Innlegg: Eiendomsutviklere forpliktes av nye krav om lademuligheter for elbiler

Med formål om å dytte landet i en grønnere retning, har Norge satt et mål om at alle nye personbiler og lette varebiler skal være nullutslippskjøretøy fra 2025. For å nå målet, innføres det stadig flere reguleringer og ordninger som oppfordrer til bruk av elektriske kjøretøy. Ved inngangen til 2021 kom laderetten, og i sommer kom også kravet til ladeklare bygg. I tråd med artikkelen publisert av Oslo kommune den 7. desember i år kan det derfor konstateres at det faktisk er "enklere å ha elbil i byen".

De nye kravene innebærer imidlertid også nye utfordringer. Kommunal- og moderniseringsdepartementet fastslo i en tolkningsuttalelse den 23. august i år at laderetten kun kan fravikes ved snevre unntaksregler. Til tross for at enkelte er bekymret for brannfaren tilknyttet ladeanlegg, legger departementet til grunn at en generell brannfare ikke vil være tilstrekkelig til å fravike laderetten. Som følge av dette kan de nye kravene bli kompliserende for aktører i eiendomsbransjen.

Gjeldende rett
Laderetten springer ut av eierseksjonsloven § 25 a og innebærer en rett for seksjonseiere til å sette opp ladepunkt for elbil på egen parkeringsplass eller kreve at det blir satt opp på eierseksjonssameiets felles parkeringsområde. Kostnaden for slik oppføring fordeles som hovedregel på lik linje med andre felleskostnader, fordi det kommer alle andelseiere til gode. Dersom laderen i stedet oppføres på privat parkeringsplass, må kostnaden for lader og montering imidlertid betales av den enkelte, men seksjonseieren kan fremdeles kreve oppgradering av felles infrastruktur på sameiets regning. Sameieren regnes å ha en "egen" parkeringsplass dersom de har en seksjonert tilleggsdel, en andel av en næringsseksjon for parkering eller en vedtektsfestet rett til parkering, mens en parkeringsplass i en separat anleggseiendom eller på annen eiendom faller utenfor.

Laderetten påvirker således ikke eiendomsutviklere i særlig grad, da kostnadene bæres av andelseierne. Noe betydning vil den likevel ha, ettersom den er ment å motivere til å etablere en felles ladestruktur allerede i oppføringsfasen fordi dette vil gi en bedre kontroll på strømuttak og føre til større brannsikkerhet.

De nye reglene for "ladeklare bygg" som trådte i kraft fra 1. juli i 2021, vil imidlertid kunne ha større betydning for eiendomsutviklere. Kravet om "ladeklare bygg" springer ut av byggteknisk forskrift § 8-8 fjerde ledd, som legger til grunn at parkeringsplass skal klargjøres med føringsvei og plass for elektrisk infrastruktur for ladeanlegg til elbil på de områdene der det er stilt krav om parkering i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Disse områdene fremgår til enhver tid av gjeldende arealplan, enten direkte eller ved at det stilles krav om imøtekommelser av kommunens parkeringsnormer. I tillegg er det lagt til grunn i byggteknisk forskrift § 1-2 annet ledd bokstav b at også nye fritidsboliger med én boenhet skal klargjøres med plass for elektrisk infrastruktur for ladeanlegg til elbil.

Eiendomsutviklere pålegges således å prosjektere for elektrisk infrastruktur for ladeanlegg til elbil i nærmest alle nye tiltak. For forbrukere vil dette senke kostnadene til etterinstallasjoner, slik at terskelen for å velge elbil forhåpentligvis vil bli mindre. For eiendomsutviklere og utbyggere innebærer dette imidlertid merarbeid i form av ytterligere planlegging, og de nye reglene fører dermed ikke bare med seg fordeler.

Hverken laderetten eller kravet til ladeklare bygg gjelder imidlertid absolutt, og i det følgende vil vi derfor gå inn på hvilke begrensninger som gjelder etter de nye regelverkene.

Begrensninger av retten
Laderetten etter eierseksjonsloven § 25 a forutsetter at styret samtykker. Styret har dermed en adgang til å nekte å gi samtykke. Det følger imidlertid av bestemmelsen at dette bare kan gjøres dersom det foreligger "saklig grunn" for nektelsen. Hva som er "saklig grunn", må vurderes konkret. Styret gis følgelig adgang til å vektlegge alle relevante forhold som knytter seg til installasjonen, herunder arbeidet med denne eller bruken av ladepunktet.

Som eksempel på hvilke grunner som anses "saklige", nevner forarbeidene økonomiske hensyn, sikkerhetshensyn, eksisterende og fullgode ladetilbud, konkrete planer om felles ladestasjoner og mangel på egnet plass til å sette opp ladepunkt. Mer konkret uttales det i forarbeidene at kostnader per andelseier på over halvparten av folketrygdens grunnbeløp på vedtakstidspunktet skal være retningsgivende for når styret har saklig grunn til å nekte. Kostnadene må likevel veies opp mot andre momenter, som for eksempel om sameiet har god økonomi og de positive effektene av tiltaket. Andre saklige grunner for å nekte kan være at ladepunktet ikke tilfredsstiller gjeldende sikkerhetsnormer og det faktum at sameiet allerede har et fullgodt ladetilbud eller konkrete planer om å bygge ut felles ladestasjoner. I tillegg vil styret i noen tilfeller kunne stille vilkår så lenge laderetten blir sikret. Dette innebærer en rett til eksempelvis å stille vilkår om bruk av en viss type ladeboks slik at det kan bygges ut smarte strømsystem, eller andre vilkår som knytter seg til oppfyllelse av sikkerhetskrav.

Departementets uttalelse av 23. august 2021
Adgangen til å nekte samtykke dersom det foreligger "saklig grunn", er likevel snever. Dette ble slått fast i en tolkningsuttalelse fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet den 23. august i år. Bakgrunnen for tolkningsuttalelsen var at et sameie hadde nektet om lag 30 beboere å etablere ladepunkt, med grunnlag i utdaterte brannsikkerhetsrapporter. Dette medførte at beboere måtte bytte fra elbil til bensinbil, da borettslaget nektet å sette opp ladeplasser (se: Hadde elbil, men måtte bytte til bensinbil etter ladenekt fra sameiet - Norsk elbilforening). På bakgrunn av dette uttalte departementet at ikke engang en generell fare for brann utgjør saklig grunn til å nekte samtykke. Selv om forarbeidene fremhever at oppsetting av ladepunkt som ikke tilfredsstiller gjeldende sikkerhetsnormer, normalt vil være saklig grunn, vil brannfare i seg selv imidlertid ikke utgjøre en saklig grunn for styret til å nekte. Styret må i så fall kunne dokumentere en reell brannfare og eventuelt stille vilkår om at ladepunktet blir etablert i samsvar med gjeldende sikkerhetsnormer. Avslutningsvis påpekes det likevel til at det vil være opp til domstolene å avgjøre om styret kan nekte samtykke i det konkrete tilfelle.

Enkelte sameiestyrer har samtykket til etablering av et ladepunkt på egen plass, men har nektet å tilrettelegge for ladingen ved å oppgradere felles infrastruktur, eksempelvis strømnett. Laderetten innebærer en rett til et fungerende ladepunkt, og det er derfor kun en snever adgang til å nekte slik oppgradering, til tross for at denne kostnaden dekkes av sameiet. Styret kan i hovedsak kun nekte dersom kostnadene blir svært høye, og her vil halvparten av folketrygdens grunnbeløp per seksjonseier også være veiledende, men ikke avgjørende.

Mange av de hensynene som fremstår som saklige for å nekte laderett, vil ikke kunne påberopes ved oppføring av nye bygg. Dette begrunnes i at disse skal prosjekteres for å være ladeklare, jf. Byggteknisk forskrift § 8-8. Hverken økonomiske hensyn, brudd på sikkerhetsnormer eller mangel på egnet plass til å sette opp ladepunkt vil derfor kunne føre frem som begrunnelse for å unngå tilrettelegging. I bestemmelsens femte ledd oppstilles det imidlertid også et par unntak for bygg som ikke må gjøres ladeklare. Dette unntaket gjelder for fritidsbolig som ikke har kjøreatkomst, byggverk som ikke er koblet til strømnettet, tiltak på eksisterende byggverk som ikke er hovedombygging og hovedombygging der kostnaden for oppfyllelse av kravet om ladeklare bygg, overstiger syv prosent av totalkostnaden ved hovedombyggingen.

Også fra kravet til "ladeklare bygg" gjelder det derfor et par unntak, men det er på det rene at disse bare i begrenset grad vil kunne påberopes av eiendomsutviklere. De nye kravene til lading pålegger dermed eiendomsutviklere en stor forpliktelse, som vil kunne ha stor innvirkning på fremtidige boligprosjekter. På den positive siden vil dette være et viktig steg i retning av at Norge kan bli et lavutslippssamfunn innen 2050 og dermed oppfylle sine internasjonale forpliktelser.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.