QB Tromsø

QB – Peab Bjørn Byggs nye hovedkontor i Tromsø er Nord-Norges første bygg med BREEAM Very Good-

sertifisering.

Fakta

Sted: Tromsø

Prosjekttype: Kontorbygg

Kontraktssum ekskl. mva: 200 millioner kroner

Bruttoareal: 9.600 kvadratmeter

Byggherre: Polarkanten AS (Peab Bjørn Bygg Eiendomsutvikling/Willumsen Eiendom) (50/50)

Totalentreprenør: Peab Bjørn Bygg

Arkitekt: Jostein Rønsen Arkitekter

Landskapsarkitekt: Sweco

Rådgivere: RIB, RIBr, RIByFy, RIAku og BREEAM-koordinator: Cowi l RIE: JM Hanssen AS l RIV, RIEnergi, RI Infrastruktur og utomhus: Sweco l RIGeo: Structor Oslo

Underentreprenører/leverandører: Rørlegger: Reidar Skag-seth l Ventilasjon: GK Inneklima l Elektro: JM Hanssen l Betongelementer: Betong & Entreprenør / Element NOR l Stål: Peikko Norge l Heis: KONE l Lås: Låsesmeden Tromsø l Maler: Schwenke & Sønn l Solavskjerming: Avskjerming l Skilting og merking: ISAS Reklame l Glass/ytterdører: Nord-Norsk Aluminium l Systemvegger: Moelven Modus l Rekkverk: Nor-Construction l Storkjøkken: T. Myhrvold l Vinduer: NorDan l Innvendige dører: Swedoor l Branndører: Rapp Pyrotec

– Viktig for oss var å bygge et smart bygg med tilgjengelig teknologi som er kostnadseffektivt både ved investering og i driftsfase over lang tid. Vår ambisjon er å bygge Nord-Norges beste miljøbygg, sier daglig leder Andreas Willumsen i Willumsen Eiendom. Tomten ble kjøpt i 2012 av Peab Bjørn Bygg som ønsket et kontorbygg der de kunne flytte inn selv.

I den vedtatte reguleringsplanen fikk man regulert et større område enn antatt, da man startet prosessen. - Mens forventningene lå på ca. 6.000 kvadratmeter, endte vi opp med et bruttoareal på 9.600 kvm, påpeker han. Peab ønsket å selge halvparten av bygget, og det var da Willumsen Eiendom meldte sin interesse. Avtalen ble signert i november 2014. Polarkanten AS eies 50/50 av Peab Eiendomsutvikling og Willumsen Eiendom, som er et familieeid lokalt eiendomsselskap, forklarer han.

Skatt Nord var den første leietakeren som meldte seg med anbudsforespørsel på leie av lokaler. Den vant vi i juli 2015 og startet byggingen i august uten at kontrakten var signert. Vi hadde kun muntlig tilsagn. En telefon til Peab Anlegg ble starten på utgravingen av tomten. Pelene til grunnarbeidene ble bestilt allerede i juni. Papirarbeidet ble gjort i ettertid. Vi hadde tillit på at dette gikk i boks, ler Willumsen.

Intensjoner

– Intensjonen ved prosjekteringen av bygget har vært å skape godt miljø for ansatte, samt en ryddig, lys og hyggelig atmosfære for både kunder og ansatte. Som et utleiebygg, har et viktig tema i utformingen vært fleksibilitet og generalitet med hensyn til omdisponering av arealer. Kontorløsninger; åpent landskap og cellekontorer, møterom, tekniske rom osv. har blitt utført slik at det vil være fleksibelt å endre romprogram og innredning uten å medføre vesentlige kostnader, sier arkitekt Jouko Isosomppi, i Jostein Rønsen Arkitekter.

– Bygningens største leietaker Skatt Nord Tromsø, har hatt spesielle krav når det gjelder blant annet informasjonssikkerhet og fysisk sikkerhet, noe som har spesielt blitt ivaretatt. Med tanke på rasjonalisering av selve byggeprosessen, har en stor del av fasadene blitt produsert med flere etasjer høye elementer. Mørk platekledning i fasadene har blitt gjennomført i lakkert aluminium med spesiallakk og mønster utviklet for dette prosjektet. Platene er levert av Petal AS, og produksjon av coil er levert av Hydro. Hvit platekledning i fasadene er gjennomført med platekledning i høytrykkslaminat fra standardutvalget til Formica. Detaljering og materialene er hensyntatt de spesielle til klimaforholdene i Tromsø, understreker han.

Nybygget er utformet som to lameller med en felles base over de to første etasjene, for å bevare siktlinjene i øst/vestlig retning fra åsen i bakkant ned mot Tromsøysundet. Bygget har en fasadeløsning hvor man vekselvis har en mørk platekledning og lys platekledning for å dele opp bygningsmassen, og bryte ned bygningsvolumene visuelt. Bygningen har fått et moderne og lett uttrykk, som harmonerer med omgivelsene. Hålogaland teater og et boligområde i syd er prosjektets nærmeste naboer, forklarer Isosomppi.

Kort byggetid

– Vi brukte 17 måneder i ren byggetid på lokalene til Skatt Nord og 18 måneder på arealene til Peab Bjørn Byggs, innskyter anleggsleder Tone Wiik i Peab Bjørn Bygg og legger til at de gjorde noen grep i produksjonsmetode for å spare tid. Elementene i klimaveggen går over tre etasjer, og det er også brukt en del prefabrikkerte løsninger på bæresystemet som er en kombinasjon av stål og prefabrikkerte hulldekker og Con-Form dekker. Vegger i heis- og trappesjakter er Con-Form vegger. Yttervegger er en kombinasjon av ytterveggselementer og plassbygde vegger. De vedlikeholdsfrie fasadeplatene ble montert av Peab Bjørn Bygg som har prøvd å spare tid der de kunne. Det var uhyre viktig for Skatt Nord å flytte inn i januar i år, påpeker Wiik, noe de også gjorde.

Ingen planløsning

– Da vi startet, hadde vil heller ingen planløsning på bygget. For å komme i gang med prosjektering ble alle modulene planlagt med en midtkjerne med toale-tter og ventilasjon, sjakter og EF rom, men med mulighet for både landskap og kontorløsninger.

En oppgradert kantine og fellesareal for alle arbeidstakerne ligger i første etasje på gatenivå. Willumsen opplyser at det er veldig få private bygg i Tromsø som har felles kantine. - Dette er det største private kontorbygget i Tromsø med kantine for 150 personer som er i bruk kanskje 1 til 1,5 time daglig. Bare kjøkkenet kostet 2 millioner kroner. Vi kunne ha klart oss med et kjøkken til 700.000 – 800.000 kroner. Men ut ifra våre ambisjoner om høy standard har vi fått et fullverdig restaurantkjøkken. Der for øvrig alt av kjøleløsninger er koblet på brønnparken. All varmen som blir hentet ut fra kjøledisk, fryserom, kjølerom og kjøleskap brukes til varme av kjøleanlegget.

Jordbrønner

Oppvarming er jordvarme fra 12 brønner med dybde 300 meter med ti litt overdimensjonerte varmepumper. Bygget har varmepumpekapasitet på 168 Kwh til oppvarming og 120-125 Kwh kjøling på det samme anlegget samtidig. Willumsen tipper at kjølebehovet i Tromsø er mellom 5 og 10 Kwh. Han tror at det er ett av de få byggene i Tromsø om har koblet kjøling inni alle ventilasjonsaggregatene.

– Som passivhus er det veldig tett. Med 18-19 graders utetemperatur kan man få problemer med innetemperaturen. Kjøling kjøler ned tilluften selv om det er 25 grader I ventilasjonen inngår takmonterte radiatorer ved behov med 200-250 Kwh med varme i soner med store vindusflater. Konsulenten mente at vi kunne klare oss uten radiatorer, men vi tok ikke sjansen på det. Vi vil jo være fremtidsrettet, men hadde vi bygget uten radiatorer, og så funnet ut at tilleggsvarme var nødvendig, hadde det blitt elektrisk oppvarming. Med våre ambisjoner om å bygge Nord-Norges beste miljøbygg, ville vi feilet her. Det hadde også kostet mellom 3-3,5 millioner ekstra, påpeker Willumsen.

Påkostet bygg

Han tror at de på en veldig enkel måte kunne spart mellom 10 og 15 millioner kroner, hvis de gikk inn for å bygge et billig bygg.

– Men det var på ingen måte vår ambisjon eller noe ønske fra vår side. Vi har fått mange spørsmål om hva det koster med BREEAM-sertifisering og passivhus. Vi vet ikke nøyaktig, ganske enkelt fordi vi ikke har regnet på det. Regnestykket gikk opp uansett. Vi skulle ha passivhus, vi skulle ha energiklasse A, vi skulle ha en fancy varmesentral og kjøling på det nivået vi har nå, poengterer Willumsen og legger til at de har fokusert på at en god investering skal fungere på driftskostnader.

– Vi har blant de laveste felleskostnadene i byen. Noe som spesielt fra byggherresiden har vært viktig. Veldig mange av de valgene vi har gjort er ut i fra ønsket om å leie ut et bærekraftig bygg. Da får våre leietakere lave drifts og vedlikeholdskostnader over tid, understreker Willumsen.