Tårn A og Tårn B i Barcode

Foto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonDe tre tårnene sett fra nord mot fjorden. Fra venstre Tårn D, i midten bak Tårn B og lengst til høyre Tårn A. Ill.: Lund Hagem ArkitekterFoto: OSUFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonFoto: Trond JoelsonIll.: Lund Hagem ArkitekterFoto: Trond JoelsonIll.: Lund Hagem ArkitekterIll.: Lund Hagem ArkitekterIll.: Lund Hagem ArkitekterFoto: Trond JoelsonFoto: Trond Joelson

Utbyggingen i siste feltet i Barcode er godt i gang. To av tre boligtårn er nå ferdige og tatt i bruk, mens det siste tårnet skal stå ferdig senhøsten 2016.

Fakta

Sted: Oslo
Prosjekttype: Boligbygg
BTA: Ca. 16.000 kvm
Entrepriseform:
Byggherrestyrte delentrepriser
Byggherre: Oslo S Utvikling
Prosjekterings- og prosjektledelse:
Vedal Prosjekt
Arkitekt: Lund Hagem Arkitekter
LARK: Landskapsfabrikken
Rådgivere: Miljørådgiver, RIB og RIA: Multiconsult l RIE: ECT l Oppmåling: Nerdrums Oppmåling l RIBR: Sweco l RIV: Erichsen & Horgen
Underentreprenører/leverandører: Graving østre del: Stole l Spunt og peling: Kynningsrud Fundamentering l KS-peler: Hercules Grunnlägging l Betongarbeider: BundeBygg l Gulvavretting: Gjøvik Gulvavretting l Hullboring: Marbre Eiendom l Rekkverk, Ytterfasade, Tårn A og B og Byhus: Weberg Prosjekt l Mur- og flisarbeid: Fjeldheim & Knudsen l Klimavegger, vinduer og blikken-
slagerarbeider: Akershus Bygg-
mesterforretning l Fasadekledning Tårn A og klimavegger, vinduer, fasadekledning og blikkenslager Tårn B, tømrer Tårn A og B: Ergane l Glassfasade og glass- og alu.dører Tårn A: Profilteam l Glassfasade Tårn B: Hubro l Branntetting, tredører Tårn A og B, Byhus og kjeller, ståldører Tårn A og B, Byhus og kjeller: Brann og Sikkerhetsforum l Innv. tømrerarbeider og system-
himling Tårn A og B og Byhus: Edvardsson Entreprenør Bygg l Lås og beslag Tårn A og B, Byhus og kjeller: Kaba MøllerUndall l Taktekking: Hesselberg Tak l Maler kjeller i Tårn A: Magnusson l Parkett Tårn A og B og Byhus: ParkettPartner l Gulvbelegg Tårn A og B og Byhus: Intep l Elektro kjeller Tårn A og B: Olaf Helge Ask l Røranlegg kjeller og Tårn A og B: Andenæs VVS l Ventilasjon kjeller og felt A og tårn B: GK Norge l Automatikk og SD-anlegg hele B13: Sauter Norge l Heiser og rullebånd: Thyssen Krupp Elevator l Kjøkkeninnredning Tårn A og B og Byhus: Interiørdesign l Alimakheiser: Kranor l Bodvegger: Lauritsen Gjerdefabrikk l Fugearbeider: Øyan & Schie Fuging l Gartnerarbeid: Vital Vekst l Nedløp balkonger Felt A og Tårn B: Follo Tak og Vedlikehold l Anleggsgartner: Braathen Landskapsentreprenør l Fasadeplater: Cembrit

Felt B13 utgjør Barcodes nordøstlige kvartal og grenser til sporområdene på Oslo S i nord og til Nordenga bru i øst. Kvartalet består av tre tårnbygg og lavere lamellbygg. I tårnene er det leiligheter, i det treetasjes lamellbygget er det byhus-
leiligheter og rekkehus, mens det i første etasje i lamellbygget vil komme en kommunal barnehage ut mot et stort indre torg.
I første etasje i Tårn B skal det etableres en inngang til en større KIWI-forretning som blir liggende under terreng. Utbyggingen vil avsluttes i 2016 med det trekantete kontorbygget Dronning Eufemias gate 42 (DEG42), som også vil få en betydelig støyskjermende rolle mot trafikken på Nordenga bru.

Mangfoldig felt

Mens Barcode har ca. 160.000 kvm kontorarealer og «kun» 400 boliger, vil utbyggingen i Bispevika kunne omfatte inntil 21.000 kvm kontor og ca. 1.000 boliger. De tre tårnbyggene på B13 vil til sammen bestå av 227 leiligheter. Feltet inneholder både boliger, nærings- og kontorarealer og omsorgsbygg i form av en barnehage. En del av byhusene vil få sine uteoppholdsarealer oppå taket av denne barnehagen. Arealer avsatt til forretning, bevertning og kultur (FBK) over bakken er ca. 1.200 kvm.
– En av utfordringene var størrelsen på feltet i forhold til utbyggingspotensialet som lå der; det slo oss da vi sto på nabofeltet og så utover B13, og vi visste at det skulle inn tre tårn, byhus, barnehage og et næringsbygg. Vi var spente på hvordan det ville se ut når alt var på plass. Men det har arkitektene løst på en glimrende måte ved plasseringen av de tre tårnene, som har gitt siktlinjer, mye luft og uteareal mellom bebyggelsen, bekrefter prosjektdirektør Øystein Olav Ylvisåker i Oslo S Utvikling (OSU) AS.

Fremdeles stor aktivitet

Som i all tidligere byggeaktivitet i OSU´s regi i Bjørvika, leder Vedal Prosjekt også her gjennomføringen og bistår i å sende ut forespørsler, håndtere entrepriser og hente inn anbud sammen med kontraktspartner OSU. Topproduksjonen var i 2011/2012, da var det bygging av fire bygg over bakken samtidig. Nå er månedsproduksjonen på ca. 30 mill. kroner.
– Vi har hatt større kontrakter tidligere, men nå er vi engasjert med innredning i alle næringsarealene. Det er mindre lokaler og mindre entrepriser, men nesten like mye å følge opp som på større bygg. Nå er vi ca. 30 mann fra Vedal Prosjekt her, fordelt på bygulvet, avslutningen på Tårn B og oppstarten på Tårn og DEG42, forteller prosjektansvarlig fra Vedal Prosjekt, Bernt Aasenhuus.
– Den daglige utfordringen er å håndtere alle de forskjellige entreprisene. Vi har en visjon om å levere med nullfeil, og å følge opp hver prosess på en ryddig og god måte. SHA/HMS-aspektet tar vi alvorlig, det legges store ressurser i å unngå ulykker på byggeplassene. Her følges vi opp av ledelsen i OSU som foretar egne vernerunder en gang i måneden, sier Aasenhuus.

Tydelig skille
Utbyggingsprinsippet for Barcode er spesiell; hver tomtestripe, uansett om den inneholder bebyggelse eller ei, skal ha sin egen identitet, form, materialbruk og identitet. Bygningsvolumer som ligger inntil hverandre på to tomtestriper skal også markeres på en presis og tydelig måte, slik at det fremstår et tydelig tomteskille. Kvartal B13 er delt opp i seks parallelle tomtestriper med varierende bredder, der fire av dem har bebyggelse.
– Jo, det er en spesiell regulering. Vi konkurrerte om tomtestripene A, B, C, D, E og F, og skulle innpasse et boligområde innenfor de gitte premissene. Boligtårnene er forskjøvet i forhold til hverandre og er plassert i nord, sør og i øst for å utnytte kvaliteten i området. Stripe A består av Tårn A med leiligheter, men fortsetter i en treetasjes bebyggelse med byhusleiligheter helt ned til Dronning Eufemias gate. Mot Rostockgate ligger det byhusleiligheter med utvendig trappeatkomst fra balkong til egne terrasser på taket, mens byhusene ligger i andre og tredje etasje med utgang til egne hager på taket av barnehagen som tilhører stripe B, forklarer Per Suul i Lund Hagem Arkitekter.
Tilgangen til byhusleilighetene skjer via et portrom. Man kommer inn i leiligheten, går opp en etasje og kommer inn i stue med utgang til egen hage. I etasjen over er det soverom og med egne takterrasser ut fra soverommet. I planet over er det delvis en felles takterrasse for de som bor i boligtårn A og B, men også private hager for de som bor i byhusleilighetene.

Ulik karakter
Leilighetene i Tårn A og Tårn B har i tillegg til fellesarealer på taket av den treetasjes lamellen i stripe A, tilgang til private takterrasser i respektive tårn. Stripe C er en ikke-bebygget tomtestripe som gir luft gjennom hele kvartalet, mens stripe D får det tredje tårnet med en utkraging fra niende etasje og oppover. Stripe E er et gangareal / uteområde, og stripe F avslutter altså kvartal B13 med det trekantete DEG42.
Begge de ferdige tårnene har i prinsippet lik oppbygging, men innordner seg reguleringsbestemmelsene ved å fremstå med ulik karakter i design og materialbruk.
– Det var viktig å få tårnene til å fungere både innomhus og oppholdssonene på balkongene, men uten at det skal oppleves som en blokkfølelse. Derfor er det et rammeverk rundt alle fasadene med klimavegger, en ytterhud utenfor balkongene som også fungerer som solskjerming. Alle tre tårnene vil få det samme fasadeprinsippet men med ulik bruk av materialitet på denne ytterhuden, bekrefter Aasenhuus.
– At det skulle på plass såpass høye bygninger, gjorde det påkrevet å intimisere fasaden – å gi bygget et filter i forhold til omverdenen. Det skal ikke oppleves å være en begrensning i forhold til lys og luft. I fasadene har Tårn A og Tårn B et ytre «nett» av metall som er åpent sett forfra, men som blir lukket sett sideveis. Det var viktig for oss å få til dette sløret, det gir en tydeliggjøring av hovedformen. Det er balkongfasadene som beskriver bygningsvolumet på tomtestripene, fordi de skal i henhold til reguleringen fylle tomtestripene helt ut. Innenfor et relativt strengt bygningsvolum mener vi at vi med disse dobbeltfasadene har oppnådd å gi en overraskende variasjon og med sprang i proporsjonene, sier Suul.

Knekkmønster
Balkongfasadene i metall har et selvbærende rammesystem, der de bakenforliggende konstruksjonene er festet i dekkekonstruksjonene. Balkongplasseringene varierer og er tilpasset leilighetene bak, uten en umiddelbar gjenkjennbar gjentakende eller repeterende effekt.
Fasadene i Tårn B har diagonale galvaniserte stålspiler, det kommende Tårn D får en ytterhud med mønstret glass. Tårn A har finmasket perforering i eloksert aluminium, der hoved-
konseptet er et umiskjennelig knekkmønster i strekkmetallet. Knekken går rundt hjørnene, og det ble lagt mye ressurser i både prosjektering og i utførelse av innfesting for å få et detaljert og pinlig nøyaktig sluttresultat som ville stå seg over tid.

Sittenisjer
– Vi synes vi har fått til et variert utvalg av leilighetstyper, alt fra de mindre til større byhus. De største leilighetene i begge tårnene ligger på gavlene mot nord og sør, og de minste ligger på byggenes langsider. For å gi gode bokvaliteter i de små leilighetene, er det utvalgte åpninger i gitterfasadene over to etasjer. Det dobbelthøye volumet veksler i etasjene slik at de ikke ligger over hverandre. Der et av vinduene er trukket noe inn, har det blitt en praktisk sittenisje. Det forklarer det plasseringen av metallkledningen vi ser i fasadene, sier Suul.
Byhusene er ennå ikke lagt ut for salg.

– Beliggenheten og løsningene med utearealer er vanskelig å beskrive og selge kun på tegninger i et prospekt. Dessuten må sju av dem bygges etter at barnehagen er ferdig. Derfor er det en klok beslutning å avvente salget av disse. Arealet som skal bli barnehage bruker vi nå som riggområde. Utomhusarbeidet og de fem siste byhusene skal ikke ferdigstilles før vinteren 2016/17, påpeker Aasenhuus.
Under hele Barcode ligger et stort underjordisk anlegg for tekniske rom, lager, parkering og servicefunksjoner. Men utgravingene og fundamenteringen for felt B13 var mer utfordrende enn for de øvrige feltene lenger vest.

Grunnforhold
– Normalt ville vi ha benyttet spuntvegger med tverrstag i konstruksjonen på yttersiden, altså en bakenforliggende forankring. Det fikk vi ikke tillatelse til av Statens vegvesen, fordi vi grenser til Nordenga bru som allerede var pelet til fjell. Da ble det mer komplisert; det er krevende grunnforhold med leire og vi skulle ned hele tre kjelleretasjer, sier Aasenhuus.
Løsningen for underentreprenør Kynningsrud Fundamentering ble en innvendig avstivning av byggegropa ved hjelp av prefabrikkerte stivere innleid fra England. Stiverne hadde en diameter på 1.200 millimeter, var utstyrt med en innebygd hydraulisk jekk, med slaglengde opp til 1,3 meter. Det var innebygget en lastcelle i annenhver stiver, som konstant via et trådløst SD-anlegg ga korrekt informasjon om trykk og temperatur pr. celle. Dette ble formidlet til utvalgt personell når trykket kom over eller under angitt grenseverdier.
– Jekkene var plassert i to høyder. Etter hvert som det ble støpt bunnplate og vanntette betongvegger, kunne jekkene fjernes en etter en. Denne delen av jobben gikk meget bra, men var selvfølgelig svært fremdriftskrevende, påpeker Aasenhuus.

Mindre motstand nå
Oslos befolknings motstand mot høyhusbebyggelsen i Bjørvika har endret seg radikalt på ni år. I 2006 var det kun en av ti som stilte seg positive, mens undersøkelser viser at det nå er en begeistring å spore hos mer enn halvparten av byens innbyggere. Interessen i markedet for å kjøpe boliger i Bjørvika bekrefter dette.
– Jo, pendelen svinger. Folks holdning til Barcode har endret seg fra det negative til det positive, bekrefter Ylvisåker.
– Vi selger jo leilighetene et par år før de skal stå ferdige. Salget svinger jo naturlig, og påvirkes av faktorer vi ikke er herre over. Salget har gått jevnt og trutt, men med noen variabler. For Tårn A og Tårn B har vi kun en håndfull usolgte leiligheter igjen. Tårn A og Tårn B i Barcode.