Årvollbrinken

Årvollbrinken

Sted: Oslo

Prosjekttype:
Boligblokk og rekkehus

Kontraktsum eks mva:
65 millioner kroner

BRA: 4.375 kvm

Byggherre: Veidekke Bolig AS

Totalentreprenør:
Veidekke Entreprenør

Totalentreprenør rekkehus:
Follohus

Arkitekt: Dyrø & Moen

LARK: Grindaker Landskapsarkitekter

Rådgivere: RIG: Multiconsult - RIB: Munthe-Kaas og Udnes - RIE for Lefdal: Sweco - RIV: AJL - RIBR: Venetor - RIA: Riiber

Underentreprenører og leverandører: Grunnarbeider: GJ Entreprenør - Stålarbeider: T.T Stålmontasje - Betongleveranse: Unicon - Betongelementer: Nor Element - Betongsaging: Østlandske Betongsaging - Plattendekker: Betongprodukter Högsäter - Rør: Br. Halvorsen & Sønn - Elektro: Lefdal Installasjon - Murarbeider: Murus - Kjøkken: Sigdal - Vinduer: Lian Trevarefabrikk - Vinduer: Norgesvinduet Bjørlo - Glassarbeider: Sagstuen - Rekkverk: RindeRekon - Branntetting: Thermax - Taktekking: Icopal Tak - Maler: Bygg & Mal Oslo - Asfalt: Settevik Asfalt - Utomhus: Udnes utemiljø - Fuging: Oslo Fugeservice - Himlinger: Rovik Montasje - Parkett: Bo Andrén - Tømrer: Tømrermestre Lohne & Lauritzen

Veidekkes nye pilotprosjekt ligger på grensen til Lillomarka i Oslo. Men den nærmeste naboen, en skytebane, medførte store utfordringer for det egenutviklede boligfeltet.

Trekanttomta på Årvoll har vært i Veidekkes besittelse siden 80-tallet. Først i tredje forsøk lyktes de å få igangsettelsestillatelse, etter tidligere innsigelser fra Fylkesmannen angående støy fra skytebanen.

− Vi har holdt på med reguleringssaken i over 10 år. Tomta var opprinnelig regulert til industriformål for å være en beskyttelsessone mot skytebanen, forteller arkitekt Gunnar Dyrø i Dyrø og Moen AS. – Over en tre - fire års periode utviklet vi prosjektet sammen med Veidekke Eiendom. Det tomta endte opp med var toplansleiligheter i rekkehus og en boligblokk.

Byggherre Veidekke Eiendom har kontrakt med Veidekke Entreprenør om å oppføre 45 boenheter. De 17 rekkehusene bekranser triangelet i sør, vest og øst, mens blokka med 28 leiligheter ligger øverst i nord. På et tidspunkt ble de 17 rekkehusene, med en kontraktsverdi på 21 millioner kroner, trukket ut av kontrakten og tildelt Follohus.

Men problemet med støy fra skytebanen måtte løses. Etter omfattende støyutredninger kom det frem at refleksjonsstøyen fra skytebanen var høyere enn direktelyden. Dette medførte at vi måtte gjøre tiltak ved skytebane i tillegg til vollen/terrengendringene som var planlagt, sier prosjektutvikler i Veidekke Eiendom, Elin Hoff Johansen. I tillegg til at støytiltakene skulle være ferdig før brukstillatelse, har det også vært et krav i reguleringsplanen om opparbeidelse av Årvollveien med fortau.

Demping av fjellsider
− Fra utgravingen på tomta bygde vi en voll i vest av ca. 20.000 kubikkmeter masse, som på det høyeste rager 10 meter over opprinnelig terreng. I tillegg sprengte vi ca. 5.000 kubikkmeter fjell langs 200-meters banen. Den ble plastret igjen med leire og jord som reduserte den kraftigste refleksjonsstøyen. Resultatet er mindre støy enn reguleringsplanen krevde. Alt ble bekostet av byggherre Veidekke Bolig. Det kostet selvsagt penger, men vi tok inn del av disse utgiftene ved at det ikke var behov for ytterligere støytiltak i bygningsmassen, forklarer Line M. Evensen, anleggsleder i Veidekke Entreprenør.

2+2 blokk
I prosjekteringsfasen så Veidekke for seg utfordringer med tomtas beliggenhet; øverst i Årvollveien er det bratt, trangt og glatt vinterstid. Men sammen med nabobedriften, som man delte veg og innkjøring med, gikk denne logistikken svært godt. – Men det var en utfordring med boligblokka også. Det er en såkalt 2+2 blokk, over parkeringskjelleren har de fire etasjene leiligheter over to plan. Veidekke har aldri bygget slike blokker tidligere. Men vi ønsker å bygge flere i fremtiden, og prosjektet har gitt oss verdifull erfaring, forteller Evensen.

En viktig erfaring var at byggeprosessen nok var noe mer arbeids- og tidkrevende. Det er kontinuerlig, gjennomgående betongskiver fra bakkeplan og helt opp. Under råbyggfasen var det derfor ikke horisontal tilgang fra den ene leiligheten til den neste ved siden av. Hver leilighet har selvsagt innvendig trappeforbindelse, men det er ingen forbindelse fra den ene toplansleiligheten til den andre. Håndverkerne måtte ned på bakkeplan for å komme seg opp i leilighetene over. Transportvegene ble lengre, og arbeidet ble mer tungvint.

Inntrukne svalganger
Men denne ulempen i byggingen, er utvilsomt en fordel for boligkjøperne. – I vanlige leilighetsbyggerier er det vanlig med svalganger på soveromssiden. Her har vi konsekvent lagt soverommene i de to midtre etasjene der det ikke er noen trafikk eller atkomst. Da får man en soveromsside som er stille og rolig, forklarer Dyrø.

Den inntrukne toppetasjen gir disse leilighetene noe færre kvadratmeter enn de 99 kvm som boenhetene i de to nederste etasjene har. Sol- og lysforholdene i hele Årvollbrinken er svært gode, i tillegg er det fra enkelte av toppleilighetene fjordutsikt. Rekkehusene er på 105 kvm, med en romslig sportsbod på ca. åtte kvadratmeter ved inngangspartiet. Boden, sammen med tredekke og en pergolaløsning, gir rekkehusene et skjermet småhuspreg.

Arkitektene ville gi blokkas utseende en egen karakter. Underveis i prosjekteringen valgte man å gå bort fra den opprinnelige fasadeløsningen med plasstøpte veggskiver. Veggskivene stikker ut ca. 74 cm fra fasaden og skulle ha en innrammende og dybdevirkende effekt.

− Plasstøpte skiver ville medført kuldebroer og krevende kompletteringsarbeider med tetting av ytterveggene. Vi valgte i stedet 8,5 meter lange prefabelementer, 25 cm tykke, som ble heist på plass, og festet i bunn og på topp. Da er de litt vekk fra betongveggene i leilighetene, og det ble enklere å få til god vindtetting. Vi var forutsigbare på kostnadssiden. De var mer tidkrevende å bygge, men vi fikk betalt på slutten. Plasstøpte skiver ville gitt mye puss- og finisharbeider i ettertid, sier Evensen.

Allergihensyn
På Årvollbrinken har Veidekke gått opp upløyd mark. Norges Astma- og Allergiforbund (NAAF) har for første gang inngått et samarbeid med en eiendomsutvikler om å utvikle et bedre innemiljø i boliger. Det ble tatt viktige grep for å heve standarden på innemiljøet som nå går

vesentlig lenger enn myndighetskravene. Årvollbrinken er et pilotprosjekt og vil dannegrunnlag for hvordan Veidekke vil jobbe videre med inneklima i andre prosjekter. Gjennomtenkte ventilasjonsløsninger, minst mulig avgasser fra maling, lakk eller produkter, gunstige oppvarmingsløsninger (lukkede panelovner som ikke «brenner» støv) og fokus på allergivennlig beplanting i utomhusområdene er blant tiltakene.

Samarbeidet med NAAF kom i gang etter at prosjektet nesten var ferdig solgt, tiltakene er et pluss for kjøperne som byggherre har betalt i sin helhet. Men kompetansen som NAAF har bidratt med, vil i Veidekkes fremtidige prosjekter − offentlige eller private næringsbygg − være et klart konkurransefortrinn.

Revegetasjon
Beplanting og den siste ferdigstillelsen av uteområder vil bli avsluttet til våren. Men før grunnarbeidene ble påbegynt, ble skogbunnen malt opp på stedet og lagret. Den skal sås ut på nytt, også på den kunstig anlagte vollen, for at samme type vegetasjon skal gjenoppstå.

Tekst og foto: Trond Joelson