Millskvartalet

I det grønne hjertet av Grünerløkka har AF Gruppen bygget et komplekst og utfordrende boligprosjekt med mange kvaliteter for beboerne. Da var det kanskje ikke så rart at samtlige boliger var solgt før overlevering heller.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Nybygg, Bolig

Bruttoareal: 22.000 kvadratmeter

Byggherre: Sofienberggata 21-23 / Constructive Development

Totalentreprenør: AF Bygg Oslo

Kontraktsum eks. mva.: 400,6 millioner kroner

ARK: Arcasa

LARK: Bjørbekk & Lindheim

Rådgivere: RIV: VVS Kontakten l RIE: Elektro-kontakten l RIVent: Bjerke Ventilasjon l RIG: Sivilingeniør Albert Ølnes l RIB: WSP l RIB Prefab: Contiga l RIAku: Brekke & Strand l RIBr, RIBfy: Rambøll l RIM: Golder Assosiates l RIVA: Ing. Petter Nome

Underentreprenører og leverandører: Oppmåling: Sollie & Hoff l Grunnarbeider: JK Maskin l Spunt, peling, avstivning: Entreprenørservice l Råbygg og balkongrekkverk: Eiqon l Kjerneborring & Betongsaging: Mimax l Taktekking: IcopalTak l Teglforblending: Mjøndalen Mur & Puss l Pussfasader: ABC Pussteknikk l Glassfasader: Hubro l Beslag og Alubondfasader: Haukjem l Utvendig Rekkverk: Brødrene Aaberg Mek Verksted l Gartnerarbeider: Akershusgartneren l Trapper: Weland/Hagen Trapp l Malerarbeider: Malerfirma Edvardsson l Parkett: Parkettpartner l Kjøkken: HTH Prosjektavdeling l Flislegging: BBM l Gulvstøp: Gulventreprenøren l Gulvbelegg: Intep l Fuging: Øyan & Schie l Branntetting: Christiania Branntetting l Lås og beslag: Lås & Sikring l System- og garasjehimling: Rovik l Heis: Schindler l Sportsboder: Ingeniør Larsson l Garasjeporter: Hörmann l Solsjerming: Vental l Byggevarer: Optimera

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Helt inntil den grønne lungen som er Sofienbergparken på Grünerløkka i Oslo har 147 splitter nye leiligheter kommet opp i det gamle industrikvartalet rundt den tidligere majones-fabrikken til Agra.

Byggherreselskapet Sofienberggata 21-23 står bak prosjektet, og i ryggen har selskapet en konstellasjon av eiere som blant annet inkluderer eiendomsutvikler Constructive Development. Erik Bøhler, som uttaler seg på vegne av Constructive Development, sier til Byggeindustrien at Millskvartalet har vært en suksess for alle involverte.

– Millskvartalet har blitt veldig fint, og vi er veldig godt fornøyde med både samarbeidet og gjennomføringen vi har fått med AF som entreprenør. Jeg tror dette har vært et veldig vellykket prosjekt for alle parter, sier han.

Bøhler forteller at utgangspunktet for utviklingen var suksessen på nabotomten, hvor Mat- og merkevarehuset stod ferdig rehabilitert og påbygget i Agras gamle majonesfabrikk i 2017.

– Her har vi en svært god og attraktiv tomt i hjertet av Grünerløkka, og vi ønsket å spille opp mot den vellykkede ombyggingen og påbyggingen av Agras hovedkontor. Mens majonesfabrikken ble bygget om til næringslokaler, ønsket vi å rette oss mot boligbygg, og samtidig bidra til byggingen av «Grønn-løkka», med spenstig arkitektur og mye grønt. Dette synes jeg vi har lyktes bra med, sier Bøhler.

Underjordisk bekk

Anleggsleder Stian Grahn i AF Gruppen er enig i at man har lyktes godt i Millskvartalet, som snart overleveres til byggherre. Men spenstig arkitektur og plasseringen i en attraktiv Oslo-bydel med mye gammel bebyggelse har også utfordret entreprenøren betraktelig.

Grunnforholdene under den gamle industrigården var godt kartlagt, så totalentreprenøren visste at de ville settes på en prøve fra første spadetak.

– Gjennom tomten går en kulvert på 1.600 ganger 1.100 millimeter fra 1870-årene. Her fraktes spillvann og overvann fra Torshov under bakken gjennom Grünerløkka til Vann- og avløpsetatens renseanlegg i Bekkelaget. Før vi startet grunnarbeidet, var vi nede med dykkere i kulverten og installerte rystelsesmålere, og Vann- og avløpsetaten ga oss en forbudssone på to meter rundt kulverten, så vi har spuntet langs forbudssonen på begge sider. Her hadde vi en identifisert risiko med veldig høyt skadepotensial, men de målte vibrasjonene var langt under grenseverdiene, og deformasjonen var på noen få tiendedels millimeter. Det gikk alt i alt veldig bra, sier Grahn.

Den underjordiske kulverten var dog ikke det eneste utfordrende elementet under bakken i Millskvartalet. I tillegg til den menneskeskapte bekken har utbyggerne vært nødt til å håndtere svært ugunstige grunnforhold på en tomt som ligger tett på både bygninger og infrastruktur.

– Det er lagt mye energi i grunnsikring, med spunt rundt hele kvartalet. Spunten er stagfestet til fjell i mesteparten av prosjektet, men grunnfjellet stuper ganske bratt nedover i tomten, så nede mot Schæffers gate har vi hatt innvendig avstiving. Det var veldig mye blåleire i grunnen, og den har vært utfordrende å få ut, forteller Grahn.

Grundig grunnarbeid på Grünerløkka

Byggegropen ble gravd åtte meter ned, og jobben med å etablere midlertidige anleggsveier med fiberduk og pukk, hente ut de bløte massene og samtidig grave ut hele den store tomten i henhold til geokonseptet som skal forhindre grunnbrudd, har vært en tidkrevende geoteknisk nøtt.

– Vår RIG Albert Ølnes var en veldig god og viktig støttespiller i dette arbeidet. Det tok noe lengre tid enn planlagt, men vi fikk gjennomført grunnarbeidet på en god måte, sier AFs anleggsleder.

Mot Sofienberggata er byggene fundamentert til fjellet, som lå omtrent åtte meter under bakkeplan, men mesteparten av prosjektet er pælet med stålkjernepæler til et skrånende grunnfjell som ligger omtrent 18 meter under bakken nede ved Schæffers gate.

Selv om mesteparten av gammel bebyggelse på tomten ble revet før AF begynte å bygge her, har den gamle kjelleren i det som het emballasje-bygget i majonesfabrikken blitt bevart, ettersom kjelleren inneholder teknisk rom som betjener flere av de andre byggene i kvartalet.

Her måtte AF pele gjennom eksisterende bygg mens det tekniske anlegget var i drift.

– Vi måtte stemple slik at boreriggen kunne stå over kjelleren, og så er pælene drevet gjennom kjelleren, slik at de nå fremstår som innvendige søyler. En slik operasjon har jeg aldri vært med på før, forteller Grahn.

På grunn av denne kjelleren er Bygg 5, som er bygget over, konstruert med betongelementer fra U1 og oppover, og hulldekker i etasjeskillene, for å få ned egenvekten på bygget. Hele resten av prosjektet er plasstøpt, med plattendekker i etasjeskillene, for større tetthet i de mange variert utformede leilighetene.

Mange strenger

I tillegg til de 147 leilighetene, er det etablert mindre næringslokaler i alle bortsett fra ett av de totalt fem byggene i prosjektet. AF vil også levere et rålokale for etablering av barnehage som en del av utbyggingen.

De fleste av byggene er seks etasjer høye, men Bygg én i prosjektet er åtte etasjer høyt på det høyeste. Praktisk talt alt av takarealer er utnyttet til takterrasser eller beplantning, og de forskjellige balkongene i prosjektet er levert med innspente glassrekkverk.

Totalt åtte forskjellige fasadeløsninger spredt ut i prosjektet skaper et merkbart mangfold i kvartalet. En luftet glasselementfasade på omtrent 120 kvadratmeter er et eksempel – et annet er Alubond-fasader som skaper forskjellig spill i sollyset.

– Det er et prosjekt som spiller på veldig mange strenger og som har veldig mye å tilby, både når det gjelder tekniske og estetiske løsninger, men det har også vært utfordrende å bygge. Prosjektet har gitt oss et vanvittig bidrag i læring, både når det gjelder å finne gode løsninger, teknisk gjennomføring og logistikk, sier Grahn.

Med en trang og urban tomt har prosjektet vært avhengig av god logistikk, og anleggslederen takker gode underentreprenører for å ha levert bra på akkurat dette.

– Vi har hatt veldig lite unødvendig opphoping av leveranser, så logistikken har vært veldig bra. Vi ønsket først å ha brakkeriggen i Sofienbergparken, men ble nødt til å ha den i Sofienberggata i stedet. Da vi måtte demontere riggen for å få en brannoppstillingsplass i forbindelse med ferdigstillingen, hadde vi så flaks at vi fikk ta over en brakkerigg fra Isachsen og Bymiljøetaten i parken, ettersom de hadde kommet i mål med sitt prosjekt før tiden. Det var et positivt lite drypp for prosjektet, forteller Grahn.

Utbyggerne har ikke bare hatt flaks heller, og i likhet med resten av næringen har prosjektet støtt på noen problemer rundt koronapandemien.

– Korona har skapt problemer med akkumulert fravær når arbeidere har blitt satt i karantene, og i slutten av februar fikk vi også et smitteutbrudd på prosjektet som satte en del av utbyggingen midlertidig ut av spill. Byggherre har vært veldig grei å jobbe med i denne perioden, og de har vist stor forståelse når koronaviruset har forårsaket noen forsinkelser, sier Grahn.

Prosjektet har også hatt to skader som har resultert i alternativt arbeid for de skadede.

I mål på Mills

Alt i alt er anleggsleder Stian Grahn godt fornøyd med det som har vært et spesielt og krevende prosjekt.

– Med vanskelige grunnforhold, mange sprang og overganger i de forskjellige fasadene, flere tilpasninger der hvor vi bygger tett mot nabobygg fra 1800-tallet, og et tre som har stått veldig i veien, men som nå er et kjempefint tilskudd i prosjektet, har det vært utfordrende, men det har også blitt veldig bra. Vi har fått mange gode tilbakemeldinger fra innflyttere på befaring.

Erik Bøhler på byggherresiden sier seg også godt fornøyd med prosjektet som snart er ferdig overlevert.

– Vi har ønsket en god blanding i alder og livssituasjon hos publikum, og det har vi lyktes med, men på både på arkitektur og kvaliteter har vi lagt oss på et litt høyere nivå her. Ingenting er på laveste trinn i Millskvartalet. Sofienberggata har blitt en veldig fin gate, så det skulle bare mangle at vi sikter høyt, sier han.

Bøhler takker også totalentreprenør AF for et godt gjennomført prosjekt.

– Både når det gjelder samarbeidet og gjennomføringen er vi veldig fornøyde med AF. Dette er et prosjekt vi alle kan være stolte av, sier han.