Gulleråsveien 17

God tomteutnyttelse der det tidligere sto en funkisvilla fra 1930-tallet har gitt tre store leiligheter i hver av de to nye byvillaene.

Gulleråsveien 17

Sted: Vettakollen, Oslo

Prosjekttype: Byvillaer

Bruttoareal: 1.600 kvm

Byggherre: Gulleråsveien 17 AS (Bjørn Sollid AS)

Totalentreprenør: Backe Stor-Oslo

Kontraktssum eks. mva.: 31,5 millioner kroner

Arkitekt og LARK: Halvorsen & Reine AS

Rådgivere: RIBR og RIA: Rambøll Norge l RIB: Sivilingeniørene Haug & Blom-Bakke l RI rør og utførende: Vegard Meisingset l RIV og utførende: Norsk Teknisk Installasjon l RIE og utførende: Hoel Elektro

Underentreprenører og leverandører: Heis: Schindler Stahl Heiser l Riving: RivTec l Branntetting: Brann og Sikkerhetsforum l Kjøkken: Kvänum l Lås og beslag: Kaba MøllerUndall l Avfallshåndtering: Franzefoss Gjenvinning l Dører: Swedoor Jeld-Wen l Vinduer: Lian Trevarefabrikk l Fuging: S & S Fuging l Taktekking: Follo Tak l Gassanlegg: Alfa Olie og Gass l Parkett: Tremiljø Prosjekt l Rekkverk: GBS Produkter l Maler: Edvardsson Entreprenør l Betongelementer: Con-Form l Betongleveranse: Norbetong l Solskjerming: Kvint Prosjekt l Betongsaging: Mimax l Maskinutleie: Bas Maskinutleie l Kraner: Nordic Crane l Utomhus: Wilhelmsen Entreprenør

– Det er et stort behov for leiligheter i dette området som ligger svært nært et kollektivt knutepunkt. T-banestasjonen ligger jo kun ett minutt unna. Tomta ligger på en kolle med gode solforhold og utsikt. Tanken var å lage et eksklusivt og helhetlig prosjekt med to byvillaer, hver med tre leiligheter på hvert sitt plan og med en underliggende p-kjeller, forteller arkitekt Daniel Grande i Halvorsen og Reine AS.

Halvorsen og Reine har samarbeidet med utbygger Bjørn Sollid AS om et eksklusivt boligprosjekt tidligere også, men nå er det 1.600 kvadratmeter på Vettakollen som gjelder. Med en kontrakt på 31,5 millioner kroner eksklusive avgifter er Backe Stor-Oslo med som totalentreprenør.

Stor entreprenørinteresse
– Størrelsen på prosjektet er midt imellom; for stort for de minste og for lite for de største entreprenørene. Vi var derfor positivt overrasket over interessen fra entreprenørene, også de store. Men vi tror det kan være gode muligheter for god avkastning for dem, gitt at de bemanner prosjekter som dette på riktig nivå, sier Kjartan Aspelund, daglig leder i Bjørn Sollid AS, som representerer utbyggingsselskapet Gulleråsveien 17 AS.

Aspelund forteller at det tidlig var en vurdering på både størrelser og antall leiligheter. Opprinnelig var de to byvillaene plassert lenger frem, men etter pålegg fra Plan- og bygningsetaten ble de flyttet litt lenger inn på tomta. Det endte med til sammen seks arealrike leiligheter, som varierer fra 140 til 170 kvadratmeter.

– Vi kunne ha splittet noen av dem i to. Mange utbyggere her oppe tilbyr mindre enheter på 50, 60 eller 70 kvadratmeter. Det kan bli for lite for tidligere villaeiere som flytter fra eneboliger på opptil 300 kvadratmeter, mener Aspelund.

Kronglete
Backe Stor-Oslo AS begynte rivingen av den eksisterende villaen i fellesferien 2015. Grunnforholdene viste seg å være mer kostnadskrevende enn forutsatt ved at det var større forekomster av fjell. Tomta på cirka to mål er plassert i en sving i et typisk eneboligområde, det medførte kronglete tilgang for massetransporten ut og materialleleveringene inn.

– Det skjønte vi da vi begynte å få inn betongelementene fra Con-Form. Tomta er også utnyttet og utgravd til siste kvadratmeter og helt ut til tomtegrensen, forklarer anleggsleder Dariusz Zasada i Backe Stor-Oslo.

Det var prosjektert å kunne betjene begge villaene samtidig med en sentralt plassert mobilkran, men den utgravde tomta ga ikke plass nok. – Det var rett og slett for trangt. Etter at bunnplata var støpt, måtte vi flytte krana ut mot Gulleråsveien da vi skulle begynne på innheisingen til den andre villaen, sier Zasada.

Tomta var opprinnelig sterkt skrånende, men terrenget er nå bearbeidet og fremstår nå foran villaene som flat, noe som forsterkes ved at byggene ble trukket inn mot kollen i nord. Den nå avskjermede hagen har rikelig med effektbelysning, og er dandert med granittmurer og blomsterkasser, gjerder og pergolaer i sedertre. Enkelte gangpartier er belagt med brostein.

– Vi ønsket oss en presis arkitektur med tidløse, gode og knappe detaljer. Vi var bundet av en reguleringsplan som forutsatte saltaksløsninger. Det er valgt pussfasader, zink i alle beslag og nedrenner og panelfelter i oljet sedertre. Materialiteten samlet gir en varm jordfargepalett som domineres av brunt og grått. Det er tvers igjennom kvalitetsmaterialer, og med et høyt nivå på den helhetlige designen, understreker Grande.

Solskjermingen er markisoletter som også gir utfall i nedre del for å ikke hindre utsikt, og som styres av værsensor og fjernkontroll.

Store enheter
Som nevnt varierer de seks leilighetene i størrelse fra 140 til 170 kvadratmeter. Enhetene i første etasje er de største, de har eneboligfølelse ved at man har direkte tilgang til hagen utenfor. De to toppleilighetene er åpnet opp til taket, med fire meter på det høyeste. – Her gir trekantvinduer masse lys inn i stuene. Her er det også direkte heisatkomst rett inn fra parkeringskjelleren, forteller Grande.

Prosjektet er bygget etter TEK10 med geovarme som gir oppvarmet forbruksvann og vannbåren gulvvarme i alle oppholdsrom. Alle leiligheter har kjøkken fra Kvänum, og er utstyrt med vanntåkeanlegg og separat ventilasjonsanlegg. Snøsmelteanlegget utenfor varmes på gass, selv om det er et ordinært glykolanlegg.

– Vi har valgt å legge lista høyt når det gjelder materialitet og finish på hovedelementer som fasader, vindu, tak og utomhusanlegg samt anerkjente merkevarer i leilighetene, sier Aspelund, om prosjektet som har en snittpris på rundt 105.000 kroner per kvadratmeter.

– Vi hadde et krav til fire solgte leiligheter før oppstart. Kort tid etter at de fire første var solgt tok vi de to siste av markedet og selger de på avhending, forklarer han, som også er svært fornøyd med samarbeidsklimaet som har vært med Backe Stor Oslo i prosjektet.