Eufemias Hage

Arben

Oslo S Utvikling (OSU) er godt i gang med utbygging i Bispevika nord, der det første boligbygget nå står ferdig. Eufemias Hage legger lista høyt; som landets første oppnådde de 145 leilighetene miljøklassifiseringen BREEAM-Nor Very Good i designfasen.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Boligbygg

BTA: 13.700 kvm

Entrepriseform: Byggherrestyrte delentrepriser

Byggherre: Oslo S Utvikling

Prosjekterings- og prosjektledelse: Vedal Prosjekt

Arkitekt: Arcasa Arkitekter

LARK: Link Landskap

Rådgivere: RIB Råbygg og tømmerkonstruksjoner: Rambøll Norge l RIE: Konsel l RIE brannalarm l Nødlys: Honeywell Life Safety l RIBR: Fokus Rådgivning l RIAKU: Multiconsult l RIByFy og RI Energi: Norconsult l Miljørådgiver: Vedal Prosjekt l RIV: Erichsen & Horgen

Underentreprenører og leverandører: Elektro: Sønnico l Rør: Andenæs VVS l Ventilasjon: Bjerke Ventilasjon l Graving: Stole l Avfallssug: Envac Norge l Branntetting: Albanor Isolering l KS-peler: Soil Mixing Group l Spunting, peling og avstiving spunt: Kynningsrud Fundamentering l Automasjon: SAAS Prosjekt l Betong: Stenseth & RS Entreprenør l Stillas: Oslo Stillasutleie l Hullboring: Marbre Eiendom l Rekkverk: Weberg Prosjekt l Mur- og flisarbeider: AK Byggeservice l Utv. tømring: ESG Prosjekt l Fasadebekledning naturstein: Naturstein Montering l Glass- og aluminiumsfasader: Varig Fasade l Utomhus-arbeider gårdsrom og takhage: Braathen Landskapsentreprenør l Solavskjerming: Kvint Blendex l Lås og beslag: DormaKaba Norge l Snekkerarbeid: Hoff Snekkerverksted l Tre- og ståldører: Brann & Sikkerhetsforum l Taktekking: Icopal Tak l Sikringssystemer tak: Koltek l Blikkenslager: Øyvind Nielsen Blikkenslagerverksted l Maler: Malerfirma Edvardsson l Myke gulvbelegg: Oslo Tapet & Gulvbelegg l Heis: ThyssenKrupp Elevator l Kjøkken og garderobe: Studio Sigdal Skøyen l Kjellerboder: Lauritzen Gjerdefabrikk l Heiser i kjeller: Handicare l Fotskrape-rmatter: Mattecompagniet l Oppmåling: Nerdrums Oppmåling / Scan Survey l Parkett og listverk: ParkettPartner

De 145 leilighetene er fordelt over et hesteskoformet bygg på åtte boligetasjer, med næringsarealer på bakkeplan. Den øverste boligetasjen har inntrukne leiligheter, og med en felles takterrasse på taket. Tverrpassasjen gjennom den langstrakte mørke fasaden langs Dronning Eufemias gate fører til en lys og innbydende indre byhage på cirka 1.200 kvadratmeter, som vender mot sørvest. Fasaden er kledd med lys og mørk naturstein med metallbånd i etasjeskillene og innspente glassrekkverk på balkongene.

Eufemias Hage har et areal på 13.700 BTA, og er tegnet av Arcasa arkitekter. Som i all tidligere byggeaktivitet i OSUs regi i Barcode, leder Vedal Prosjekt også her en byggherrestyrt modell i gjennom-føringen. Dette innbefatter prosjektledelse fra konseptutvikling til prosjekteringsledelse, fremdrifts-planlegging, utarbeide underlag for innkjøp og inngåelse av kontrakter, oppfølging av alle kontraktspartnere i byggetiden samt håndtering av reklamasjoner etter overlevering sammen med kontraktspartner OSU.

Mens det i Barcode var en 80/20 prosentvis fordeling av kontor og boliger, vil det i Bispevika være omvendt; her skal hele 1.300 boliger på plass.

– Det å bygge så mange boliger er en stor overgang for oss. Etter hvert som næringsbyggene i Barcode ble ferdige, solgte vi dem videre. Der var det én kjøper. Her har vi 145 kontraktspartnere og kunder. Tilvalgsprossen blir en viktig del, alle kjøperne skal jo få komme med sine ønsker, sier OSUs prosjektdirektør Øystein Olav Ylvisåker.

Endring i planene

Vedals prosjektsjef i Bjørvika, Bernt Aasenhuus, forteller at i de opprinnelige planene så Bispevika annerledes ut. Feltene var mer lukket, kombinasjonsbyggene gjorde at næringsarealene var spredt, og ikke samlet.

– OSU var gjennom en ny regulerings-prosess som ga et genialt grep. Alle kontorarealer ble samlet i ett bygg på hjørnet av Dronning Eufemias gate og Haakon 5.s gate. Å ha et kontorbygg på hjørnet virker som en støyskjerm for boligene som ligger bak. Samtidig ble alle øvrige næringsarealer lagt i byggenes første etasje, sier Aasenhuus.

– Eufemias Hage skal være et rolig tilsvar til den skulpturelle Barcode, forklarer Torill Solberg Wikstrøm, prosjektansvarlig hos Arcasa.

– OSU ønsket ingen dispensasjoner, så vi har forholdt oss til reguleringsplanen når det gjelder byggegrenser, den regulerte passasjen og arkaden. Hesteskoen åpner seg mot sør, der den midterste delen er gjennomgående og har en tosidighet mot den aktive og urbane Dronning Eufemias gate, men også mot den roligere byhagen. På hver side er det mer effektive to- og treroms leiligheter, mens indrefileten er i fløyene der leilighetene har svært gode sol- og utsiktsforhold, sier hun.

Volumoppbyggingen gjenspeiler seg i materialpaletten. Hovedformen er i lys marmor. Mørk granitt i fasaden mot Dronning Eufemias gate løper rundt bygget på tre sider, og samler formen i byhagen. Horisontale bånd med dekke- og balkongforkanter er en viktig del av konseptet, sammen med de vertikale vinduene.

– Det har vært veldig artig å få jobbe med de materialene som er valgt. Det er ikke alle boligutbyggere som investerer i mørk granitt og hvit marmor i et boligprosjekt.Det er blitt et veldig ryddig og gjennomarbeidet prosjekt. Det fremstår litt «classy». Man ser tydelig at det er gjennomarbeidet, og at det ligger ressurser i prosjektering og utførelse av både takhagen og byrommet, påpeker Solberg.

Bygget er pelet til fjell, har plasstøpt kjeller og plattendekker, stål og betong. Etter samme prinsipp som i Barcode er det her under bakken to etasjer med servicearealer, tekniske rom, boder, sykkelparkering og parkering. For byggefeltene B7 og B3 (der Eufemias Hage ligger) er det felles innkjøring fra vest. K1 er en høyere etasje, med vendehammer for større kjøretøy, som vareleveranser og renovasjonsbiler.

Fra de opprinnelige planene er infrastrukturen nå lagt helt om, med mye mer fokus på sykkelgater og -traséer. Med kjørekulverten og parkeringen vi har i kjelleren har både gjennomgangs- og interntrafikken gått kraftig ned, og årsdøgntrafikken er vesentlig redusert, påpeker Ylvisåker.

Takhager

I byhagen er det mot vest en oval oppbygging opp til andre etasje med granittblokker, plen, trær og cortenstål. Den skjuler nedkjøringsrampen til kjelleretasjen.

– Byhagen er ikke privat, men skal være en liten grønn lunge for alle som ferdes i området. Beboerne har fått sin kompensasjon. En felles takterrasse, der OSU har investert i møbler, grill, felles toalett, parsellhage og kjøkken – alt som normalt et boligsameie selv må gå til innkjøp av. Via en app kan beboerne også reservere plass i egne avlukker, forklarer Aasenhuus, om takterrassen på 1.300 kvadratmeter som også har vegetasjon fra øyene i Oslofjorden.

BREEAM for bolig

OSU mener høye miljøstandarder er fremtiden. Målet er å miljøklassifisere alt de bygger i Bispevika. Først ut er altså boligprosjektet Eufemias Hage, som er et resultat av den reviderte BREEAM-utgaven fra august 2016.

– Da vi startet i forkant av prosjektet var manualen ikke ferdig. Vi var med å utvikle den med poengberegninger og gi tilbakemeldinger som ble justert inn i den endelige utgaven. Som et resultat er dette første boligprosjekt i Norge som har oppnådd BREEAM-NOR Very Good i designfasen, og vil bli det første boligprosjektet i Norge som får BREEAM-NOR sertifikat, sier Ylvisåker.

Dokumentasjon

Klassifisereringen innebærer fokus på blant annet miljøavgifter, avfall, forurensing, biologisk mangfold og, ikke minst, innemiljø i leilighetene.

– At boligene er BREEAM-klassifisert betyr at vi har en svært god dokumentasjon på alt vi har gjort i byggeprosessen. Vi brukte mye tid og arbeid på nettopp å sjekke ut materialitet. Det betyr også at vi har utelatt en del materialer som ikke tilfreds-stiller BREEAM-kravene. Ofte fordi leverandørene ikke kunne fremskaffe dokumentasjon, eller på grunn av at de inneholdt produkter vi ikke vil bruke på grunn av innemiljø, sier Aasenhuus.

– Største utfordring var å få BREEAM-sertifisert det parkettvalget vi ville ha. En enstavs eikeparkett med de rette dokumenterbare egenskapene, brukte vi i innkjøpsprosessen nesten et halvt år på å finne. Vi var klar over at det kunne by på utfordringer, og begynte heldigvis tidlig, slik at det hadde ikke innvirkning på fremdriften, konkluderer Aasenhuus.

Går det som planlagt vil Bjørvika være ferdig utbygget i 2024 / 2025. Aktiviteten i Bjørvika er stor, og det bygges nå på tre av sidene til Eufemias Hage. I mai hadde OSU en produksjon på 135 millioner kroner.

– Utomhusområdene er en utfordring. Vi bygger ikke bare bygg, men en ny bydel, der ingen ting er lagt til rette på forhånd. All infrastrukturen som må på plass, må komme i riktig rekkefølge. Men det viktigste er at de 145 leilighetseierne blir fornøyde med prosjektet etter innflytting og at leilighetene blir overlevert uten feil/mangler, oppsummerer Aasenhuus.

Selv om oppføringen av selve boligene gikk forholdsvis raskt har Eufemias Hage vært et tid- og ressurskrevende prosjekt for Vedal Prosjekt og OSU.

– Vi fant mange arkeologiske gjenstander og båter fra middelalderen i Barcode. Det samme gjorde vi også i Bispevika med 13 båtfunn og store bryggekonstruksjoner som ikke lå på noe kart tidligere. Arkeologene brukte cirka 10 måneder på byggeplass for å fristille tomten. Dette medførte at inkludert de arkeologiske undersøkelsene, spunting og arbeidet med kjelleretasjene, har vi hatt over tre års byggetid, avslutter Ylvisåker.