Øvre Vollgate 9

To bygninger fra 1892 – et frontbygg mot Øvre Vollgate og en bakbygning med en såpefabrikk – er i Anthon B Nilsen Eiendoms regi delvis revet, bygget om og fullstendig rehabilitert. Resultatet har blitt elegante og svært særegne kontorarealer.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: rehabilitering og nybygg kontor

Bruttoareal: 3.041 kvadratmeter

Byggherre: Anthon B Nilsen Eiendom

Byggherrerepresentant: ABNE / Fortius Prosjekt

Totalentreprenør: BetonmastHæhre Oslo

Totalteknisk entreprenør: Caverion

Kontraktssum eks. mva.: 85 millioner kroner

Arkitekt: Pushak

Interiørarkitekt: Krohnark

Rådgivere: RIE: Foyn Consult l RIBFY: Norconsult l RIBR: Fokus Rådgivning l RIG: Multiconsult l RIAKU: Brekke og Strand

Underentreprenører og leverandører: Riving: Øst-Riv l Fundamentering: Entreprenørservice l Betongarbeider: Trio Entreprenør l Tømrer: Byggmontasjen l Tredører: Swedoor l Vinduer: Nordvestvinduet l Heis: Uniheis l Stålarbeider, trapper: E.K. Mekaniske l Parkett: Parkettpartner l Lås og beslag: Certego l Tekking: Follo Tak og Vedlikehold l Blikkenslager: Storo Blikkenslagerverksted l Høydearbeider: Høyden l Mur og flisarbeid: Mur og Flis l Terrazzo: Epotec l Ståldører: Daloc l Himlinger: Moelven Modus l Branntetting: Brann og sikkerhetsforum l Maler: NK Entreprenør l Fuging: S&S Fuging l Gulvavretting: Gulventreprenøren l Leverandør messing: Astrup l Perforering og bearbeiding: Hadeland Pulverlakk / Metall Team l Glassfasader, glasstak og innvendige glassvegger: Sagstuen

Anthon B Nilsen Eiendom AS (ABNE) kjøpte eiendommen i 2006, og hadde som ambisjon at det skulle kobles til ABNEs Rådhusgaten 27 og Øvre Vollgate 7. – Vi konstaterte at bygget slik det var ikke hadde noen fremtid. Skulle det kunne leve for fremtiden, måtte vi gjøre noe drastisk, sier administrerende direktør i ABNE, Peder Christian Løvenskiold.

I bakbygningen lå også Schioldborgs Sæbe- og Parfumefabrik, som produserte Dr. Greves barnesæbe. Folketellingen fra 1900 viser at frontbygget mot Øvre Vold gade 9 inneholdt fem leiligheter med til sammen 26 beboere. Foruten familien Schioldborg selv, finner vi også bufetjomfru Hedvig Adelgunde Andersen i en av leilighetene.

At Øvre Vollgate 9 er full av historie, resulterte i mange og lange dialoger med Byantikvaren om riving og gjenoppbygging. Den synlige delen av leilighetsbygget, fasadene mot gaten og fasaden i atriet ble tidlig fredet i prosessen.

I den inviterte arkitektkonkurransen som ABNE avholdt, lå det et detaljert program til grunn med mange føringer knyttet til ønsket funksjon, og forutsetninger for sammenkobling til Anthon B Nilsen-kvartalet.

– Oppgavene var løst ganske likt på mye, samtidig som de var forskjellige. Juryen ble fasinert av vinnerbidraget til Pushak når det gjaldt løsningene på atriet med trappen. Men også de rasjo-nelle kontorene, og hvordan vertikal kommunikasjon var løst i forhold til arealbruken. Vi jobbet sammen med PUSHAK om skisseprosjektet før vi hentet inn priser fra entreprenører, deretter inngikk vi en betinget avtale med BetonmastHæhre. Sammen prosjekterte og verifiserte vi prisgrunnlaget i nesten ett år, forteller ABNEs utviklingsdirektør Fredrik W. Baumann.

Arealer og nivåforskjeller

Arealet på atriet er regulert inn, og arealet i bakbygningen blir derfor ganske lite. Formen på atriet kunne endres, men antall kvadratmeter skulle være det samme. Mange kvadratmeter ville falle bort og gå med til trapp dersom bygningen skulle inneholde både den eksisterende hovedtrappen, røm-ningstrapp, samt ny trapp i atriet.Ved å fjerne hovedtrappen i frontbygget og heller bruke den eksisterende trappen i nabobygget som rømningstrapp, fikk vi bedre arealutnyttelse av lokalene i frontbygget. Samtidig kunne vi vektlegge utformingen av, og gi god plass til, den nye hovedtrappen som vi har plassert som et sentralt blikkfang og samlingspunkt i atriet, sier Gyda Drage Kleiva i PUSHAK.

Ikke bare var den verneverdige gården skjev av setningsskader; i programmeringen ble det lagt vekt på å få til tverrforbindelser til nabobyggene. Selv om det var forholdsvis store nivåforskjeller til disse byggene, ble det løst ved å bruke heiser for universell utforming, trinn og ramper i alle etasjer.

Ombyggingens hovedgrep ble å rive fabrikkbygningen i bakkant, åpne opp sidebygningene, bygge opp igjen med ny bæring og nye dekker og lage et stort glassoverbygget atrium der det tidligere var en åpen indre gård.

BetonmastHæhre Oslos prosjektleder Lars Engebretsen og prosjekteringsleder Kjetil Hafredal, forteller at oppstarten var i januar 2017, og at den krevende rivingen tok nesten fem måneder. – Totalt 2.500 tonn ble møysommelig plukket ned og kjørt ut gjennom den lille portåpningen i Øvre Vollgate. Vi brukte ikke tårnkran, men de største enhetene ble på nattestid heist inn over taket fra midlertidig stengte gater, sier Engebretsen.

Krevende tilkomst

– At alt måtte gjennom portåpningen krevde planlegging. Det var også størrelsesbegrensninger på det som kunne tas inn av maskiner, og det som skulle fraktes ut. I tillegg var det begrensninger i logistikken i gateløpene. Det graves for Stortingstunnelen, i tillegg må to parkeringshus passeres i enveiskjørte gater, sier Hafredal.

Bakbygningen ble revet til under bunnplaten, der det ble funnet rester av en gammel gråsteinsmur. – Da vi traff på gråsteins-muren måtte vi gjøre om på fundamenteringen. Det ble løst på en smidig og bra måte ved at vi kjerneboret oss gjennom den og forankret bygget til fjell, sier Baumann.

– Objekt i bygget

Det er uunngåelig å legge merke til den skinnende trappen i atriet, som snor seg fra kjellernivå og opp til femte etasje. Dagslyset fra det glassoverbygde taket, godt hjulpet av messingen i hovedtrappen, reflekterer lys ned og inn i kontorarealene som omkranser atriet.

Den iøynefallende trappen er kledd med totalt 6.900 kilo mes-singplater. De i alt 150 platene er i ulike formater og størrelser, noen er opp til to og en halv meter lange. Det spesielle perforeringsmønsteret er stanset ut på Hadeland. Gjemt i håndløperne ligger 200 meter LED-lys.

– Vi har lykkes med å la denne trappen være et eget objekt i bygget. En trapp man har lyst til å gå i, samtidig som den tilfører bygget en identitet. Ambisjonene var å skape et moderne kontorbygg som tilfredsstiller dagens krav, men som også skulle ha en konservativ eleganse med robuste materialer, forklarer Løvenskiold.

– Og det synes jeg vi har fått til.

BetonmastHæhres totalentreprise for prosjektets vel 3.000 kvadratmeter med riving, rehabilitering og nybygg, har en verdi på 85 millioner kroner. – Vi er jo veldig glade i denne type prosjekter som krever planlegging og god logistikk. I tid på detaljer per kvadratmeter har jeg aldri opplevd liknende, understreker Hafredal.

– Det har på flere måter vært et svært krevende oppdrag, men som vi sammen har løst gjennom et veldig godt samarbeid, sa BetonmastHæhres prosjektleder Lars Engebretsen.

Folketellingen fra 1900 viser at Albertine Pauline Hansen, som «underholdes af Manden der er Vognmand i America», bodde i andre etasje og betalte en husleie på 16 kroner i måneden. Disse leilighetene er nå omgjort til svært så attraktive kontorarealer sentralt i Oslos midtre. Selvfølgelig med andre leiepriser – og i et annet marked – enn for 118 år siden.

– Nå som hele prosjektet står ferdig kunne vi helt sikkert opp-ådd høyere pris per kvadratmeter enn vi gjorde da vi startet. Det lot seg den gang ganske enkelt ikke beskrive overfor interessentene hvor flott det ville bli, avslutter Baumann.