Sørkedalsveien 8 - RIFT Colosseum

Med rehabiliteringen av Sørkedalsveien 8 har ett bygg blitt til to, i det som har blitt et svært urbant kontor- og boligprosjekt midt i smørøyet på Majorstuen.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Næringsbygg/kontor og boliger

Kontraktssum eks mva: 450 millioner kroner

Bruttoareal: 26.700 kvadratmeter

Bygggherre og prosjektutvikler: Stor-Oslo Eiendom

Totalentreprenør: Skanska Norge

Arkitekt: Nydalen Arkitektkontor

LARK: Grindaker

Rådgivere: RIB, RIB prefab, RIG og RIBr: Rambøll | RIByfy: Skanska Teknikk | RIA: Brekke & Strand | RIV: AJL | RIVA: Hjellnes Consult | RIE: Heiberg og Tveter | Uavhengig kontroll PRO og UTF: Multiconsult

Underentreprenører og leverandører: Rive- og gravearbeider: Øst-Riv | Gravearbeider utomhus: Morten Gultvedt entreprenør | Fundamenteringsarbeider: Entreprenørservice |

Stål/prefab, fasadeelementer og vinduer: UPB | Murarbeider: Mur- puss & fliseksperten | Gulvsparkling: Epoxy Betongservice | Tømrerarbeider og brannisolering: Byggimpuls | Systemvegger og himlinger: Acusto | Trekonstruksjoner: Jatak Norsk Takstol | Dører: Daloc | Lås og beslag: Beslag og Sikkerhetsrådgiveren, Kaba | Blikkenslager: Franke Onsrud | Metallarbeider: EMV | Himling: Acusto | Kjøkken: HTH prosjektavdeling | Kjerneboring: R3 Entreprenør | Rømningstrapp i stål: GBS Produkter | Taktekking: Icopal tak | Storkjøkken: Norrøna | Rørlegger: Assemblin | Ventilasjon: Haaland Klima | Elektro: Leithe & Christiansen | Heis: Orona | Rekkverk: PKS Industri

Sørkedalsveien 8 ble opprinnelig bygget som hovedkontor for Norol, senere Statoil Fuel & Retail i 1988-89. Eiendommen ble i 2012 kjøpt av Stor-Oslo Eiendom for 375 millioner kroner av Statoil Pensjon og senere utviklet til kontorer og boliger.

Det opprinnelige bygget er strippet ned og rensket til et råbygg, og deretter omdannet til to frittstående lamellblokker, hvorav den ene er et kontorbygg (lamell A), mens den andre er en boligblokk med 116 leiligheter og næringsarealer i de to nederste etasjene (lamell B). Prosjektet har et bruttoareal på 26.700 kvadratmeter, fordelt på to bygg over ti etasjer, med tilhørende felles underetasje og takterrasser.

– Vi vurderte flere ulike alternativer, blant annet var hotell lenge inne i planene. Ettersom boligmarkedet var så bra, konkluderte vi med at en kombinasjon med bolig og næring var den beste løsningen, sier prosjektleder Lars Henrik Manengen i Stor-Oslo Eiendom, til Byggeindustrien.

Han opplyser at reguleringsforslaget ble godkjent i april 2015, etter at det ble fremmet på tampen av 2013.

– Det opprinnelige bygget hadde et areal på ca 15.000 kvadratmeter BTA, og i det nye planforslaget fikk vi aksept for å utvide med 10.000 kvadratmeter BTA ved å bygge på to etasjer og forlenge byggene i begge lengderetninger, i tråd med Oslo kommunes fortettingsstrategi rundt kollektivknutepunkt, sier Manengen.

Byggherre og prosjektutvikler er Stor-Oslo Eiendom, mens Skanska Norge er totalentreprenør. Nydalen arkitektkontor har tegnet prosjektet, og kontrakten har en verdi på ca 450 millioner kroner. Miljøambisjonene er BREEAM-NOR «Very Good».

Omfattende riving

Riving av eksisterende bebyggelse startet i august 2015, og det ble hektisk for entreprenøren ettersom kontorblokken skulle stå ferdig allerede i desember 2016.

– Det var en svært omfattende rivejobb, og for å rekke å bli ferdig innen den korte fristen, måtte vi gjøre flere ting parallelt. Den konstruktive rivingen var krevende ettersom vi måtte rive deler av bygget ned, samtidig som vi bygde opp på nytt og bygde nye fasader, sier Skanskas prosjektsjef Tommy Simenstad.

Han forteller at det også var en stor utfordring med logistikk ettersom det var liten plass og trangt på byggeplassen. I tillegg måtte man ta hensyn til trafikken både i Sørkedalsveien og i Fridtjof Nansens gate.

Ett bygg ble til to

Bæresystemet i eksisterende bygg besto av stålsøyler og hulldekkselementer i betong. Bygget hadde en glassgård med en heisgruppe i midten som bandt lamellene sammen.

– I heisgruppen lå hoveddelen av det konstruktive bæresystemet som sørget for stabilisering av de to lamellene. Vi måtte fjerne midtdelen for å få to bygg, men før vi kom så langt måtte vi inn med nye sjakter og bygge opp et nytt globalt bæresystem, forklarer Simenstad.

Han påpeker at også det bød på noen utfordringer: – Det eksisterende stålbæresystemet hadde en del unøyaktigheter og avvik som ga en rekke nye krevende forutsetninger som måtte løses mot sluttproduktet. Det medførte et vesentlig merarbeid av spesialtilpassede løsninger i prosjektering og gjennomføring på byggeplassen. Dette ble avdekket i fasen hvor tett bygg skulle etableres høsten 2016, sier han.

Fasader

De opprinnelige fasadene ble fjernet og de to byggene har fått et nytt og moderne uttrykk med utstrakt bruk av hvitt glass og mørkt fasadebeslag. Fasadene er utstyrt med utvendig solskjerming.

På kontorbygget er det brukt ferdig produserte elementfasader. På boligblokken er fasadene bygget opp med klimaveggselementer og glasskledning utenpå. Begge lamellene har et klart slektskap i materialitet og uttrykk. Rundt innkjøringen til underetasje er det brukt fiberbetong som kledning. Denne skal harmonere med materialiteten i deler av utomhusanlegget foran og i «riften» mellom byggene, hvor det også er brukt elementer av fiberbetong.

Varme, ventilasjon og energi

Prosjektet er koblet til fjernvarme, der leilighetene i boligdelen har vannbåren gulvvarme. De to byggene har forskjellige løsninger for ventilasjon. I kontorbygget er det aggregater med kjøling og vannbåren varme. I boligbygget er det enhetsaggregater i hver enkelt leilighet. Store leiligheter har aggregat i bod, mens små leiligheter har kjøkkenaggregater plassert over komfyr, alle med roterende gjenvinner.

Nytt byrom

Med boligprosjektet RIFT Colosseum og kontorblokken i Sørkedalsveien 8 er det skapt et nytt byrom i åpningen – eller riften – mellom de to byggene. Et sammenhengende enhetlig bygulv med variert beplantning og materialbruk strekker seg fra Sørkedalsveien gjennom bebyggelsen til Fridtjof Nansens vei.

– Det var forholdsvis enkelt å tilpasse kontor i den nye bebyggelsen, men det var en større utfordring å legge til rette for leiligheter i en slik urban situasjon og et så trangt uteområde. Det har vi løst ved å anlegge en stor takhage på toppen av boliglamellen, som rommer arealer både for rekreasjon, lek og trening – og som har fantastisk utsikt over Oslo, sier arkitekt Ragnvald Halset i Nydalen Arkitektkontor.

Boligprosjektet består av leiligheter fra 35-130 kvadratmeter, hvorav samtlige er solgt.

– Dette er et veldig urbant prosjekt, og vi har både unge og eldre kjøpere. Snittprisen pr kvadratmeter ligger på ca 90.000 kroner, sier Lars Henrik Manengen i Stor-Oslo Eiendom.

Også kontorbygget med 950 arbeidsplasser er fullt utleid, hvorav konsulentselskapet Bouvet er inne som største leietaker. Bygget huser ellers Nordea og Handelsbanken. Næringslokalene i boligdelen er leid ut til Danske Bank og Krogsveen.