Gaustadveien 23

Gaustadveien 23

Sted: Bydel Nordre Aker, Oslo

Posjekttype: 61 leiligheter

Kontraktssum inkl. mva.:
134 millioner kroner

BTA: 6.300 kvm

Byggherre: Gaustadveien AS,
Backe Prosjekt (50 %) USBL (50 %)

Totalentreprenør:
Ing. Gunnar M. Backe

Arkitekt/Landskapsarkitekt: Petter Bogen Arkitektkontor

Rådgivere: RIB: PentaCon - RI Brann/ Lyd: Egil Berge - RIGeo: Siv.ing. Hans Petter Jensen - Miljøteknisk konsulent grunnarb.: Multiconsult - Oppmåling: Nerdrums Opmaaling

Underentreprenører/leverandører: Råbygg og badekabiner, gulvstøp og sparkling: Con-Form - Riving: Veolia Miljø Entreprenør - Rørlegger: Thomas Land - Ventilasjon: Bryn Ventilasjon - Elektro: Hako Elektro - Heiser: Elevator - Graving: Oslo Anlegg - Betonglev.: Norbetong - Armering: Celsa Steel Service - Stål: RosMek - Murerarb: Mjøndalen Mur & Puss - Flislegging: Godt Bygg - Gips og stål: Gyproc - Brannisolering: Kaefer - Maler: Hunvik & Co - Støpeasfalt: Spesialdekker - Byggevarer: Optimera Proff - Isolasjon: Glava - Parkett: ParkettPartner - Kjøkken: Sigdal - Vinduer: Lian Trevarefabrikk - Glass og aluminium: EMA Glass - Balkongrekkverk: Rosmek - Taktekking: Icopal Tak - Lås og beslag: KeyWest - Garasjeport: Monteringsservice / Norport - Garasjehimling: Modulvegger Oslo - Betongsaging og kjerneboring: Drillcon

Folk kom joggende og syklende til tomten i Gaustadveien 23 da leilighetene ble lagt ut for salg. Med gang- og sykkelvei til Sognsvann rett utenfor døren, er beliggenheten et godt utgangspunkt for treningsturer både sommer og vinter.

Det var ikke fritt for at byggherre Backe Prosjekt og USBL var usikre på markedet da de la leilighetene ut for salg høsten 2009.

– USBL som byggherre hadde mulighet for fullfortegningsforsikring, der også prisvariasjonen på leilighetene ble påvirket av forsikringsselskapet, forteller prosjektleder Philip Stephansen, Backe Prosjekt.

– Leilighetene ble i første omgang solgt til USBL-medlemmer som hadde forkjøpsrett på salgsmøte, og så var det fritt fram for andre. Interessen har vært upåklagelig, sier han og legger til at 59 av de 61 leilighetene er solgt. To leiligheter til 7,9 og ca 7 millioner kroner er fortsatt usolgt. Prosjektet overleveres i slutten av mars 2011.

Samarbeidsprosjekter
– Forhistorien er at Backe Prosjekt i 2003 kjøpte fire tomter og inviterte USBL til å bli med på 50 prosent. I forbindelse med at de andre tomtene ble regulert, dukket denne tomten opp for salg som selskapet kjøpte. Etter at tomtene ble regulert ble de skilt ut i egne «single purpose»-selskaper, som i dette tilfelle er Gaustadveien AS.

Ifølge Stephansen ble det mange diskusjoner med Plan- og bygningsetaten som hadde innvendinger mot to blokker etter hverandre med for mye «70-talls» struktur. Ett av grepene som Petter Bogen Arkitektkontor gjorde i reguleringsplanen var å tverrstille leilighetene i gavlene. Blokkene fikk et meget tiltalende preg, og det ga mange fine attraktive leiligheter mot syd og utsikt over byen.

– Vi mener vel at med de grepene som er gjort her, har vi fått en optimal løsning, fastslår Stephansen.

Con-Form-råbygg
– Det er ikke ofte Ing. Gunnar M. Backe bruker underentreprenør til råbygg. Men i dette tilfelle var det en ganske kort byggetid på 14 måneder, og blokkene måtte bygges parallelt. Con-Form klarte å produsere og bygge fortere enn vår egenproduksjon, noe som bidro til å gjøre deres tilbud svært attraktivt, sier prosjektleder Katarzyna Baszak i Ingeniør Gunnar M. Backe og tilføyer at bortsett fra innleie av noen tømrere har Backe utført arbeidene med egne ansatte.

Dekkene er plasstøpte med plattendekker. Litt spesielt er sprinkelanlegget som er innstøpt i dekkene så alle leilighetene er sprinklet. Da slipper man slusen ut mot trapperommet. Man kommer rett fra heisen til inngangspartiet og fra inngangspartiet til leilighetene og arealene blir romsligere, forklarer Baszak.

Barnehagenaboer
Gaustadveien 23, i bydel Nordre Aker, ligger på fjellgrunn med to barnehager som nærmeste naboer.

– Med en del sprengingsarbeider var vi litt engstelige for hvordan det skulle gå, men et utmerket samarbeid med barnehageledelsen gjorde våre bekymringer til skamme. Vi har fortsatt god kontakt, og varsler når det er store heisløft og når krana skal opp og ned, sier hun og tilføyer at de har sprengt ut to parkeringsetasjer i den ene blokka og en etasje i den andre og at byggene står på sålefundamenter. Det viste seg at det noen steder var mye dypere til fjell enn antatt. Noen av sålefundamentene ble derfor helt opp til 2,5 meter. Det ble i forkant gjort registreringer på nabobyggenes status før sprengingen startet og satt opp rystelsesmålinger, men vi har så langt ikke fått beskjed om rystelses- eller setningsskader, sier hun.

Åpen dag
– På to «Åpne dager» i byggeperioden inviterte vi alle kjøperne til å komme for å se byggene og leilig-hetene, stille spørsmål med både meglerne og entreprenør og byggherre til stede. Det ble meget populært. Kjøperne fikk sett sin nye bolig og hadde anledning til å stille spørsmål og bli orientert om framdrift og løsninger. Vi følte vi fikk en meget god kommunikasjon med kjøperne, sier Stephansen.

Endringer for 4,5 millioner
Han legger ikke skjul på at endringer for 4,5 millioner kroner fra kjøperne har vært en utfordring.

– Det kan være hva som helst fra planløsninger til peisbytte, downlights, baderomsfliser, kjøkkenfliser og kjøkkeninnredning.

– Vi merker at kjøperne bruker mye penger på å tilpasse leilighetene til egne ønsker og behov, konstaterer han.

Toppleilighetene er på 145 kvm. Åtte leiligheter på 111 kvm kunne bestilles med hybel, men bare en kjøper har bestilt med utleiedel som omfatter egen badekabin og eget minikjøkken. Hver leilighet har egen bod eller walk-in-closet inne i leiligheten. Fire husstander har valgt å gjøre den om til vaskerom. Toppleiligheten til 11,1 millioner har svært mange tilpasninger og endringer med blant annet gulvvarme i alle rom og egen peis man kan se fra tre sider.

Han framhever også standardleveransene for eksempel på hvitevarer som meget gode. De fleste leilighetene blir levert med gasspeis fra Peisselskapet som standard. Con-Form Oslo har også levert de prefabrikkerte badekabinene.

Tekst og foto: Anne-Beth Jensen