Holtet Horisont I

For Neptun Properties har Veidekke Entreprenør overlevert 39 leiligheter i første byggetrinn i Kongs-veien på Holtet, og er godt i gang med det siste byggetrinnet.

Fakta

Sted: Holtet i Oslo

Prosjekttype: Leilighetsbygg

Bruttoareal: 4.200 kvadratmeter

Byggherre: Holtet Panorama (Neptune Properties)

Totalentreprenør: Veidekke Entreprenør

Kontraktssum eks. mva.: 110 millioner kroner

Arkitekt: Neptune Arkitekter

LARK: tegn_3

Rådgivere: RIB, RIG: SWECO Norge l RIByFy, RIVA og RI Energi: ÅF Engineering l RIBR: Fokus Rådgivning l RIAKU: Brekke & Strand l Tilstandsrapport nabobygg: Rambøll / SVB l RI rør / RI ventilasjon og utførende: Oras l RIE: Structor l Teknisk rådgiver: Itech

Underentreprenører og leverandører: Bæresystem: Kynningsrud l Lås og beslag: DormaKaba l Heis: Otis l Solavskjerming: Solskjermingsgruppen l Kjøkken: Sigdal l Mur og puss: ABC Pussteknikk l Fuging: Fuge l Badekabiner: Parmarin l Elektro: AA Elektro Inst. l Ståldører, branntetting og -isolering: Firesafe l Tredører: Jeld-Wen l Rekkverk, baldakiner: Sagstuen l Trefelling: Anders Bermingrud Trefelling l Arborist: Jacob Moestue l Flislegger: BBM l Taktekker: Follo Tak og Vedlikehold l Strekkstag svalgangstak: Pretec l Blikkenslager: Flateby Blikkenslagerverksted l Maler: Hunvik l Parkett: Bo Andrén Norge l Vinduer og vindusdører: Lian Trevarefabrikk l Benkeplater granitt: Nerostein l Takvinduer: Velux l Interntrapper i tre: Trapperingen l Påstøp dekker: Aker byggteknikk l Stillas: Mesa l Spesial isola-
sjon: Kingspan l Trespa fasadeplater: VINK Norway

Tomta på Holtet, der det blant annet lå en bibelskole, ble gjennom selskapet Holtet Panorama kjøpt av Neptune Properties i 2013 for 65,5 millioner kroner. Holtet er et viktig senter i Bydel Nordstrand, og er av kommunen avmerket som et prioritert stasjonsnært område.

Bymessig fortetting

– Det er bestemt i reguleringen at det skal være bymessig fornyelse, det vil si at man da ikke har lov til å bygge småhus, tomannsboliger eller rekkehus. For alle utbyggere er det interessant å få plassert så mange boliger som mulig ut av disse tomtene fordi de er sentrumsnære og populære, sier arkitekt Leon Hanssen i Neptune Arkitekter, om prosjektet som kun ligger noen titalls meter fra trikkestoppen på Holtet.

– Vi er stolte av å ha fått til såpass mange leiligheter i varierende størrelse og med gode planløsninger på en relativt begrenset tomt. Når neste byggetrinn står ferdig vil hele feltet fremstå mer samlet, sier Hanssen.

Første byggetrinn består av fire leilighetsbygg i fire etasjer dandert rundt et felles tun. Under terreng ligger en romslig 2.400 kvadratmeter stor parkeringskjeller med god himlingshøyde. Enkelte av de øverste etasjene har heisatkomst fra garasjeplan direkte inn i leilighetene. De opprinnelige 39 leilighetene, nå 38 fordi to ble slått sammen til én, varierer i størrelse fra cirka 60 til 168 kvadratmeter. Noen av dem har en duplexløsning med ekstra trim- eller mediarom plassert under bakken.

Kun ett angrepspunkt

Veidekke hadde fysisk oppstart i februar 2017, i en totalentreprise verdt 110 millioner kroner eksklusive avgifter. Prosjektet hadde sine logistiske utfordringer.

– Tomta er maksimalt utnyttet med naboer helt inn til byggegrensen, sier Veidekkes prosjektleder Sean Holter Jones. – Mellom første og andre byggetrinn går en liten stikkvei inn til et nabohus. Som den eneste atkomst for denne naboen må den være kjørbar i hele byggeperioden. Selv om Kongsveien er sterkt trafikkert, måtte alle masser ut, og alle materialer inn fra kun ett sted. Kongsveien er dessuten skolevei, derfor hadde vi trafikkvakter som stanset all transport ut og inn mellom 07.30 til 09 på hverdagene. Alle leveranser måtte planlegges på minuttet.

Forut for fundamenteringen til fjell, var det 12 uker med krevende sprenging nær naboeiendommer og massutskifting for parkeringskjelleren. Et gammelt og sjeldent eiketre med en stammediameter på 120 til 130 centimeter, skulle få store konsekvenser for prosjektet. Treet sto på en nabotomt, men det ble uttrykt bekymring for at utgraving og sprenging for kjelleren kunne komme til å skade rotsystemet og senke grunnvannet.

– Vi fikk stopp i fire uker, og måtte lage en hensiktssone og raskt prosjektere en spuntløsning vesentlig lenger vekk fra eika og omprosjektere kjellerlivet, forteller Jones.

En spesiell løsning ligger i håndteringen av overvannet på tomta. I tillegg til regnbed, er det etablert et fordrøyningsmagasin under gulvet i parkeringskjelleren.

Den lengste blokka ligger langs Kongsveien og inneholder 11 leiligheter. Arkitekt Hanssen forteller at den vedtatte byggelinjen – for å oppnå en gatestruktur – langs Kongsveien, måtte nødvendigvis ha en løsning med gjennomgående leiligheter.

– Her ligger stuene mot sør. Vi har fått aksept i reguleringsplanen at balkongene kan ha innglassede balkonger, slik at beboerne kan velge å ha dem åpne eller lukket. Balkongene teller egentlig ikke med i uteoppholdsarealet, men som helhet er det tilstrekkelig med uteoppholdsarealer på eiendommen. Det hadde ikke vært tillatt med den gamle Holtet-reguleringen, men er mulig med den nye reguleringen for tomta som ble vedtatt i 2016, sier Hanssen.

Alle fire byggene er kledd med komposittplater i to fargevarianter og i ulike formater, laget etter et nøyaktig fasadeinndelingsskjema.

– Det er et prekutt-system der platene kuttes og forbores på fabrikk. Det gjør at resultatet blir bedre og letter produksjonen på byggeplassen, man slipper å kutte i platene, men kan montere dem siden hver plate har et unikt nummer, forklarer Hanssen.

Kundene var en kvalitetsbevisst kjøpergruppe. Selv om det er lagt inn en forholdsvis høy materialstandard i prosjektet, var det allikevel store endringer som følge av omfattende tilvalg. Tilvalgene for badekabinen, med ønsker om nye fliser, dusjvegger og garnityr, måtte nødvendigvis gjøres på et svært tidlig tidspunkt.

– At tilvalgene var så omfattende, tok oss kanskje litt på sengen. Men vi hadde god hjelp av vår egen dedikerte kundekoordinator, understreker Jones.

De ukene som forsinkelsen med eika på nabotomta førte til, klarte Veidekke å hente inn. Siste overlevering var 29. juni i år. Det ble kjørt åtte overleveringer i to team hver dag, der ganske mange ble overlevert med null feil.

– I hele byggeperioden har det vært en fantastisk laginnsats over hele linja. Jeg har vært på prosjekter det har vært enklere å bygge, men Holtet Horisont har vært morsomt å få være med på, sier Jones.