse en av de største utfordringene for regionen.

I slutten av august gikk høringsfristen ut for Oslos utkast til planstrategi og planprogram. Et viktig dokument, som med utgangspunkt i kommuneplanen, vil ligge til grunn for hvordan kommunen selv, utbyggere og innbyggere skal gå frem for å utvikle hovedstaden i en tid med stor befolkningsvekst og etterslep på boligbygging. Dette skjer parallelt med arbeidet i Oslos boligvekstutvalg.

Samlet skaper disse prosessene forventning blant utbyggere og aktører innen bygg og anleggsnæringen. For selv om det ikke har skapt store overskrifter, vitner både kommuneplanen og planstrategien som nå har vært på høring, om økende og god forståelse blant politikere og planleggere for hvordan man skal utvikle byen gjennom kollektivnett og knutepunkter. At infrastrukturen må være på plass før man bygger boliger. At byen bør utvikles innenfra og ut, at det må være rett blanding av bolig, næring og servicetilbud, og at vi må bli tøffere og tørre å bygge mer i høyden. Sammenhengen mellom planlegging av areal og infrastruktur må ligge til grunn også for arbeidet i utvalget, og frigjøre det for grunnleggende diskusjoner om hvordan byen bør utvikles – i stedet kan energien nå benyttes til å foreslå virkemidler for å gjøre nettopp det.

Gode kart og planer for infrastruktur og knutepunktutvikling alene bygger ingen av de 120.000 nye boligene Oslo er beregnet å ha behov for innen 2030. Det er det de private utbyggerne som gjør. Og for at de skal gjøre dette, er de avhengige av rett regulering på rett tomt, effektiv planbehandling og til syvende og sist kundenes interesse og betalingsvilje. Det siste avgjøres av både prosjektet og områdets attraktivitet og modenhet. Det er derfor ikke antallet ferdigregulerte tomter i Oslo totalt som forteller om vi har nok å bygge på i tiden som kommer, men hvor tomtene ligger og hvordan de er regulert i forhold til de kjøpergrupper som er ventet å utgjøre markedet. Det er dette som avgjør om en utbygger vil starte et prosjekt, avvente eller ganske enkelt la det være.

Økning i tillatt høyde, leilighetsnorm og krav om parkeringskjellere er temaer som alle står på boligvekstutvalgets agenda. Dette er viktige områder der lempninger vil kunne gjøre ellers ulønnsomme prosjekter lønnsomme, realiserbare og til sist igangsatt. I tillegg bør det være boligvekstutvalgets klare anbefaling at prosjekter med høyt volum prioriteres av planmyndighetene. Det er også disse prosjektene som utvikler et område helhetlig, og som øker tilstøtende områders modenhetsgrad og igjen gjør disse realiserbare.

Forståelsen for markedet og hva som vil utløse – eller hindre - igangsetting av prosjekter, er tvingende nødvendig for at planmyndighet og politikere skal kunne bidra til boligvekst i Oslo. En slik forståelse oppnås best gjennom samarbeid og dialog, både i de store planene og ned på prosjektnivå. En godt innrettet kommuneplan, robust planstrategi og konkrete diskusjoner i boligvekstutvalget gir nå et bedre utgangspunkt enn noensinne. For å rydde vekk flaskehalser, effektivisere planprosesser og sist – men ikke minst - ha tett dialog med aktørene på utbyggersiden. Bygg- og anleggsnæringen oppfatter at invitasjon til slik dialog nå er gitt. Det setter vi pris på, og har forventning til det videre samarbeid for å bygge fremtidens Oslo.