Lillo Gård B1 og B2

Prosjekteringsleder Mikael Eide i AF Bygg OsloFoto: EiendomsplanFoto: EiendomsplanFoto: EiendomsplanFoto: EiendomsplanFoto: EiendomsplanFoto: Eiendomsplan

Byggetrinn B av kjempeutbyggingen Lillo Gård i Nydalen i Oslo består av to bygningsmasser, men i praksis har totalentreprenør AF Bygg Oslo satt opp fire distinkte bygg som kobler nye Lillo Gård sammen med både nabolaget og historien i området.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Nybygg bolig og næring

Bruttoareal: 19.661 kvadratmeter

Byggherre: Lillo Gård KS

Byggherrerepresentant: Eiendomsplan

Totalentreprenør: AF Bygg Oslo

Kontraktsum eks. mva.: 527 millioner kroner

ARK: 4B Arkitekter

LARK: Bar Bakke

IARK design: Radius Design

Rådgivere: RIB/RIByFy/RIAku/RIBr/RIG: Rambøll Norge l RIE: Heiberg & Tveter, Light Bureau Norway l RIV, RIVA, RIV rør: Asplan Viak l RIV vent: Sweco l RI Vei: Stener Sørensen

Underentreprenører og leverandører: Heis og rullebånd: Kone l Grunnarbeider: JR Anlegg l Peling/Spunt: Entreprenørservice l Betongarbeider: Eiqon Betongbygg l Gulvsparkling: Gulventreprenøren l Plattendekker: Betongprodukter l Prefab trapper/balkonger: Con-form l Hulldekker: Kynningsrud l Fiberbetong: Byggimpuls l Murer: Fjeldheim og Knutsen l Flis: BBM Norge l Tømrerarbeider og glassfasader: Eiqon Nybygg og Fasade l Parkett: ParkettPartner l Kjøkken: Studio Sigdal Lørenskog l Trevinduer: Lian l Maler: Malermester Buer og Ullevål Malermesterforretning l Gulvbelegg: Ragnar Andersson l Epoxy: BetongConsult l Tredører: Swedoor l Ståldører: Brann og sikkerhetsforum l Trafodører/Rister: Møre Trafo l Lås og beslag: Dorma Kaba l Rekkverk: Brødrene Åberg l Peisovn: Peisselskabet l Solskjerming: Solskjermingsgruppen l Poter: Hørmann l Nettingboder: Troax l Systemhimling: Isoteks l Taktekker: IcopalTak l Brannisolering: Oslo Brannsikring l Blikkenslager: Sigfred Bentzen l Postkasser: Stansefabrikken l Avfallssystemer: Enviropac l Utomhus: Braathen Landskapsentreprenør l Byggvask: ARK Service l Rørlegger: Assemblin l Ventilasjon: L S Solland og Bjerke Ventilasjon l Elektro: Ørnulf Wiig Installasjon l Rullegitter: Haaby Rullegitter l Maler: Ullevål malermesterforretning l Telekom: OneCo Telecom/GET fiber l Branngardiner: Jet Bramo l Skilter og merking: Modus Design

Grå teglstein, mørkt tre, flerfargede komposittplater, glass, fiberbetong og stål bidrar til de fire forskjellige byggene som inngår i B1 og B2 i Lillo Gård. Byggene knytter sammen historiske Lillo Gård med den nye bebyggelsen i Nydalen i Oslo, og blander både bolig, handel og servering i et komplekst og komplett prosjekt i hjertet av bydelen.

Arkitekt John Glazebrook i 4B Arkitekter forteller at det sammensatte uttrykket er et svar på den sammensatte rollen prosjektet skal ha i nærmiljøet.

– Tomten skal løse veldig mange forskjellige oppgaver. Den skal forholde seg til en lavskalert og variert historisk gårdsbebyggelse på én side, hvor vi har prøvd å gjenskape den gamle gårdsplassen, og samtidig ville vi markere toppen av Sandakerveien på den andre siden. Det er et prosjekt som kunne ha oppstått over tid, på samme måte som et gårdstun oppstår over tid. Alle byggene står hver for seg, men samtidig står de sammen, sier Glazebrook.

Godt utført

Arkitekten forteller at det er et komplisert prosjekt på en tomt med komplisert geometri og en rekke krav diktert av omgivelsene.

– Det er mange detaljer å ta tak i her. Vi prøver jo alltid å tegne det beste boligprosjektet vi kan, men i dette prosjektet har vi prøvd flere ting som vi ikke har prøvd tidligere. Vi har også fått til en god del, sier han.

Byggene kommer i høyde fra to til ti etasjer, med Møre Royal-kledning inn mot gårdstunet, grå tegl der hvor prosjektet grenser mot teglsteinkledde boligblokker i retning Akerselva, enkelt vedlikeholdte stålelementer mot Fernanda Nissens skole, og et ti etasjer høyt trekantbygg med Swisspearl-plater på toppen av haugen. Byrommene som er skapt, har allerede begynt å puste liv inn i Nydalen, og arkitekten mener planene for prosjektet har blitt godt gjennomført.

– Jeg synes utførelsen har vært helt fantastisk bra. Folk har stått på og stilt opp, tatt utfordringene på strak arm og fått det til. Jeg synes AF og underentreprenørene deres har vært veldig flinke, sier han.

Gård og grunn

Totalentreprenør AF Bygg Oslo kom til ferdigrevet tomt i begynnelsen av 2017 da de rigget seg til ved gamle Lillo Gård i Nydalen. 1. mars samme år begynte byggingen på de to B-feltene i prosjektet.

Prosjekteringsleder Mikael Eide i AF Bygg Oslo forteller at de kom til en fin og byggeklar tomt med gode grunnforhold. Byggene er fundamentert med en kombinasjon av punktpeler av betong og stålkjernepeler.

– Det var egentlig en ganske fin grunnjobb her, summerer Eide.

Som støpt

Lillo Gård B1 og B2 er nesten i sin helhet bygget med plasstøpt betong, med stål og hulldekker kun benyttet i én etasje i B2 hvor lange spenn og få søyler var etterspurt til næringsarealene.

Over disse lokalene har AF etablert en åpen plass med flott utformede utearealer, samt flere etasjer med boliger.

– Når du bygger et boligprosjekt, kan du få utfordringer rundt lyd og lufttetthet nå du bygger med stål og hulldekker. Når du bygger plasstøpt, løser du mye av denne problematikken. I dette prosjektet har også samtlige leiligheter utkragede balkonger. Til og med svalgangene ut mot gården er utkraget for å unngå søyler ned forbi utstillingsvinduer og inngang til butikker. Når du bygger plasstøpt, løser du også utfordringer rundt dette, forklarer Eide.

AF Bygg Oslo har ikke hatt noen egne fag i prosjektet, men AF-eide Eiqon har blant annet stått for betong- og tømrerarbeidene, samt stål- og glassrekkverk. Den plasstøpte betongen får også skinne i enkelte deler av næringsarealene.

– Det var egentlig ikke planlagt eksponert betong i interiøret i næringsarealene, men som en konsekvens av at betongen ble støpt så fint, valgte interiør-arkitekten å gjøre om designet slik at man fikk frem betongen, sier Eide.

Skreddersøm

Bortsett fra hulldekkene som skiller næringslokalene fra gårdsplassen over, er garasjen løst med plasstøpte flatdekker, etasjeskillene løst med plattendekker med plasstøpte dekker over. Balkongene i prosjektet er bygget med prefabrikerte balkongelementer.

Spesielt i det ti etasjer høye leilighetsbygget B1 var de buede, utkragede balkongene utfordrende å prosjektere og montere, men prosjekteringslederen sier seg godt fornøyd med resultatet.

De totalt 173 leilighetene i B1 og B2 kommer i flere forskjellige former mellom 35 og omtrent 100 kvadratmeter, og bortsett fra balkongelementer og plattendekker har det vært lite prefabrikkerte elementer i prosjektet. Det har heller ikke vært mye repetisjon i det varierte prosjektet.

– Jeg føler vi har prosjektert fire helt forskjellige bygg. Vi er jo vant til å fokusere på gjentakelser for å få størst mulig verdiutnyttelse, men her har alt vært skreddersydd for hver blokk, sier Eide.

Bolig og næring

Den største utfordringen i det allsidige prosjektet har likevel vært å håndtere de mange grensesnittene. Grensesnittet mot offentlig vei, mot bydelstunet som ligger mellom B2 og gamle, bevaringsverdige Lillo Gård, samt Fernanda Nissens skole på den andre siden av prosjektet, har nødvendiggjort mange grep fra utbyggernes side.

Grensesnittet mellom bolig og næring har likevel vært det mest utfordrende, opplyser Eide.

– Fokus på de juridiske grensesnittene mellom bolig og næring er noe vi har jobbet mye med sammen med byggherre. Her har det blant annet vært utfordrende å finne gode løsninger for brann og rømning. Utfordringen i utførelsesfasen kommer når boliger med sine ideelle akseavstander skal plasseres oppå et næringsareal hvor man ønsker færrest mulig bærepunkter og lengst mulig spenn mellom søylene, som også helst skal gå ned gjennom næringsgarasjen. Det har gjort at i skillet mellom bolig og næring er det mange utvekslinger i bæringen, forteller han.

Peder Loraas i Rambøll, som har vært rådgivende ingeniør for bygget, forteller at man har løst dette ved å henge randdrageren opp i utkragede veggskiver ved hjelp av Dywidag-stag som strekker seg langt opp i veggene.

– For noen år siden ville nok mange ha sagt at det er umulig å kombinere boliger og næring på denne måten, men i dette prosjektet har man fått det til, påpeker arkitekt John Glazebrook.

Én skade

På det meste har det vært litt over 130 mann vært i sving på prosjektet, som har registrert omtrent 365.000 arbeidstimer. Sorteringsgraden har vært på 93 prosent.

– Vi har dessverre hatt én fraværsskade. Jeg skulle gjerne ha likt å si null skader, men vi har ikke greid å nå målet med 0 fraværsskader i dette prosjektet, og det er vi skuffet over. Bortsett fra akkurat det, er vi veldig fornøyde. Jeg kan si at dette er det beste prosjektet jeg har vært med på, både når det gjelder sluttproduktet, samarbeidet med byggherre og hvordan det er gjennomført. Vi har hele tiden nådd alle planlagte datoer, og det har også vært et økonomisk bra prosjekt. Det eneste negative har vært fraværsskaden, sier Eide.

Prosjektet ble overlevert i september 2019. Byggherre er Lillo Gård KS, som eies av blant andre AF Eiendom, OBOS, Aspelin Ramm og milliardær Trond Mohn, men det er Eiendomsplan som i sin tid etablerte selskapet og inviterte inn eierne. Eiendomsplan har hatt byggeledelse, salgsledelse, daglig ledelse og økonomistyring i prosjektet. Daglig leder Harald Taasen hos Eiendomsplan sier seg også godt fornøyd med resultatet på B1 og B2, som innad i prosjektet har gått under kallenavnet Haugen.

– Når Lillo Gård står helt ferdig, har Eiendomsplan bygget 1.150 boliger her i Nydalen sammen med OBOS, AF og 4B arkitekter. Vi er veldig fornøyde med B1 og B2, og synes det har er gode boliger. Vi er veldig happy, sier han.

Solid organisasjon

Prosjektleder for Eiendomsplan, Jan Omholt-Jensen, trekker også frem et godt samarbeid og god tillit mellom aktørene som viktige suksesskriterier for utbyggingen.

– Vi har kjørt fort her, og det har vært mange tilpasninger underveis. Det er mulig hvis du har en solid prosjektorganisasjon, men det har stilt krav til entreprenøren om at de måtte være dønn ryddige. Vi stoler på hverandre, sier Omholt-Jensen.

Taasen forteller at fornøyde kunder og et vellykket prosjekt har vært hovedfokus fra dag én, men på Lillo Gård har man også vært nødt til å tilpasse prosjektet betydelig etter betingelsene satt av den bevaringsverdige gården i sentrum av utviklingen.

– Det har vært viktig å aktivisere arealene rundt den gamle gården og lage en meningsfull sammenheng mellom det gamle og det nye. Samtidig er det mange overganger mellom offentlig og privat grunn her. Dette prosjektet er selve hjertet av Nydalen, med mange kommunikasjonsårer på kryss og tvers, sier han.