Nordre gate 22

På hippeste Grünerløkka står Norges første infillprosjekt i massivtre ferdig. Ingen av de 37 leilighetene er forhåndsolgt. Utbygger Aspelin Ramm Eiendom mener både den sentrale beliggenheten og den høye kvaliteten på boligprosjektet er så god, at de velger med å legge dem ut for salg først etter at de er ferdigstilte.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Infillprosjekt

Byggherre: Nordre Gate Utvikling AS (Infill / Aspelin Ramm Eiendom)

Bruttoareal: 5.900 kvadratmeter

Totalentreprenør: Veidekke Entreprenør

Kontraktsum eks. mva.: 125 millioner kroner

Arkitekt, landskapsarkitekt: Alliance arkitekturstudio

Rådgivere: RIB: WSP Norge l RIG, RIByFy: Multiconsult l RIBR: Rambøll Norge l RIE: Prosjekt & Enøk Partner l RIV: Randem & Hübert

Underentreprenører og leverandører: Massivtre: Woodcon l Geobrønner: Båsum Boring l Fundamentering og peling: Kynningsrud Fundamentering l Ventilasjon: Randem & Hübert l Elektro: Hauge Elektro l Rør: Konnerud Rør l Tekking: Nor-tekk l Oppmåling: Exact Geo Survey l Branntetting: Firesafe / Christiania Brannteknikk l Blikkenslager: HB Blikk l Malerarbeider: Hunvik l Badekabiner: Parmarine l Solskjerming: Solskjermingsgruppen l Fasade og glass: Sagstuen l Parkett: Bo Andrén Norge l Stål- og metallarbeider: Åkrene Mek. Verksted l Lift: Cibes Lift Norge l Lås og beslag: Ingeborg Beslag & Låsesystemer l Tømrer: Fjeldåsheim & Nilsen l Injisering: Ingeniør Habbestad l Montasje massivtre: JP Service l Kjøkken: HTH Prosjektavdeling l Sparkel og belegg: Oslo Epoxybelegg l Murerarbeid: SH-bygg l Sikkerhet på byggeplass: Safety Respect l Betong: Betongmann l Rekkverk og trapp: Brødrene Midthaug l Takstue: Resirquel l Malmfuru: Svenneby Sag l Byggevarer: Optimera

Bygningssammensetningen på Grünerløkka har store variasjoner når det gjelder tidsepoker, volum og kvalitet. Denne eiendommen besto egentlig av to bygg, begge ble satt opp på 1950-1960-tallet, den gang som pleiehjem og forsamlingslokale for Oslo Lille Indremisjon.

Aspelin Ramm Eiendom kjøpte den 1.350 kvadratmeter store eiendommen i 2014. Mens reguleringsprosessen pågikk var det framleie for kunstnere i bygget, og fremdeles en brukthandel på gateplan. Aspelin Ramm Eiendoms prosjektleder Kenneth Harstad forteller at det var flere utformingsforslag for eiendommen, men at tanken på et massivtreprosjekt kom tidlig på bordet. Selskapet ønsket kunnskap om utfordringer og muligheter knyttet til massivtre.

– Aspelin Ramm har flere prosjekter der det kan være aktuelt med massivtre som et valgt bæresystem. Her var det også et miljøfokus – et ønske om å påvirke klimaet så lite som mulig. Siden det er første gang vi benytter massivtre, måtte vi knytte til oss noen med god erfaring. Vi spurte Veidekke om de ville inngå en samarbeidsavtale med oss, forteller Harstad.

Prosjektet ble nøye knadd i samarbeidsfasen for å finne gode og miljøvennlige løsninger som var realiserbare i et massivtreprosjekt.

Sårbare nabobygg

Etter en lang reguleringsprosess kunne rivearbeidene begynne sommeren 2017. Foruten bygget i Nordre gate, var det også et teglbygg på tre etasjer i bakgården, og en liten garasje som måtte rives. Med en gammel kirke fra 1914 på den ene og en bygård fra 1890-årene på den andre siden, bekrefter prosjektleder i Veidekke, Lars Marius Rognlien, at rigg- og grunnforhold og tilkomstmuligheter var krevende.

– Dette ligger jo midt i byen, tett på nabobyggene. Den første planen var seksjonsvis utgraving, men det endte med spunt rundt hele tomta. Vi benyttet Groundforce, et system for hydraulisk avstiving av byggegroper. Det hadde vi har god erfaring med, blant annet fra Tullinkvartalet, sier han.

På en 50 centimeter tykk bunnplate pelet til fjell, er kjelleren støpt i vanntett betong. Derfra og opp er dekker, bærende vegger, trapp- og heissjakt i massivtre.

Miljø og energi

Allerede før de første rivearbeidene var i gang, var det et mål å planlegge for et positivt miljøavtrykk på byggeplassen på Grünerløkka.

– Vi spurte Veidekke om vi sammen kunne få til en fossilfri byggeplass. Det stilte de seg positive til, så i rive- og byggearbeidene er det bare brukt biodiesel og strøm. Det er ekstrakostnader vi deler på. I tillegg har vi anlagt sju geobrønner ned til cirka 300 meter, som har bidratt til at vi oppnår Energimerke A, opplyser Harstad.

I den etablerte energisentralen er det et samspill mellom kjøling og oppvarming i boliger og i næringsarealer i kjeller og første etasje. Tanken var at disse arealene med ulike behov kan dra veksler på hverandre. Overskuddsvarmen fra næring brukes derfor til å varme opp tappevannet i boligene, i tillegg er det gråvanngjenvinning på varmt avløpsvann som forvarmer vannet til berederne.

– Når det gjelder prosjektering av massivtre vet vi av erfaring at alle planløsninger må låses på et tidlig tidspunkt. Det gjelder helt ned til dørplasseringer, stikkontakter og bryterhøyder, poengterer Rognlien.

Nordre gate 22 består nå av ett bygg langs Nordre gate og ett bygg i bakgården. Disse er koblet sammen i kjeller og med svalganger. De 37 leilighetene er alle gjennomgående og varierer i størrelse fra cirka 40 til 94 kvadratmeter.

For å ta akustikkutfordringene er det lagt på fem centimeter isolasjon og åtte centimeter påstøp på dekkene. Mellom leilighetene er det vanlig oppbygging.

– Men i hver leilighet er det én vegg som er eksponert massivtre fra begge sider. Disse veggene var de første som kom fra fabrikken og som dermed har stått lengst. De bærer ikke preg av en hektisk byggeperiode, og er uten skader. Det ser ut som om alle som har jobbet på prosjektet respekterer og tar hensyn til at massivtreet vil synes i hver leilighet, sier Rognlien.

Fasadene mot Nordre gate består av karbonisert panel i malmfuru, mens det på det det meste av øvrige fasader og dekker, samt tremmegulv er Thermowood.

– Siden vi bygger en del større leiligheter nederst på Grünerløkka, var det viktig at vi prøvde å tilpasse prosjektet mest mulig for barnefamilier. Det er lagt inn en del kvaliteter som passer både for barn og barnefamilier. Det gjelder i den opparbeidede bakgården og på den felles takterrassen, sier Harstad.

En tredel av takterrassen er dekket med et 50 centimeter tykt jordlag. Her er det plen, trær og plantekasser for urban dyrking. Vegetasjonen vil bidra til overvannsfordrøying på takflatene. I tillegg til skjermede utegrupper, pergola, sandkasser, trampoline og treningsapparater, er det også montert en utedusj. Av gjenbruksmaterialer er det bygget en takstue som beboerne også kan benytte på den 550 kvadratmeter store takterrassen.

Fellesleilighet

Alle som har kjøpt leilighet i Nordre gate 22, får også en andel i en fellesleilighet som ligger i første etasje.

– Det er et fleksibelt areal for besteforeldre på besøk, for sosiale arrangementer eller rett og slett om man vil lage middag sammen med naboene. Uten at det har gått på bekostning av rømningsveiene, har vi også bygget ut svalgangen enkelte steder. Da er det lagt til rette at man kan ta med sykler, lastesykler eller barnevogner opp fra gårdsrommet og parkere dem utenfor sin leilighet, forklarer Harstad.

Asplin Ramm Eiendoms erfaringer med massivtre bruk i et infill-prosjekt er så langt gode. I tillegg til at gode klima- og utslippstall mener selskapet at byggene også får en høyere kvalitet.

– En annen viktig faktor er det betyr en vesentlig reduksjon av leveranser til byggeplassen. Når vi får hele bæresystemet inn på sju trailerlass, medfører det en betydelig mindre belastning av nærmiljøet. Et tradisjonelt stål- og betongbygg kan også settes opp med en etasje per uke. Forskjellen er at det med massivtre er større ferdighetsgrad og med tett bygg, påpeker Harstad.