Trenger byggekostnadsnøtten en real krise for å bli knekket?

På marginale tomter er det ikke samsvar mellom byggekostnaden og markedets betalingsvillighet for en bolig. Dette resulterer i at det er de dyreste kremtomtene som bygges ut. Som vår ansvarlige for tomteinvesteringer sier til meg: «Det blir itte penger av å kjøpe billig tomt."

Vi blir fortalt at byggekostnadene ikke er så høye i Norge relativt sett fordi vi har høye lønninger og dermed råd til å kjøpe dyre boliger. Jeg tror ikke dette er helt tilfelle, og jeg vil sammenligne med Sverige.

Den viktigste innsatsfaktoren i byggebransjen er til syvende og sist lønnskostnader. Norge har i følge SSB en lønnskostnad i industrien som er 26% over Sveriges. En annen, og kanskje mindre seriøs sammenligning (McDonalds index), viser at vi har et kostnadsnivå som er 33% høyere i Norge enn i Sverige. Prisen på en BigMac er kanskje ikke helt sammenlignbar med byggebransjen, men denne indeksen viser noe interessant uansett. Med fare for å forenkle for mye vil jeg derfor si at våre byggekostnader ikke burde være mer enn ca. 33% høyere enn i vårt naboland.

Gjennom våre boligprosjekter i Sverige ser vi at vi der kan bygge en relativt grei bolig (leiligheter eller småhus) på en flat tomt for ca. 16 500,- pr salgbar kvadratmeter inklusive mva. Tar vi den nevnte faktoren på 33% så burde vi være i stand til å bygge en blokk for si 22 000,- pr salgbar kvadratmeter, igjen inklusive mva. Hva er det som gjør at vi har et prisnivå som minst ligger ca. 10 000,- over dette pr salgbar kvadratmeter? (Da ser jeg bort ifra importerte moduler).

Er det bare en irrasjonell og ineffektiv byggebransje? Ifølge gamle travhester her på huset har produktiviteten gått betydelig ned de siste tiår selv med bedre utstyr, teknologi og hjelpemidler som håndverktøy drevet av luft, bedre løfteutstyr, mv. Så noe av forklaringer ligger her. Men hvorfor? Noe av forklaringen på økte byggekostnader er økte krav og kvaliteter. Men sistnevnte forklarer nok at boligene her har blitt dyrere over tid, men ikke forskjellen på et tilsvarende produkt i Sverige og Norge.

Jeg tror grunnen ligger mye i vår bransjes struktur og tenkemåte. Det er få (eller ingen) store industrielle lokomotiv, og vi lever i en kortsiktig hverdag. Vi har en veldig fragmentert bransje - hvor alle aktører i mange ledd i kjeden skal ha sine påslag. Og alle har god velstand, - vi skal jo ha lange ferier - fine biler og hytter her og der. Vi har det ganske godt her i Norge, - og bra er jo det! Det er jo også mange byråkrater som skal si sitt. Men til slutt er det markedet som betaler prisen.

Her er det mange deltakere som alle forsyner seg av kostnadskaka. Det er ikke bare byggeledere, andre rådgivere og tomteselgere som tjener bra. Leverandører, håndverkere, transportører, vakthold, renhold, bemanningsbyrå, reklamebyrå, meglere og you-name-it skal alle ha sitt. Jeg gjorde meg for øvrig noen tanker for et par år siden da leverandøren av kaffe tjente bedre enn hovedentreprenøren på prosjektet...

I dette bilde blir de absolutt relevante diskusjoner rundt krav til tilgjengelighet, snusirkler og andre formelle krav underordnet det jeg mener er den store nøtten som må knekkes. Vår bransjes strukturelle utfordring.

Så lenge det går ... sånn derre - og vi får solgt boliger - og våre regnestykker går i hop med de dyre byggekostnadene, vil vi kanskje fortsette uten å ta ordentlig tak. Noen små grep, men ikke de store.

Kanskje det må en real krise til for at vi skal "knekke nøtten" mht. byggekostnader? Her må det andre og radikale tanker og grep til, og de annerledestenkende som fører an i en større strukturendring vil komme styrket ut.. Her bør også myndighetene i deres lover, forskrifter og regelverk bidra til en slik utvikling - til det beste for Kari og Ola.