Ulsholtveien 31

Foto: Anders OppenFoto: Anders OppenFoto: Anders Oppen

På Furuset i Oslo er kommunens første FutureBuilt-boligprosjekt klart til innflytting. Totalt er det blitt 35 mindre leiligheter og noen fellesarealer samt åtte leiligheter i eksisterende bygg.

Fakta

Sted: Furuset, Oslo

Prosjekttype: Passivhusboliger

Bruttoareal: Furuhuset (eksisterende bygg): 1.124 kvadratmeter, boder og sykkelverksted: 154 kvadratmeter, nybygg: 1.922 kvadratmeter. Totalt: 3.200 kvadratmeter

Byggherre: Stiftelsen Betanien Oslo

Prosjekteringsledelse, prosjektledelse, entrepriseadministra-
sjon, byggeledelse:
CM Prosjekt

(Byggherrestyrte sideentrepriser)

Totale prosjektkostnader (inkl. teknisk infrastruktur og om-
fattende landskap/utomhus-anlegg, ekskl tomt og finans):
83,5 millioner kroner ekskl. mva.

Arkitekt: Haugen/Zohar Arkitekter

LARK: Dronninga Landskap

Rådgiver - informasjon: Sivil arkitekt MNAL Inge Willumsen

Rådgivere: RIB, grunn, fund.: Rambøll l RIB massivtre og RIBr: WSP Engineering l RIE: Foyn Consult l RIV: Dagfinn H. Jørgensen l RIAku: Brekke & Strand l RIM: Civitas l RIByFy: Sweco

Entreprenører/leverandører: Innv. riving/sanering: Norprodukter Miljø l Grunnarbeider: Kaare Mortensen Oslo/Akershus l Oppmåling: Scan Survey l Betongarbeider: Dalseghagen Betongbygg l Massivtre: Woodcon l Tømrer: Scandicon Bygge-
teknikk l Taktekking: HesselbergTak l Mur/Puss: Mjøndalen Mur og Puss l Stålarbeider: Stokke Stål l Blikkenslager: Franke Onsrud Blikkslageri l Vinduer, dører, kjøkken, bad og garderobe: Sentrum Bygg l Trapper og rekkverk: Weland l Gulvsparkling/lydgulv: Lydgulvsystemer l Maler: Roås og Toftner l Parkett: Parkettpartner l Gulvbelegg: Intep l Beslag: DormaKaba l Branntetting/isolering: Oslo Brannsikring l Rørlegger: Christiania Rørleggerbedrift l Solfangeranlegg: SGP Varmeteknikk l Ventilasjon: Bjerke Ventilasjon l Desentral ventilasjon: Lav-
energisystemer l Elektriske anlegg: Elektro-Nytt l Heis: Reber Schindler Heis l Utomhus: Tranby l Solcelleanlegg: Solenergi Fusen l Sedumtak: Vital Vekst l Fuging: Øyan & Schie Fuging l Balkonggulv: Kebony

Furuhuset var tidligere et barnehjem som er totalrehabilitert og rommer åtte leiligheter samt diverse fellesarealer. I tillegg er det bygd 27 leiligheter fordelt på to tre etasjes nybygg i rekkehusform. Eier/byggherre er Stiftelsen Betanien Oslo og intensjonen med prosjektet har vært å etablere rimelige, men gode, utleieboliger for unge voksne med ulike behov for oppfølging. Dette under forutsetning av klare og høye ambisjoner i forhold til klima-, miljø- og energihensyn.

Det unge Oslo-baserte arkitektfirmaet Haugen/Zohar Arkitekter vant arkitekt- og design-
konkurransen høsten 2013 som i tillegg til ny bebyggelse skulle inneholde forslag til bruk av det eksisterende bygget på tomta, Furuhuset. Kriteriene var at det skulle gjøres på en nøktern og økonomisk gunstig måte.

Utendørsmiljø

– I samarbeid med Dronninga Landskap var hovedønsket for tomten å frigi mest mulig areal mot sør og etablere en flott hage for alle beboerne. For å få til dette måtte vi plassere alle de nye boligene lengst mot vest på tomten, og mot utsikten, for å sperre for vinden. En bilfri felles bolig-
gate fører til alle inngangene i første etasje. For å komme opp til andre etasje og loftsetasjen på nybyggene, må man benytte de utvendige trappene som fungerer som broer, og som også er inngangsparti til andre etasje og loftsetasjen, forklarer arkitekt Marit Justine Haugen i Haugen/Zohar Arkitekter AS.

– Hele dette systemet med boliggate, broer, opptrapping i terreng, felles amfi og markering av hovedinnganger danner et veldig flott utendørs miljø. Miljøet er med på å forsterke et fellesskap, en identitet, noe som vil gjøre det trivelig å bo her. Det har vært kjernen i grepet vårt, tilføyer hun.

Omfattende utearbeider
Tomta ligger solrikt og åpent til på et høydedrag og med utsikt over store deler av Groruddalen. Den gamle hagen med store frukttrær, bærbusker og syriner er bevart og supplert med nye planter som sikrer nye opplevelser året rundt fremover. 

– Den gamle hagen blir en felles park for alle boligene, og frigjør samtidig den mest solrike og attraktive delen av tomta til lek og utendørs opphold, sier Ragnhild Momrak, landskapsarkitekt MNLA og daglig leder i Dronninga Landskap.

Den nye bebyggelsen er plassert i den bratteste delen av tomta i vest som hadde liten oppholdsverdi. 

– Hagen knytter seg til fellesrommet i Furuhuset og nye boenheter i vest med nye terrasser som kan benyttes til lek, opphold og dyrking. I «boliggata» langs de nye byggene plantes en lund av kirsebærtrær. Fra boligene i andre høyde vil man passere gjennom kirsebærkronene i broer til inngangene. Som et samlende punkt i boliggata er et valnøttre, som får en vakker silhuett og bred krone med lett bladverk og gule høstfarger. En ekstra bonus er de spiselige valnøttene på høsten. Der er lagt opp for et begrenset antall bilparkeringsplasser mens der er prosjektert totalt 72 parkeringsplasser for sykkel, det vil si to stk. pr. boenhet. Sykkelparkeringen er spredt fordelt og plassert nærmest mulig boliginngangene, slik at man kan sykle helt til boligen sin, legger Momrak til.

Hun peker videre på at det bratte terrenget er tatt opp i dyrkingsfelter, trapper og sittetrinn langs en samlende gate som alle boligene vender ut mot. Terrassene er tilpasset eksisterende fjell i dagen, slik at dette inngår som en del av opplevelsen.

– Det er lagt stor vekt på bruk av vegetasjon, og spesielt spiselige vekster, for eksempel espalierte pæretrær og minikiwi, bærbusker som hekk og jordbær som bunndekke, sier hun.

Alle leiligheter på bakkeplan har uteplasser på terreng, der det er plass til dyrkingsfelt. Det er også jobbet for å koble anlegget sammen med eksisterende park og beitelandskap.

Eksisterende bjørketrær langs Ulhodtsveien har verneverdi og har blitt bevart gjennom byggeprosessen.

Bo- og boligkvalitet

– Som arkitektkontor er vi fokusert på to ting. Det ene er hvordan husene er bygget med teknisk best boligkvalitet, men like viktig er bokvalitet - hvordan man lever der, innskyter arkitekt Dan Zohar.

– Det sosiale fellesskapet, hvordan beboerne deler og får til ting sammen. De to sidene er like vesentlige for vårt kontor, påpeker han. Sammen med byggherre Betanien har de bestemt at halvparten av første etasje i Furuhuset, på 60 kvadratmeter, skal forbli et fellesareal.

– I tillegg til fellesrom er det her et stort kjøkken for varierte tilstelninger og en flott sørvendt terrasse. Ideen om et grendehus ligger her til grunn. I kjelleren er det blant annet felles vaskeri. I et eget bygg er det sykkelverksted og hobbyrom, forteller han.

Prefabrikkerte massivtremoduler

De 27 nybygde boligene er bygget i prefabrikkerte massivtreelementer og består av ettroms, toroms og treroms leiligheter. De er identiske, men speilvendt om hverandre for å skape variasjon. Hver modul består av tre leiligheter. Første etasje har en liten treroms leilighet for en liten familie. Andre etasje har en litt mindre toroms leilighet for to personer. Øverste etasje er en singelleilighet for en til to personer - en såkalt hybelleilighet. Totalt er det bygd ni hybler, ni toroms- og ni treroms leiligheter, sistnevnte med universell utforming.

– I Furuhuset er det etablert heis i eget tilbygg. Samtidig er trappehus forlenget opp til loft for boliger også her. I første etasje vil Stiftelsen Betanien ha eget kontor og tilstedeværelse, opplyser han.

Sosial bærekraft

Et felles sykkelverksted skal driftes av beboerne. De kan eksempelvis invitere folk fra bydelen til kurs i sykkelreparasjon på barnesykler og være et slags møtepunkt for beboerne og det øvrige Alna. Det er et minimum av parkeringsplasser.

– Vi satser i stedet på sykler og grønn mobilitet og har utfordret pilotprosjektet i og med at vi har fått tillatelse av Plan- og bygningsetaten å pushe grensene til kun åtte parkeringsplasser, som er langt under kravet som er beskrevet i veilederen. Her er det etablert ladepunkter for elbiler og det er ønske om å inngå samarbeid mellom Oslo Bilpool og byggherre Stiftelsen Betanien, sier en entusiastisk Zohar.

Byggherrestyrte delentrepriser

Prosjektet er gjennomført etter modellen byggherrestyrte delentrepriser administrert av CM Prosjekt AS.

– Massivtreleveransen var en av de største entreprisene. Vi prekvalifiserte aktuelle entreprenører, som vi alltid gjør, der Woodcon var en av fem aktører. De leverer litt bredere elementer enn dem som ble produsert i Norge på den tiden, noe som betyr kortere montasjetid, forteller prosjektleder Anders Oppen i CM Prosjekt.

– Marked og produksjon i Norge på den tiden var veldig begrenset, noe den for så vidt er ennå. Norske produsenter ga ikke tilbud en gang, og vi sto igjen med de største aktørene i Europa, legger han til. Oppen er stolt av å være med på Oslos første FutureBuilt boligprosjekt både med tanke på planleggingsfasen og gjennomføringsfasen.

– Det har vært stor interesse for prosjektet både fra norske og internasjonale fagfolk, sier han.

Kakestykker

Byggeleder Geir Madsen i CM Prosjekt betegner prosjektet som en kake, der den enkelte entreprise er kakestykker. Prosjektet deles opp i et naturlig antall entrepriser for det spesifikke prosjekt.

– Både innkjøp og samarbeid gjøres direkte mot det produserende ledd. Dette gir korte beslutningslinjer, og sikrer fleksibilitet også gjennom byggeprosessen. Det er en forutsetning at man har god dialog med alle fag-rådgivere, spesielt arkitekten, og at prosjekteringsteamet fungerer. Da fungerer stort sett byggeplassen, mener han.

– Spesielt i denne type prosjekt, som inneholder mye nybrottsarbeid, er fleksibilitet, en god porsjon entusiasme og tålmodighet et must. Vi har ikke alle svarene når vi setter i gang, men ved hjelp av et bredt og tverrfaglig samarbeid finner vi de beste løsninger underveis. Vi representerer byggherren, men for å få det beste resultatet i et prosjekt er det helt avgjørende å legge til rette for konstruktivt og godt samarbeid med og mellom alle aktørene i prosjektet, sier Oppen og tilføyer at en av deres viktigste oppgaver er å planlegge, presse frem og få avklart ting til rett tid. Prosjektstyring er en kontinuerlig overvåkingsprosess. De største innkjøpene gjør man jo i planleggingsfasen, men det at man kan styre og kjøpe underveis sikrer fleksibilitet ikke minst økonomisk.

Kjempefordel

– For arkitekten er det en kjempe-
fordel å trekke skissefasen litt lenger i prosessen. En ting er tegninger, men når man bygger ser man ofte at det blir helt annerledes. Å kunne gjøre endringer da, er gull verdt for resultatet. En annen fordel med delte entrepriser er at vi er med på «decision making» i for eksempel rekkverk eller trapper ganske sent i prosessen. Vi er trukket med og kan uttale oss og gjøre endringer. Det er kjempeviktig, mener Zohar.

Fornybar energi

Passivhusstandard har strenge krav til energibesparelse.

– Leilighetene er så godt isolert at behovet er 15 kWh per kvadratmeter til oppvarming. Fornybar energi dekkes av jordvarme fra brønner, solfangeranlegg på tak av Furuhuset som overfører energi til varmt forbruksvann. Solcelleanlegg på sydvendte takflater og fasade på nybygg produserer strøm til eget forbruk, eventuelt for levering til nett ved overproduksjon. Små lokale ytterveggsventiler som inneholder vifte og varmegjenvinner jobber parvis to og to og utgjør ventilasjonsløsningen, forklarer Zohar.

Reduserer forbruk

Han peker på at det ikke bare handler om å bygge teknisk riktig, men også om å oppdra beboerne til å redusere vannforbruket. Dette sikres ved at den enkelte leilighet betaler for eget forbruk. Det er derfor egen vannmåler på kaldt forbruksvann, varmt forbruksvann og varmtvann til oppvarming i hver leilighet. Oppvarmingen er vannbåren varme til en radiator pr. leilighet.

Mindre areal mer volum

Zohar fremhever at de spesielt for nybyggene har presset arealene noe ned, ut i fra prinsippet om at jo mindre areal desto mer volum. De minste ettroms leilighetene går over to etasjer. Toromsleiligheten i andre etasje over halvannen etasje, og treroms i første etasje på en flate. Alle med pustende vegger og himlinger i massivtre.

Han understreker at nybyggenes spennende geometri i kombinasjon med klima- og miljøvennlig materialbruk, energigjerrig byggemetode samt anvendelse av flere metoder for fornybar energi (jordvarme, solfangere, solceller), varmegjenvinning fra luft og spillvann sammen bidrar til et bredt miljø- og energikonsept.