Eger Karl Johan

Eger Karl Johan

Sted: Oslo
Prosjekttype: Varemagasin

Prosjektkostnad: 200 millioner kroner

BTA: 9.000 kvm

Byggherre: Søylen Eiendom

Prosjekt- og byggeledelse: Veidekke Entreprenør

Entrepriseform: CM-kontrakt

Arkitekter: Link Signatur

Rådgivere: RIB, KPR Brann: Rambøll Norge - RIV, RIA, RIENØK: Multiconsult - RIE: ÅF Consult - RIBR: NEAS Brannconsult NBC -

Interiørarkitekt: AS Scenario

Underentreprenører og leverandører: Innmåling: Solli-Hoff Oppmåling - Riving, graving, grunnarbeider: Terje Østdal - Ventilasjonsarbeider: Haaland Klima - Rørtekniske arbeider: AS Rørlegger - Elektrotekniske arbeider: Moelven Elektro - Stålarbeider: TT Stålmontasje - Tømrer, snekker, murer: Veidekke Entreprenør - ENØK: Eneas Energy - Betongarbeider: CBN Mur og Entreprenørforretning - Rulletrapper: ThyssenKrupp - Dører: Linderud Byggservice - Vinduer: Landsbygg - Maling: Malermestrene Hansen og Rønning - Flis- og natursteinsarbeider: Rolf Holm - Låser og beslag: TrioVing - Stål, trapper og rekkverk: Ivar Bråthen Mek. Verksted - Innsetting av tredører: Øivind Fjeld Bygg og Tømrermester - Branntetting: Vestfold Brannsikring - Inngangsmatte / skraperist: Floor-Tec Norge - Innvendige Glassdører: Kvams Glass - Heiser: Accsess

Et sus av kontinentet har nådd hovedstaden. Eger Karl Johan står endelig ferdig, etter en omfattende ombygging som inkluderer sju sentrumsgårder i nesten et helt kvartal.

Oslo har fått en ny kolleksjon av forretninger under tak. Ikke et kjøpesenter ved en trafikkert innfartsåre denne gang. Eger Karl Johan vil være et magasin med eksklusive merkevarer påført prislapper i det øvre segmentet. Men vi snakker også om landets beste beliggenhet hva vareeksponering og salgspotensial angår. Den ytre rammen utgjøres av tre av fire sider i kvartalet mellom Karl Johans gate, Akersgata og Øvre Slottsgate. I tillegg er en forretning i Grensen 12 blitt «innlemmet» i prosjektet med direkte inngang fra sine arealer. Eger har fire hovedinnganger, i tillegg vil flere forretninger ha direkte inngang fra gateplan. Foruten å være et Mekka for de av oss opptatt av haute couture, vil noen forretninger også kunne tilby servering. Disse kommer i tillegg til Egers tre dedikerte spisesteder.

Åpnet opp og satt sammen

Byggherre Søylen Eiendom har over tid ervervet eiendommene. Akersgata 28 er av nyere dato. De øvrige er ærverdige bygårder datert mellom 1850 og 1910, den gang man bygde grunnmurer og vegger som skulle stå for en støyt og vare lenger enn lengst. Dette har også vært en vært en vesentlig del av de utfordringer som konsulenter og entreprenører har måttet løse.

I forbindelse med ombyggingen er de syv bygårdene perforert, åpnet opp og sydd sammen igjen. Som tradisjonen tilsa den gang ble det anlagt bakgårder i og mellom bygningene. Tre av gårdsrommene hadde glasstak fra før, det siste fikk glasstak i ombyggingen nå. De nye overbygde arealene er med på å utgjøre kommunikasjonsårer og fellesarealer, og er en vesentlig forutsetning i revitaliseringen. Med det har Eger fått åpne gjennomgående passasjer, handlegater, i underetasjen og i første og andre etasje.
   
– Ideen fikk jeg fra Berlin. I forkant var Byantikvaren og representanter fra Plan- og bygningsetaten her på befaring, og vi viste dem hvor stygt det så ut, og fortalte om planene våre om å bruke gårdsrommet og åpne opp mot gaten. Det falt i smak. Brukstillatelser har vi fått ned i til dels en dags saksbehandling. Byantikvaren og Plan- og bygg har vært fantastiske å ha med å gjøre, forteller en entusiastisk byggherre Carl Erik Krefting i Søylen Eiendom.
   
– Bakteppet er de gamle byggene. All ombygging er ny og moderne, ikke noe er laget for å se gammelt ut. Kriker og kroker, skjevheter og ørsmå høydeforskjeller er beholdt. Vi har vært veldig bevisste på at det ikke skal være tvil om at du befinner deg i gamle hus, sier arkitekt Morten Staubo hos Link Signatur.
   
Overraskelser har det vært nok av. Men enda flere tekniske utfordringer. Bygningene har vært ombygget og påbygget med ujevne mellomrom i årenes løp, svært lite av dette er dokumentert. Karl Johans gate 23B hadde tidligere vært gjennom en utskifting av bærevegger og etasjeskillere, som ble erstattet med stål og betong i underetasje og de to første etasjene. De eldste byggene er oppført i tegl med etasjeskillere av trebjelkelag. Bygårdene har forretninger i tre etasjer, med unntak av Karl Johans gate 23B, som strekker seg over fire. Fra hjørnegården på Karl Johan og oppover Øvre Slottsgate ligger fire bygg etter hverandre. Etter ombyggingen skulle de ideelt ha samme nivå på dekker og i alle etasjer.

Uforutsigbarhet

Nye heissjakter, trapper, tekniske føringskanaler skulle på plass. I alt er det foretatt 12 større åpninger mellom byggene og bortimot 5.000 kjerneboringer. Det spesielle er dimensjonene. En av åpningene er på over 10 kvm og har en dybde på tre meter. Denne er skåret med wiresag gjennom betong, fjell og tegl. Enkelte av kjerneboringene har dybder på to meter og diameter på 40 cm. Det er også tatt ut 3000 kubikkmeter alunskifer med småmaskiner. Dette har satt leietakeres tålmodighet på store prøvelser. Alt av rør, elektro og ventilasjon er byttet ut. Det uforutsigbare lå i avdekningen, bak teglveggen, under den gamle gulvkledningen.
   
– Ved rehabilitering i gamle bygg vil løsningen ofte først fremkomme etter en omfattende avdekking av eksisterende konstruksjon, noe som var høyst aktuelt i dette prosjektet, sier prosjektleder RIB, Asbjørn Christiansen hos Rambøll Norge AS. Prosjekteringen har bestått i en omfattende statisk vurdering og detaljprosjektering knyttet til å endre bæresystem fra bærende teglvegger til et bæresystem av søyler og bjelker i stål. 
   
Erstatning av innvendige vegger med søyler i stål var en omfattende prosess der man skulle ta hensyn til av åpenhet i forhold til det opprinnelig veggbæring ga mulighet for. Det ble derfor etablert langsgående stålbjelker på hver side av vegg under etasjeskiller der bjelkene ble sammensveiset ved hjelp av både midlertidige og permanente tverråk i stål gjennom teglvegg. Deretter ble det etablert permanente stålsøyler i utslissinger i teglvegger ned til fundamentnivå i kjeller. Alternativt ble det benyttet midlertidige søyler under tverråk på hver side av vegg før denne ble revet og ny søyle kunne etableres under vegg. – Bæresystemet medførte således en omfattende midlertidig bæring før endelig konstruksjon var på plass, forklarer Christiansen.

Veidekkes A-team

3. desember i fjor trakk daværende prosjekt- og byggeledelsesfirma seg ut, og Veidekke Entreprenør overtok på svært kort tid, med minimale forberedelser. Dette skal være første gang Veidekke opptrer i denne rollen. Teamet fra Veidekke hadde solid erfaring med ombygging av kjøpesentre, både Steen og Strøm i Oslo og Trekanten i Asker står på CV-en. Veidekke har også hatt HMS- ansvar i tillegg til to underentrepriser på tømmer og mur.
   
– De to første ukene etter at vi hadde overtatt prosjekt- og byggeledelsen ble det noen søvnløse netter. Tida var kort, og det var ganske uoversiktlig å komme inn i prosjektet. Ingen hovedføringssjakter var på plass, det var knapt gyldige tegninger å jobbe etter. Beskrivelse på hva resultatet skulle bli, hadde vi heller ikke. Det var egentlig bare å gjøre seg kjent med bygget, med konsulenter og underentreprenører. Og la prosjektet bli til på veien, forteller prosjektleder fra Veidekke, Bjørn Einar Smith, som fortsetter: – Det kan ikke være langt unna at dette er den mest kompliserte utbyggingen her i landet, med tanke på å sy bygninger sammen.

Dokumentasjonskrav

Offentlige myndigheter var seg ansvaret bevisst også på bevaring av fasader. Søylen Eiendom ville gjerne stille deler av bygningenes fasader tilbake til opprinnelige tidsepoker. Så lenge dette kunne dokumenteres i form av tegninger eller fotografier var det greit. Dokumentasjonskravet medførte utallige besøk på Bymuseet og bruk av hundrevis av bilder fra den gang. Enkelte vinduer er skiftet ut. En balkong er nå reetablert på hjørnet av Karl Johans gate 23B. Den var original, men ble tatt ned på et senere tidspunkt. Samme sted er det kommet opp EGER i lysende neonutgave på taket, takket være Krefting som klarte å spa frem et originalfoto fra 1927 som faktisk viste montering av et skilt på samme sted.
   
– Vi har blitt utfordret på ting vi trodde skulle gå, men som ikke gikk. For oss har drømmen vært å lage det flotteste magasinet på Karl Johan. Den drømmen har blitt ivaretatt midt oppe i alle disse praktiske problemene, sier arkitekt Morten Staubo.
   
Improvisasjon er Guds gave til byggenæringen. Og det trengtes når kompleksitet, overraskelser og ombygging av ombygging medførte et vanvittig tempo frem mot første planlagte åpning før julesalget i 2008. Det viste seg umulig, det har i stedet vært en etappevis overtakelse, før den offisielle åpningen fant sted i begynnelsen av mai.
   
– Prosjekteringen i forkant var for dårlig. Jeg hadde ikke drømt om at det skulle dukke opp så mye, som førte til store forsinkelser og kostnadsoverskridelser. Men samarbeidet i prosjektet har vært utrolig bra, og jeg er overbevist om at alle involverte parter kommer til å huske dette, sier Krefting.

Tekst og foto: Trond Joelson