K7

AFlogo

AFlogo

BrekkeStrand

BrekkeStrand

Bolseth

Bolseth

RolfHolm

RolfHolm

Profilforum

Profilforum

Gupex

Gupex

Lysteknikk

Lysteknikk

Bergknapp

Bergknapp

BBM

BBM

Stenseth

Stenseth

TungeTing

TungeTing

Uteanlegg

Uteanlegg

På Hasle i Oslo har AF Gruppen ferdigstilt et stort kombinert hotell og næringsbygg, med en rekke spesialløsninger, slående arealer og en samlende funksjon for hele området.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Nybygg, Hotell/Næring

Bruttoareal: 21.000 kvadratmeter

Byggherre: Höeg Eiendom/AF Eiendom

Totalentreprenør: AF Bygg Oslo

Kontraktsum eks. mva.: 490 millioner kroner

ARK: Ghilardi+Hellsten Arkitekter

Ansvarlig søker: LOF arkitekter

LARK: Grindaker

Rådgivere: RIB, RIG, RIByFy: Rambøll l RIBR, RIVA, IAQ-plan: Sweco l RIA: Brekke & Strand l Breeam-revisor, økolog: Asplan Viak

Underentreprenører og leverandører: Elektro: Lysteknikk l Rørlegger: AF EMT l Ventilasjon: Gupex l Automasjon: Autologic l Oppmåling: Geomatikk Survey l Gravearbeider: Kaare Mortensen Oslo-Akershus l Glass-/aluminiumsarbeider: Bolseth Glass l Plasstøpt betong: Eiqon l Råbygg Prefab: Kynningsrud Prefab l Heis: Schindler l Badekabiner: Parmarine l Dører: Daloc l Lås og beslag: Salto Systems l Gulvavretting: Gulventreprenøren l Gulvstøp: Stenseth & RS l Maler: Edvardsson Entreprenør l Taktekker: IcopalTak l Parkett: Parkettpartner l Kjøkken : HTH Prosjektavdeling l Blikkenslager: Franke Onsrud Blikkslageri l Branntetting: Oslo Brannsikring l Stillas: Xervon l Betongsaging: Mimax l Gulvlegger: ATG l Flisarbeider: Murmester Rolf Holm l Ytong: Xella l Rekkverk, nettingboder: Ivar Bråthen Mekaniske l Fuging: Øyan & Schie l Gartner: Uteanlegg l Resepsjon: Tunge Ting l Innredninger: Henriksen Snekkeri l Garderobeskap: Nordsecure l Metallarbeider: Brødr. Aaberg Mek. Verksted l Solskjerming: Vental l Epoxy: Norsk Epoxy l Foldevegger: Trysil Byggprodukter l Sedumtak: Bergknapp l Porter: BVS Brannvernsystemer l Branngardiner: Sveis-stål-montasje Børre Larsen l Systemvegger, himlinger: Bærum Byggmontering l Karuselldør: Boon Edam l Pavigym treningssenter: Prauss l Skilting, foliering: Profilforum

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

På Hasle i Oslo har AF bygget ut et helt område med næring og bolig det siste tiåret. K7 er det siste store tilskuddet til områdeutviklingen og det første hotellbygget på Hasle. I tillegg til 208 hotellrom inneholder det 21.000 kvadratmeter store bygget blant annet kontorlokaler med både radio- og TV-studio, et stort treningsstudio i underetasjen og en innendørs gate med flotte fellesarealer, serveringslokaler, konferansefasiliteter og gjennomgang for alle på Hasleområdet.

Både innendørs og utendørs er K7 et spektakulært bygg med store dimensjoner og betydelig wow-faktor. Nå har signalbygget som blant annet inneholder Quality Hotel Hasle Linie krysset mållinjen.

– Vi er veldig fornøyde, kry og stolte av dette bygget. Både gjennomføringen og sluttkvaliteten vi sitter igjen med, er noe vi er stolte av, og vi tror også leietakerne er enige med oss når vi sier det har blitt et veldig bra og stilig bygg. Vi gleder oss stort til å se bygget innredet og tatt i bruk slik som Sterk Helse nå har gjort med sitt treningssenter, sier prosjektleder Jon Semb i totalentreprenør AF Bygg Oslo.

Bindeleddet

K7 er blant annet hjem til Quality Hotel Hasle Linie, medieselskapet NENT Group, som har etablert sitt norske hovedkontor her, samt Sterk Helse & Trening, som disponerer omtrent 1.500 kvadratmeter splitter nye treningslokaler helt nederst i bygget.

Prosjektdirektør Atle Sundby i byggherre Höegh Eiendom forteller at de har satt strenge krav til kvalitetene i bygget.

– Som byggherre har vi lagt inn ekstra kvaliteter både utvendig og innvendig for at K7 skulle bli det bygget vi ønsket for området. Dette var den siste store tomten i denne delen av Hasle som ennå stod ubebygget, og det var viktig for oss at bygget skulle knytte området sammen. Arkitekt fikk mandat til å bygge noe som skulle forene Næringsbyggene her med Krydderhagen, og som skulle komplettere området. Vi synes absolutt vi har lyktes med dette og med å gi Choice, NENT Group og Sterk de lokalene de fortjener, sier Sundby.

Spesielt fornøyd er Sundby med de kvalitetene i prosjektet som bidrar til å binde området og folkene der sammen. En stor utendørs trapp mellom Bøkkerveien og Karvesvingen er et av disse bindeleddene som prosjektdirektøren er spesielt godt fornøyd med.

– Så snart trappen åpnet, så vi at det yret av liv der. Folk spiser lunsjen sin der og møtes. T-lobbyen i K7 binder på samme måte området og funksjonene i bygget sammen i to akser innendørs, forteller han.

Fleksibilitet for fremtiden

Arbeidet på K7 startet for alvor i oktober 2018, med oppstart på tomten rundt jul samme år. Totalentreprenør AF Bygg Oslo startet med masseuttak og sprenging av fjell, og senere råbyggfasen med plasstøpt bunnplate, enkelte plasstøpte kjellervegger og prefabrikkerte betongelementer oppover i bygget. Gjennom hele bygget er det hulldekker i etasjeskillene, og her har byggherre bedt om lange spenn og store, åpne arealer for fremtidig fleksibilitet i bygget.

– Vi bygger for fremtiden, og det betyr å bygge med størst mulig fleksibilitet. Fleksibilitet i et bygg oppnår vi ved å bygge ut med så få ytre begrensninger som mulig, og det oppnår vi med lange spenn og åpne lokaler, sier Sundby.

Prosjektleder Jon Semb i AF Bygg Oslo vedgår at de åpne konstruksjonene har bydd på utfordringer i et allerede stort og komplekst prosjekt, men at de har tatt utfordringene og kommet i mål med et bygg med høye kvaliteter spekket for fremtiden.

– Vi har benyttet store og svært mange hulldekker i dette prosjektet. Det har som sagt vært utfordrende, men det har egentlig vært mange detaljer i dette prosjektet som har vært praktisk krevende. Det er et komplekst og krevende bygg for de utførende og de som har prosjektert bygget har hatt mange detaljer å tenke på. Men vi har hatt veldig mange aktører som har gjort en veldig god jobb, og vi har fått det til på en bra måte, sier Semb.

Bygget har oppnådd energiklasse A, har grønne tak, og sertifiseres til Very Good-karakter i Breeam-Nor.

Spennende produkter

I hotelldelen av bygget har entreprenøren installert prefabrikkerte baderomskabiner rett på hulldekkene, og for å få resten av gulvet i hotellrommene i samme høyde som på badene, har de brukt skumbetong til gulvavrettingen.

– Det var et veldig spennende produkt som vi ikke har prøvd før, og som vi ble imponert av. Det er snakk om veldig porøs betong med lav vekt som vi kunne pumpe opp på hotellrommene fra en bil på plassen. Det var veldig vellykket, forteller Semb.

Fellesarealet som skjærer gjennom bygget i en T-form i første etasje, er et annet element som har blitt svært vellykket. Det åtte meter brede og rundt ni meter høye rommet er et innendørs smykke, og gir god takhøyde og en sterk følelse av åpenhet inne i lobbyen, men både her og i andre deler av K7 med høyt under taket, har det blant annet krevdes et uvanlig stort antall lifter for å gjennomføre byggingen på en god måte. Besøkende i K7 kan nå gå gjennom store, åpne arealer kledd med russisk bjørketre og gylne Rimex-plater, med overlys blant annet fra en stor lyssjakt midt i bygget og fra fabrikkinspirerte takvinduer i skillet mellom kontor- og hotelldelen.

Krevende omprosjektering

Selv om en stor innsats fra både arkitekt og utførende entreprenør er lagt i fellesarealene, er det også lagt mye arbeid i utformingen og utførelsen av hotellrom og kontorer. Kontorleietaker NENT Group signerte leieavtalen sent i byggeprosessen, og det ble dermed nødvendig med en rask omprosjektering av kontorene for å imøtegå medieselskapets behov for kontorlokaler og studiofasiliteter, med strenge akustiske krav og høye krav til teknisk infrastruktur.

– NENT hadde andre behov og andre krav enn det som lå inne i det eksisterende konseptet. Vi måtte lage et nytt arbeidsgrunnlag på veldig kort tid, og det var snakk om store arealer. Det var helt klart ressurskrevende, og det krevde at vi holdt tunga veldig rett i munnen, men vi la en tight plan sammen med leietaker og byggherre, jobbet tett og aktivt sammen, og vi fant nye løsninger. Vi måtte stoppe arbeidene gjennom sommeren 2020, men da høsten kom, var vi klare med et nytt konsept tilpasset NENTs behov. Den samhandlingsprosessen var veldig bra, og NENT var flinke til å svare raskt og konkret på det som vi trengte svar på, roser prosjektleder Semb.

En offensiv byggherre og leie- takere med forskjellige spesialbehov har krevd en kombinasjon av smidighet og god kontroll på prosjektet. Selv om hele K7 deler bygningskropp i kjeller og førsteetasje, strekker kontordelen av bygget seg opp separat fra resten av prosjektet.

– Det har vært mange store meningsytere som alle sammen skulle ha sine behov ivaretatt, og alle disse behovene skulle samtidig legges opp mot hverandre, med tanke på plassering i bygget, romfordeling, og så må også alt passe. Det har krevd god prosjektstyring, sier Semb.

Over mållinjen

Selv om det har vært et komplisert og stort prosjekt med mye arbeid i høyden og mange arbeidere i sving samtidig, har prosjektet greid seg uten en eneste fraværsskade. De har dog blitt rammet av koronapandemien, og måtte stenge ned deler av produksjonen etter et utbrudd på prosjektet etter jul. Prosjektleder Semb forteller at pandemien også har skapt utfordringer for bemanning og enkelte leveranser, men at de har kommet seg greit gjennom det.

– Det er utfordrende å krevende å styre et prosjekt i en pandemi, og dette har vært et stort prosjekt. Totalt i prosjektet har vi logget godt over 300.000 timeverk, forteller Semb.

Prosjektlederen understreker at høy grad av kompleksitet og store dimensjoner ikke har vært et hinder for å lande et vellykket prosjekt.

– Vi mener at vi har fått til dette på en bra måte. Vi har lyktes med tiden, kvaliteten og de funksjonene som sluttbrukerne og gårdeier ønsker seg, summerer prosjektlederen.