Nordea-huset

Etter at to delvis utdaterte og lite funksjonelle bygningskropper har gjennomgått en omfattende ombygging og rehabilitering, kan Nordea Bank Norge ASA for første gang samles i ett moderne hovedkontor på Majorstua.

Fakta

Sted: Majorstuen, Oslo
Prosjekttype:
Ombygging kontorbygg
Bruttoareal: 35.000 kvm
Byggherre: Nordea Bank Norge ASA
Totalentreprenør i
samarbeidskontrakt:

Vedal Entreprenør
Kontraktssum eks. mva:
594 millioner kroner
Arkitekt: Pilot Arkitekter /
Zinc Interiørarkitekter
Interiørarkitekt:
Zinc Interiørarkitekter
LARK: Lark Landskap
Byggherreombud: AEH Prosjekt
Sikkerhetsledelse:
Sikkerhetsledelse
Rådgivere: RIV for byggherre: Erichsen & Horgen l RIE for bygg-
herre: Foyn Consult l RIB: Dr. Techn. Olav Olsen l RIM: Norconsult l Rådgiver Kjøkken: Storkjøkkenutvikling l RIA: Multiconsult l RIE: ECT l Rådgiver lås og beslag: Tradeco l RIBR: Sweco Norge l RIV: AJL
Underentreprenører/leverandører: Innvendige glassvegger, spilehimling, kledninger, resepsjon, spiler: Bosvik Vann / avløp, varme- og kjølevannsanlegg: Bjørns Rørleggerservice l Riving: Øst-Riv l Stillas: Oslo Stillasutleie l Solavskjerming: Hunter Douglas Norge l Tømrer og himling: SLS Montasje l Elektro: Bravida Norge / Anleggselektro l Ventilasjon: Bryn Byggklima l Oppmåling: Solli & Hoff oppmåling l Heis: ThyssenKrupp Elevator l Rør: HR Rør l Branntetting: Oslo Brannsikring l Maler: Celander l Taktekking: Icopal Tak l Rekkverk: PKS Interiør & Industri l Tredører: SSC Joinex l Innredningsarbeider: C & D Snickeri l Glass, utv. vegg: Noractor l Glassfasader: Profilteam l Blikkenslager: Storo Blikkenslagerverksted l Ståltrapper: GBS Produkter l Gulvsparkling / avretting: Euro Gulv l Storkjøkken: Kulde- & Varmepumpeteknikk / Maestro Storkjøkken l Vaskesystem: Noracon l Parkett VIP-sone: Bo Andrén l Gulvstøp: Stenseth & RS Entreprenør l Paneler utv. sjakt: Huurre Norway l Utomhusarbeider: Skaaret Landskap l Kjøkken: Drømmekjøkkenet l Mur-, puss- og flisarbeider: Stryken & Gudbrandsen l Ståltrapper: GBS l Gulvbelegg: Byggbelegg Elvestad l Parkett: Prosjektgulv / Byggkompaniet

Hovedkontoret, som ikke huset alle ansatte og alle enheter, lå tidligere i Middelthunsgate 17. Etter at OBOS og Veidekke kjøpte denne og naboeiendommen for å utvikle boliger, hadde Nordea flere alternative muligheter.
– Da intensjonsavtalen vår med KLP om et nybygg ved Postgirobygget falt bort, hadde vi kniven på strupen. En mulighet var; kunne vi utvikle Essendropsgate 7 og 9, som vi også hadde kontorer i, til et nytt hoved-
kontor på ca. 30-40.000 kvm for samtlige ansatte, sier Jan Fagerheim, prosjektsjef i Nordea Bank Norge ASA.
Essendropsgate 7 og 9 ble tegnet av Niels Torp Arkitekter og sto ferdig i 1998. De to byggene, som kun var forbundet med en smal gangbro i andre etasje, ligger et halvt steinkast fra det gamle hovedkontoret og er nærmeste nabo til Colosseum kino.

Tre arkitekter,
seks entreprenører

– Vi hadde en kravspesifika-
sjon på et funksjonelt hovedkontor for inntil 2.000 ansatte, en kantine for ca. 600 fordelt på tre bordsetninger, og med et moderne møtesenter. I en arkitektkonkurranse, som gikk frem til sommeren 2012, forespurte vi tre dyktige arkitektkontorer. Dark-gruppens løsning ble foretrukket av samtlige som satt i juryen, forteller Fagerheim.
Dark-gruppen har delt den tradisjonelle arkitektdelen i prosjektet mellom Pilot Arkitekter og Zinc Interiørarkitekter. I tillegg har Zinc vært direkte engasjert av Nordea Bank Norge som interiørarkitekt.
– Det har vært nytt for oss begge å samarbeide så tett – og på et så tidlig tidspunkt i prosessen. Innad i Dark-gruppen har vi både utfordret og lært av hverandres fagfelt, bekrefter Bjørg Eva Røssaak i Zink Interiørarkitekter.
I forprosjektet, som gikk frem til våren 2013, ble det tatt inn blant annet byggherrerådgivere på elektro, brann og VVS. Med en mer detaljert kravspesifikasjon på bordet gikk en ny forespørsel ut i markedet.
– Vi spurte de vi mener er de seks beste entreprenørene. Økonomi var da ikke tema. Det gikk heller på CV-en til prosjekt- og prosjekteringsleder, referanser og en rekke andre faktorer vi vektla litt forskjellig. Vi valgte Vedal Entreprenør og skulle sammen med dem finne en målpris som vi var enige om. Vi skulle dele overskuddet – men også et eventuelt underskudd, påpeker Fagerheim.
Etter en runde der prosjektet gikk gjennom en viss rasjonalisering og effektivisering, ble enkelte elementer tatt vekk for å få kostnadene redusert. Siden ikke alle kunne flytte ut på samme tid – det var også 4-500 ansatte på eksterne adresser – ble prosessen delt opp i to byggefaser. Fase 1 begynte i august 2013 med Essendropsgate 9 i nord. Denne første fasen sto ferdig i april året etter.

Var umulig orientering
Arkitektenes utgangspunkt var to nærmest selvstendige bygg, med hver sine to usedvanlig innfløkte planløsninger. Det gjaldt å gjøre orienteringen lettere, ikke bare i hvert bygg, men i prosjektet som helhet.
– Alt ble rensket ut. Vi måtte åpne opp og etablere noen felles steder å møtes og klare og oversiktlige kommunikasjonsarealer å bevege seg i. Vi bandt ikke bare de to bygningskroppene sammen, men ga samtidig det 16 meter brede mellombygget en funksjon. Det er ikke bare en gangbro. Her er det lagt kopirom, møterom og sosiale soner for hver etasje, forteller prosjektansvarlig hos Pilot Arkitekter, Stein Arne Andreassen.
I Essendropsgate 7 ble et åpent indre gårdsrom gjort fullstendig om. Det ble lagt et glasstak på 22,5 x 25 meter over niende etasje, de ytre veggene ble fjernet og erstattet med glassvegger og gangbaner i samtlige etasjer. I deler av det gamle uteområdet ligger kantina som går over to etasjer, og i den tidligere mørke og uoversiktlige kjelleren er det nå møtesenter. Øverst mot sørøst ble deler av taket fjernet. Det ble erstattet av en dobbelthøy etasje der en meglersal på 350 kvm nå er etablert.
– Dilemmaet var at byggene tidsmessig var utdaterte med en miks av celler og landskap. Samtidig som det var for nytt til å rives. Vi har skrelt begge byggene helt ned til betongen, og bygget opp igjen med ny teknologi som skal tilfredsstille dagens krav. Noe er brukt på ny, som f.eks. radiatorsystemene og en del innvendig teglstein. Selv om vi har brukt mye penger på et prosjekt som var for nytt til å bli rehabilitert, valgte vi allikevel å gjøre det, poengterer Fredheim.
Vedal Entreprenør har hatt kontrakten for å rehabilitere og bygge om de ca. 35.000 kvadratmeterne på Majorstua. I en egen kontrakt, men som styres av Vedal, ligger også en oppgradering av utomhusområdene.
– En del av utfordringen er at vi skal rive og bygge om i én del mens Nordea skal opprettholde sin drift i den andre, for så å bytte om i fase 2. Det var avgjørende for Nordea at all infrastruktur og alle datasystemer skulle være 100 prosent oppegående hele tiden. Det ville gitt store konsekvenser om de falt ut, sier Vedals prosjektleder, Ole Vestersjø.

Store konsekvenser

Under bygningsmassen var det drift i tre etasjer; kjøpesenteret Ultra Jacobs i plan 0 og to fulle p-etasjer. I disse arealene måtte bæresyskes med søyler og bjelker uten at driften i underetasjene ble vesentlig påvirket.
– Store ombygginger som dette gir en annen type utfordring enn bare å strippe bygget helt ned og bygge opp. Uansett tidspunkt i prosessen skulle vi allikevel ha brannalarmer i funksjon, og rømningsveier opp og ut skulle være forskriftsmessige i stand. Vi er midt i byen. Det er næringsarealer, boliger, kontorer, kino, skole og barnehager på alle kanter. Da blir det også alltid noen vi måtte ta hensyn til. Uansett når på døgnet det var, så var vår aktivitet til ulempe for noen. Det har stort sett gått seg til, mye takket være en intens dialog med naboer og en løpende kontakt med leietakerne, sier Vestersjø.

Endringer og fremdrift
– Det er vel denne kompleksiteten i forhold til omgivelsene som vi har brukt noe mer tid på enn forutsatt. Når det gjelder endringer, som nødvendigvis må komme som innspill i prosessen fra en stor organisasjon som Nordea, så har det gått utrolig greit. Endringene har vært spilt inn på en slik måte at vi enkelt har kunnet implementere dem i prosjektet, oppsummerer prosjektlederen.
Fremdriften i fase 1 var krevende. Her måtte man bli raskt ferdig, slik at fase 2, bygget i Essendropsgate 7, kunne tømmes på et tidligst mulig tidspunkt. Det var da også en vesentlig større og mer krevende del av prosjektet. Fordelen med to faser er at løsninger kunne testes og enten forkastes eller forbedres for den siste delen av prosjektet.
– Samspillskontrakten vår med Vedal er bygget på Norsk Standard 8407. Uten den er jeg i tvil om vi hadde greid det. Nå har vi hatt fleksibilitet til å komme opp med gode løsninger underveis. Vi har hatt samme mål, uten å gå på bekostning av kvalitet. Vi har unngått konflikter. Det har vært over 100 endringsmeldinger som har påført oss kostnader. Allikevel kommer vi til å gå med et overskudd som vi skal dele med Vedal. Jeg vil råde flere entreprenører og byggherrer til å velge denne formen. Det er ikke tvil om at vi har spart penger på det, slår Fagerheim fast om åpen bokløsningen.
Det nye hovedkontoret vil ha ca. 1.850 arbeidsplasser. Selv om det er lagt ned store ressurser i ombygging og oppgraderingen, er Nordea ikke i tvil om at prosjektet betyr god økonomi.
– Vi får lavere husleie ved at vi samlokaliserer oss. Med samhandling, free-seating og mer effektive arealer får vi ca. 40 prosent færre kvadrat-meter. Vi har gjenbrukt et bygg som var på vei til å bli nokså slitt. Også
energiregnskapet blir vesentlig bedre. Nordea har fått mye igjen for investeringene, sier Fagerheim.