Portalen

Foto: Kenneth Flaten, OBOSFoto: Kenneth Flaten, OBOSFoto: OBOSFoto: OBOSFoto: Kenneth Flaten, OBOS

Stedsutviklingen sør for jernbanestasjonen i Lillestrøm tar syvmilssteg når Portalen nå står ferdig. Det nye landemerket på 50.000 kvadratmeter inneholder hotell, næringsarealer, et kontorbygg og to boligblokker med 144 leiligheter.

Fakta

Sted: Lillestrøm

Prosjekttype: Næring, kontor, boliger og hotell

Bruttoareal: 50.000 kvadratmeter

Byggherre: Jernbanegata AS

Prosjektledelse: Øyvind Moen / OBOS Prosjekt

Prosjektledelse hotellutvikling: Chinma Rådgivning

Totalentreprenør: Veidekke Entreprenør

Kontraktsum eks. mva.: 821 millioner kroner

Arkitekt: LPO Arkitekter

LARK: Landskaperiet / Bjørbekk og Lindheim

Rådgivere: RIB: ÅF Engineering l RI Energi: Evotek l Teknisk prosjekteringsledelse: Itech l RIVA, RIV, RIByFy, RI Energi, RIE, trafikkplanlegging og teknisk byggeledelse: Norconsult l RIByFy og RIG: Multiconsult l RIBR: Rambøll Norge l RIAKU: Brekke og Strand l RIE: Norconsult / RIE Consult l RIV /RIR: Hjellnes Consult

Underentreprenører og leverandører: Stål og hulldekker: Kynningsrud Prefab l Elektro: EDA l VVS: GK Inneklima l Rigg: Kranor l Rigg, stillas, kraner: Ramirent l Grunn og fundamentering: Kynningsrud Fundamentering l Fasadeelementer: Ringsaker Takelementer l Persienner: Vental l Glass- og aluminiumsfasader: Hubro / Profilteam l Vinduer og balkongdører: Norgesvinduet Bjørlo l Systemvegger og himling: Bærum Byggmontering / Wener l Heis: Otis l Gulvstøp og flytsparkling: Gauksås Gulvstøp l Tepper og gulvbelegg: Intep l Parkett: Parkettpartner l Badekabiner: Parmarine l Betong / råbygg: Norbetong l Armering: Celsa Steel Service l Armeringslegging: Romerike Armering l Kjerneboring: R3 Entreprenør l Plattendekker: Thomas Betong l Byggevarer: Optimera l Taksikring og fasadevask: NorAcon l Lås og beslag: Lås og Sikring l Avfallsanlegg: Envac Norge l Taktekker: NorTekk l Blikkenslager: Sigfred Bentzen & Sønn l Brannsikring: Brann og Sikkerhetsforum l Kantinekjøkken kontorbygg: Maestro l Kantinekjøkken hotell: Metos l Kjøkken boliger og kontorbygg: Studio Sigdal Interiørdesign l Maler: Malermester Buer l Strekkmetall: Weber Prosjekt l Flis og mur kontorbygg: Murmester Stryken og Gudbrandsen l Ståldører: Firesafe l Tredører: Jeld-Wen Norge l Ståltrapper og rekkverk: GBS Produkter l Tømrer kontorbygg: Ergane l Leietakerinnredning kontorbygg: Lun Furniture l Bubbledeck: Bubbledeck Norway l Takelementer hotell: Lett-Tak Systemer

Byggherre gjennom Jernbanegata AS, er OBOS Forretningsbygg AS. Portalen er OBOS´ største enkeltprosjekt noensinne, med en prosjektkostnad på hele 1,5 milliarder kroner. Prosjekteier for boligdelen er OBOS Nye Hjem, innleid prosjektledelse for Scandic Lillestrøm har vært Chinma Holding, mens Øyvind Moen AS og OBOS Prosjekt har bistått med byggeledelsen i tillegg til OBOS Forretningsbyggs egne ressurser. Veidekke Entreprenørs totalentreprise har en verdi på 821 millioner kroner eksklusive avgifter, og er Distrikt Oslos første prosjekt bygget etter klassifiseringen BREEAM-NOR.

De siste årene har den ti mål store tomta fungert som parkeringsplass, men det har med forskjellige eierkonstellasjoner lenge vært gjort forsøk på å få til god økonomi i diverse prosjektplaner. OBOS Forretningsbygg kontaktet LPO Arkitekter høsten 2012, med et ønske om å få innpasset cirka 50.000 kvadratmeter inn tomta, der 40.000 kvadratmeter skulle være over bakken.

– Det var klare formeninger om disponeringene. OBOS Forretningsbygg ville ha et kontorbygg i sør, et hotell nærmest jernbanestasjonen og boliger og forretninger plassert i midten. Vi hadde en veldig god intern prosess som førte til dette konseptet, forteller Beate Bruun i LPO Arkitekter, som vant arkitektkonkurransen rett før jul i 2012.

– Kompakt form var viktig

Forbindelsen fra jernbanestasjonen i nord til Norges Varemesse i sørøst var tidligere svært dårlig. – Det viktigste byplangrepet vi gjorde for å løse det, var å dele tomta i to og lage en diagonal passasje fra stasjonen, gjennom prosjektet og inn til messeområdet. Store kontorbygg er jo attraktive, så vi klarte å «sluke» mange kvadratmeter ved å legge opp til et ganske bredt og kompakt kontorbygg. Vi jobbet med formen, og innså at det måtte bygges høyere for å få arealet til å gå opp, sier Bruun om kontorbygget på ti etasjer.

Bruun påpeker også behovet for å la et prosjekt med et så stort avtrykk fremstå akseptabelt i forhold til omgivelsene. Den skrå takflaten på kontorbygget var et formgrep som reduserte soleksponerte fasader mot sør og vest. Det er viktig å unngå soloppvarming av kontorbygg for å redusere kjølebehovet. Takflaten kan dermed utnyttes som en stor solfanger i framtiden. Skrå takflater ble formgrepet også for resten av bebyggelsen; hotellet som knekker ned mot bebyggelsen i nordøst og de to boligblokkene.

– Vi brukte de skrå fasadene til å kappe volumene og få ned høydene, ikke minst mot Kanalveien som er en viktig hovedgate opp mot stasjonen. Hotellet på 12 etasjer er nå et tårn ved stasjonen, mens kontorbygget viser seg som en portal som peker inn mot sentrum, forklarer Bruun.

Ved den fysiske oppstarten i påsken 2015 var det inngått avtale med kun én leietaker – 3M Norge – i det kommende kontorbygget på 17.000 kvadratmeter. – Vi satte i gang byggingen på spekk, men hadde 15 potensielle leietakere. Nå rett før jul er hele 95 prosent av arealene utleid, bekrefter Tore Humberset, prosjektsjef i OBOS Forretningsbygg.

Hevet en meter

10.000 av prosjektets 50.000 kvadratmeter befinner seg altså under boligblokkene og under kontorbygget. Grunnforholdene i Lillestrøm er ikke optimale, det var de heller ikke her.

– Utfordringen var garasjeanlegget. Et tidlig grep som ble gjort var å heve bygget med en meter opp fra siltlaget, til mer stabile masser og over grunnvannsnivå. Gatenivået er lagt litt høyere. Det førte til at de tekniske rommene måtte prosjekteres om, slik at de fleste etasjene i kontorbygget nå har to ventilasjonsanlegg – 17 individuelle ventilasjonsanlegg i alt. Men sprinkelanlegget er plassert under bakken, forklarer Humberset.

– Siden hotellet står på grunn, begynte vi med utgraving av kjelleren under de øvrige byggene. Oppstarten av hotellet ble holdt igjen. Vi har bygget i hele tomtas fotavtrykk, og hadde derfor liten plass til lagring eller riggområde. Vi lot derfor bunnplata på hotellet fungere som lager inntil de andre byggene hadde kommet litt opp i høyden, i praksis til råbygget og takhagene på boligene var ferdige, sier Veidekkes prosjektleder Morten Barreth.

Bærekonstruksjonene varierer; for hotellet og kontorbyggets del er det et prefabrikkert råbygg. Boligbyggene har plasstøpt betong utført med Veidekkes egne fagarbeidere. Alle fire byggene har skrå takflater, kontorbygget har prefab-
elementer i taket, mens hotellet har en lett-takkonstruksjon. Hotellet har et tak som heller 42 grader mot nordøst. – Den bratte vinkelen gjorde at vi måtte engasjere ekstra kompetanse med spesialister på sikringsarbeid i høyden slik at vi kunne være trygge på at alle arbeidene her ble gjort på forsvarlig vis, sier Barreth.

Fasadene i kontorbygget og hotellet består av prefabrikkerte ytterveggselementer, utvendig kledd med plater fra Cembrit. Elementene er 9,6 meter lange med en tradisjonell oppbygging. Prosjektleder for kontorbygget i OBOS Forretningsbygg, Thomas Veidal, sier selve monteringen gikk svært raskt. – Monteringen av fasadeelementene på kontorbygget ble gjort på ni uker. Det ble ikke brukt stillaser på hverken kontorbygget eller hotellet, kun lifter og kran, sier han.

Debut i Norge

Siden det ikke var mye plass til hverken lastebiler eller vareleveranser, var Veidekke avhengige av å kunne styre logistikken strengt. Gjennom en webportal måtte alle leverandører anmelde sine leveranser, til fire forskjellige punkter på byggeplassen. De måtte registrere når de kom, hvor de skulle levere og om de var avhengige av bistand med truck eller kran.

– Poenget var at de ikke måtte ankomme samtidig, men ble porsjonert utover forskjellige tidspunkt og til rett sted. Dersom de kom uanmeldt eller uten forhåndsregistrering, så ville de måtte dekke ventetiden for andre. Det fungerte brukbart, men vi har nok allikevel hatt en større andel uanmeldte leveranser enn vi skulle ønske. Denne webportalen er brukt i Sverige, men det er første gang Veidekke bruker det i Norge, opplyser Barreth.

Veidekke har over tid bygget opp kompetanse innen BREEAM, og sørget også for å bemanne opp prosjektet slik at selskapet hadde flere godkjente BREEAM-AP´er. Vi opplevde det ikke som en vesentlig utfordring. Så lenge man sørger for å produsere riktig dokumentasjon på riktig nivå til riktig tid, går det nesten av seg selv. Vi hadde også en kontraktfestet avtale om å oppnå Energimerke B, men klarte å oppnå Energimerke A, sier Barreth.

Portalen vil tilføre Lillestrøm mange arbeidsplasser. Foruten 3M Norge som den største leietaker, er også Skatteetaten, Nordea, Bufetat, BDO, Norconsult, Jensen & Co og DNB på plass i kontorbygget. Næringsbasen på bakkenivå har flere utadrettede virksomheter, i tillegg til de ansatte som kreves for å holde hotellets 220 rom og servicefunksjoner i drift. Opptil 900 arbeidsplasser kan knyttes til Portalen når alt er utleid og i drift.

Selv om kollektivknutepunktet kun er et steinkast unna, inneholder prosjektet i tillegg til p-plassene også hele 780 sykkelparkeringsplasser.

Barreth ønsker å nevne Veidekkes gode støttespillere blant leverandørene som har bidratt til å få prosjektet på plass, og med byggherre OBOS Forretningsbyggs gode samarbeid i prosjektet.

Veidekke har seks kontrakter i Portalen, som ble kjørt som ett prosjekt, med tre organisasjoner fordelt på to prefabkonstruksjoner på hver side og egenproduksjonen i midten. Med et såpass stort prosjekt med ulike deler, blir også problemstillingene forskjellig.

– Teamene har jobbet mer separat enn man gjerne gjør i andre prosjekter med mange byggetrinn. Det er tre byggeprosjekter som går parallelt, og vi har måttet fokusere mye på planlegging av ressurser og bemanning. Det har vært et suksesskriterium at vi har samkjørt teamene med felles planlegging, logistikkhåndtering og morgenmøter for at de skal kunne levere på hver sin del. Ser man på det produserte volumet gikk det svært raskt, normalt ville de kanskje gått mer etter hverandre, sier Barreth.

– HMS-arbeidet har blitt håndtert veldig bra. I prosjektet ble det registrert over 1.000 dager uten en eneste fraværsskade, avslutter Humberset.