Giljehagen

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

– Her var det trangt, var det som umiddelbart slo meg, forteller Backe Østfolds prosjektleder Tommy Slevigen. da han første gang så den krevende beliggenheten mellom eksisterende bygninger og nærhet til naboene.

Tomta ble kjøpt allerede i 2012. Bak byggherrenavnet I 11 Ski AS, befinner Backe Prosjekt og Mallin Eiendom seg. Giljehagen ligger svært så sentralt til, kun 300 meter fra togstasjonen i Ski møtte prosjektet stor interesse i markedet da det ble lansert i 2019.

– Det gikk over all forventing, med 25 av 52 leiligheter solgt ved salgsstart, sier prosjektleder i Backe Prosjekt, Ingeborg Rønneberg. – Det var den gang også rekord på kvadratmeterpris i Ski. Per nå er det kun tre usolgte leiligheter igjen, sier Rønneberg, som også har hatt rollen som byggherrens representant i prosjektet.

Det gamle bygget til Østlandets Blad (ØB) hadde stått tomt i flere år, da Backe Østfold startet med riving og miljøsanering 1. mars 2020.

Leire og stålkjernepeler

– Vi var delvis forberedt på det, da det ble bekreftet at deler av nabobygget Idrettsveien 13 i øst, hadde brukt kjellergulvet på ØB-bygget som mothold for sin fundamentering. Gulvet måtte bestå for å unngå eventuelle alvorlige setninger i grunnen. Vi løste det med 127 stålkjernepeler med en snittlengde på 36 meter. Det var bløt leire i grunnen da vi midtvinters skar ut fundamenter og støpte seksjonsvis. Det var også behov for å forsterke det eksisterende gulvet, forklarer Slevigen.

I stedet for å legge en ny innkjøring til p-anlegget i fasaden langs Torgveien, inngikk byggherren en avtale om å få benytte den eksisterende innkjøringen til Idrettsveien 13. Foruten 33 p-plasser under atriet, inneholder kjelleren også teknisk rom. Boder og sykkelparkering er plassert under byggene. I tillegg til leilighetene, er det også to næringsarealer på gateplan i Idrettsveien.

Betongarbeidet med den plassbygde kjelleren tok til i desember 2020, mens montering av prefab-elementene begynte i mars året etter.

Innestengt av øvrig bebyggelse og med en total mangel på riggplass, krevde struktur og nøye planlegging. Slevigen forteller at tårnkrana ble montert mitt i atriet.

– Den var navet fra dag én i prosjektet. Vi har kunnet bruke deler av Torgveien, men kun for å heise inn rett fra bilene. Det var et tema i alle ukentlige fremdriftsplaner; alle leveranser måtte planlegges på minuttet, siden det nesten ikke fantes midlertidige lagringsmuligheter på tomta.

Men manglende riggplass har også gitt positive bivirkninger. Backe Østfold og ue-ene måtte ha mange fraksjoner – for metall, gips, plast, treverk osv. – til enhver tid stående i atriet.

– Det kunne ikke bli liggende, så det tvang seg frem et system for umiddelbart å legge avfall rett i riktig kontainer. Den ble straks heist ut og erstattet med en ny. Resultatet er en gjenvinningsgrad på 96,6 prosent, opplyser Slevigen.

Blågrønn faktor og vadi

Nordre Follo kommune følger beregningsmetoder og vektingsfaktorer som kal stimulere til skåring av poeng når det gjelder vegetasjonselementer og løsninger for åpen overvannshåndtering. Kommunens krav var en blågrønn faktor på 0,62.

– For oss var det en utfordring. Siden vi utnytter en sentrumstomt 100 prosent, fikk vi ikke gratispoeng ved å beholde eksisterende jordlag, trær, busker og grøntområder. Hele tomta besto jo av eksisterende bygningsmasse. Alle poengene vi skulle ta, måtte oppnås ved tiltak vi gjorde selv. Det har resultert i et grønt gårdsrom og to grønne takhager. På takhagene er det lagt ned store ressurser, med avskjermede soner, beplanting og sittebenker, sier Rønneberg.

Slevigen forklarer at det i tillegg ligger krav om lokalt ansvar for oppsamling og avledning av regnvann på tomta.

– Ved store nedbørsmengder er det laget et vadi, et fordrøyningsbasseng i atriet. Vannet avledes videre over i et nytt magasin – et virvelkammer som vi har støpt med egne ressurser. Man tillates bare å slippe på et visst antall liter vann av gangen ut på det offentlige nettet, sier han. Virvelkammeret er en avansert mengderegulator, som sørger for at vannet som renner ut fra et magasin kan styres med best mulig kontroll.

Fasadene på de to byggene er oppdelt av ulike sprang, innhakk, overganger og karnapper rundt enkelte vinduspartier. Det er også brukt flere typer materialer; tegl, pussfasader og Fundermaxplater som ser ut som treverk.

Backe Østfold har i egen regi gjort betong- og tømrerarbeidene. Tømrerjobben har vært forholdsvis stor, med cirka 17.000 utførte timer.

Leilighetsmiksen består av 15 toroms leiligheter fra 37 til 69 kvadratmeter, 31 treroms fra 70 til 112 kvadratmeter og seks fireroms fra 98 til 130 kvadratmeter. Selv om standarden må regnes som høy med flere nivåer på tilvalgspakkene, er det bestilt tilvalg for om lag sju millioner kroner eksklusive avgifter.

Koronautbrudd

– Da vi startet opp, var det hverken pandemi eller krig. Men vi fikk dessverre et stort koronautbrudd årsskiftet 20/21. Med opptil 60 personer borte fra plassen, var det krevende å holde fremdriften. Selv om noen kunne jobbe hjemmefra, er man selvfølgelig helt avhengige av å ha håndverkere til stede, sier Slevigen, som legger til at man ble enige med I 11 Ski AS om å forlenge overleveringsdatoen med en måned.

Både Slevigen og Rønneberg berømmer prosjektets svært tålmodige og forståelsesfulle naboer, som det har vært hyppige møter med for å informere om fremdriftsplanene.

Backe Østfolds kontrakt for de 6.600 kvadratmeter store prosjektet er på 163 millioner kroner.

– I 11 Ski AS er en profesjonell byggherre, selv om vi har et visst slektskap med Backe Prosjekt. Vi gjennomførte og leverte fordi vi hadde felles forståelse av at dette var et svært krevende prosjekt som krevde alt fra oss begge, avslutter Slevigen.