Munch Brygge

Illustrasjonen viser Munch Brygge sett fra øst når boligene i Vannkunsten står ferdig. Ill.: © 3D-modell Bjørvika og Oslo S-området www.bjorvikautvikling.no/3d-modell/ Juni 2019.
Picasa

Bjørvikas «Røde rubin» ligger langs Akerselva, og er en fargeklatt blant de øvrige prosjektene i Bjørvika. Beboerne i de 156 leilighetene trenger ikke å ha innbyggingsangst – her kommer det garantert ikke flere bygg som vil sperre for den unike utsikten mot Bispevika og havnebassenget.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Bolig- og næringsbebyggelse

Byggherre: Paulsenkaia Bolig (Stor-Oslo Eiendom)

Bruttoareal: 24.500 kvadratmeter

Totalentreprenør: BundeBygg

Kontraktsum eks. mva.: 500 millioner kroner

Arkitekt: Lund + Slaatto Arkitekter

LARK: Gullik Gulliksen

Rådgivere: RIE for byggherre: Foyn Consult l RIV for byggherre: AJL l RIB: Seim & Hultgreen l RIBR: Fokus Rådgivning l RIByFy: Rambøll Norge l RIV og RIE: ÅF Engineering l RIAKU: Rieber Prosjekt l RIG og RIM: Multiconsult l Rådgiver miljø grunn: NGI l Rådgiver BIM: Focus l Rådgiver lås og beslag: LB Consult l RIVA: Norconsult l Prosjektering tegl: Ingeniørplan

Underentreprenører og leverandører: Rør og gulvsparkling: FLOW Meisingset VVS l Ventilasjon: Randem & Hübert l Elektro: SMART Elektro l Heis: Schindler l Peling: Kynningsrud Fundamentering l Trapper, balkonger, plattendekker og skallvegger: Buskerud Betongvarefabrikk l Bærestål: Stokke Stål l Brannisolering: Vestfold Brannsikring l Byggevarer: Optimera l Glass- og alu.fasade: Profilteam l Teglfasader og flisarbeider: Mjøndalen Mur og Puss l Parkett og fotlist: Parkettpartner l Vinduer: Krone Vinduer l Dører leiligheter: EasyDoor l Dører, tre og stål: Daloc l Taktekking: Hesselbergtak l Maler: Bygg & Mal l Bodvegger: Troax l Gulvbelegg: Ragnar Andersson l Solskjerming: Vental l Kjøkken og Baderomsinnredning: HTH Prosjektavdeling l Lås og beslag: TrioVing l Avfallssug: Envac Norge l Blikkenslager: Franke Onsrud Blikkslageri l Utomhusarbeider. Braathen Landskapsentreprenør l Glassrekkverk og baldakinstål: SIAS

– Jo, denne eiendommen har en unik utsiktposisjon, og er etter vår oppfatning indrefileten i Bjørvika. Vi var ikke i tvil om at markedet ville ta veldig godt imot boligene og næringsarealene på denne tomta. Det viste seg å stemme, alle leilighetene ble solgt, sier prosjektansvarlig og partner Geir Johnsen hos byggherre Stor-Oslo Eiendom AS. Tomta på nesten fem mål var ferdig regulert da Stor-Oslo Eiendom kjøpte den av HAV Eiendom i januar 2016.

Munch Brygge består av fire bygg delt i to kvartaler av et gatetun. Foruten kjelleretasje, består den høye førsteetasjen av cirka 3.400 kvadratmeter med næring, i all hovedsak serveringsarealer. En 2-avdelings barnehage er også på plass. De 156 leilighetene er fordelt på seks etasjer, med store, påkostede felles takterrasser.

Spent på fornminner

Tidligere utgravinger i Bjørvika har avdekket mange viktige skipsvrak, noe som har gitt utbyggerne store merkostnader ved tidkrevende arkeologiske utgravinger.

– Vi valgte å dele entreprisen i frykt for at funn av fornminner skulle skape store forsinkelser. En stor og kostbar totalentreprise hadde da måttet fryses i lange perioder. Vi vurderte myndighetsprosesser som den klart største byggherrerisikoen og valgte derfor å dele rammesøknaden i to, siden vi fryktet at myndighetsbehandlingen av det som lå over bakken kunne ta veldig lang tid, forklarer Johnsen.

Grunnarbeidene ble satt i gang i januar 2017, i en generalentreprise med et arbeidsfellesskap bestående av Veidekke og Kynningsrud Fundamentering. De krevende grunnforholdene ble tatt om hånd om ved hjelp av 8.000 meter med stålkjernepeler og 3.500 meter pelerør.

Dyr champagne

Tomta, som er en del av den tidligere Paulsenkaia, har i generasjoner blitt brukt til utskiping av tømmer og import av kull og koks. Men også til dumping av ballast og brent alunskifer.

Grunnen består av et seks meter tykt lag med sagflis fra tidligere sagbruk langs Akerselva. Faren var at flisa ville svelle. Arkeologene fra Norsk Maritim Museum overvåket utgravingen og påviste flere lag med ballast fra seilskutetida. Men ingen skipsvrak ble funnet. Da de gravde seg ned til 1820-laget, ble det blant mye knust glasskår også funnet 13 munnblåste champagneflasker. De fikk prosjektet beholde som suvenirer, forteller Johnsen.

I en samspillsmodell med Stor-Oslo Eiendom har BundeBygg hatt totalentreprisen av det cirka 25.000 kvadratmeter store prosjektet. BundeBygg har med egne ressurser hatt betong- og tømrerarbeidene.

Prosjektleder Arild Olsen forteller at samspillet er tuftet på gjennomarbeidede prinsipper fra tidligere felles prosjekter. Prosessen med kontrahering er svært strukturert, med felles verdier og mål. BundeBygg gjør vurderinger og har i forkant gjennomføringsmøter, dialog- og økonomimøter med ue-ene.

Kontrahering

– Vi setter opp et forslag til kontraheringsliste og gjør en ren prioritering der alle tall er åpne. Den listen vurderes av Stor-Oslo Eiendom; som velger å støtte innstillingene eller ei. I de aller, aller fleste tilfellene tilrår byggherren listen, slik at vi kan kontrahere, sier Olsen.

– Jo, vi har felles involvering fra begge parter når det gjelder innkjøp, og en åpen økonomi med et tak der vi deler 50/50 eller besparelser i det samme forholdet. Dette vet vi fungerer. BundeBygg har vi samarbeidet med i 17 år og de er vår foretrukne entreprenør når det gjelder samspillsentrepriser, sier Johnsen.

Olsen er klar på at BundeByggs største risiko i prosjektet lå i logistikkutfordringene. Bjørvika er Norges klart største, men også trangeste byggeplass, med forholdsvis begrensede atkomstmuligheter. Nærmeste nabo i sør er Munchmuseet der byggingen pågikk hele døgnet frem til jul. I nord holdt Skanska på med hotellet, Veidekke har bygget Diagonale, mens Deichmann bibliotek fremdeles er under oppføring. I tillegg kommer øvrig boligbebyggelse i et lite nærområde.

På et tidspunkt pågikk alle råbyggene samtidig, i tillegg startet AF Gruppen opp med fundamentering av Vannkunsten. For tre av prosjektene var altså den smale Operagata eneste inn- og utkjøringsmulighet.

– Ved å knytte oss opp mot Myloc – et svensk selskap som leverer et digitalt logistikksystem – kunne vi ta grep for å planlegge logistikken inn mot vår byggeplass. Det er ikke ulikt outlook der alle leveranser legges inn med dato og nøyaktig klokkeslett. Leverandøren måtte da forholde seg til systemet og etterleve det. Kom de en time senere eller tidligere enn avtalt, kom de ikke inn. Systemet var til stor hjelp for oss, forteller Olsen.

Stor-Oslo Eiendom valgte uoppfordret å bidra til godt HMS-arbeid ved å tilby økonomisk incitament for H-verdi lavere enn 4,0, som har blitt oppnådd.

Oslo kommune har nedfelt en målsetting om bærekraft i Bjørvikautbyggingen. Alle utbyggerne må forholde seg til et Overordnet Miljøoppfølgings-program (OMOP).

– Ambisjonsnivået reflekteres i det enkelte prosjekts Miljøoppfølgingsprogram. Her har vi oppnådd 42 prosent reduksjon av CO2-avtrykket, vi har tilnærmet 100 prosent resirkulert stål, lavkarbo betong i klasse B, mineralullprodukter av glass, og trestendere i stedet for stål. Sorteringsgraden er oppe i 97 prosent, opplyser Johnsen.

Den røde rubin

Hele Bjørvikautbyggingen skal ha såkalt høy arkitektonisk kvalitet på bebyggelse og utearealer. For Munch Brygges del er det nok av elementer som bekrefter de høye ambisjonene. Grepet med skråstilte balkonger er komplekse, men bryter samtidig opp fasadene. Valget av den mørkerøde teglen signaliserer kvalitet og soliditet.

De fire byggene skal ha om lag 800.000 spesiallaget teglstein i fasadene. Stor-Oslo Eiendom ble sammen med Lund + Slaatto Arkitekter raskt enige om at fasadematerialet måtte være tegl.

– Vi ville bidra med en fargesterk fasade, og ønsket en annen materialitet enn det vi ser her i Bjørvika. Det er for øvrig viktig med et bygg med klare spor av godt håndverk, utført på stedet. Hver eneste teglstein er murt på plass, én etter én utført av dyktige murere, poengterer Johnsen.

– Fasadene er svært kompliserte å bygge, med fritthengende tegl i cirka 80 prosent av fasadene. Teglen står i hovedsak ikke på sokkelen. Siden det er utkragede balkonger og overheng, måtte vi prosjektere inn et stålbæringssystem med konsoller i betong-råbygget, der teglen henger, forteller Olsen.

I forkant av selve murerarbeidet, måtte et nitid prosjekteringsarbeid på plass. Frykten for å starte murerarbeidet feil, det vil si at konsoller og dermed tegl ble montert skjevt, var stor. Tidsaspektet tilsa ikke rekkefølgefeil, med en kostnadsdrivende ny oppstart.

– Vi måtte jobbe veldig strukturert. I perioder hadde vi fem stikkere her samtidig bare med tanke på at konsollene skulle på plass med millimeterpresisjon. Rett og slett fordi vi var livredde for å komme skjevt ut i en eller annen retning, medgir Olsen.

De arkitektoniske kvalitetene har allerede blitt verdsatt. Oslo Arkitektforening tildelte Lund+ Slaatto Arkitekter Arkitekturpris 2019 for Munch Brygge. «Med sin enkle detaljering, røffe bestandige materialbruk, og sin flotte skalering er det et forbilde-prosjekt. Det å tørre å bygge et hus med kun tegl som materialmessig hovedelement er beundringsverdig», het det i begrunnelsen.